农村土改对楼市影响有限 小产权房转正无望

　　日前，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，明确了完善土地征收制度，建立农村集体经营性建设用地入市制度，完善农村宅基地制度三大政策。

　　对于网友最为关心的土地供应、房地产市场和小产权房转正问题，记者专访了参与制定该《意见》研讨会的专家，中国人民大学公共管理学院副院长、土地管理系教授严金明。

　　问题一：农村经营性集体建设用地入市，是否意味着土地供应的增加？

　　严金明：影响不大，农村经营性集体建设用地入市实际上与土地供应量没有太大关系，因为所有改革都是在规划和用途管制的前提下进行的。规划由政府来制定，规划里面能反应出土地用途。所谓用途管制，即土地使用权的流转不得改变已经确定的土地用途，规划当中是做什么的就是做什么的。比如一个村土地全部都可以流转，全部入市之后都投入到房地产开发，这是不可能的。

　　尤其是姜大明部长强调，“坚持小范围试点”，“非试点地区不要盲目攀比，擅自行动”，就更加限制了入市集体土地的供应量。在2017年底试点完成前，集体经营性建设用地的有效供应量非常小。

　　当然客观上来说，农村集体经营性用地的入市可能对现有的土地供应，或者对房地产市场，可能会有影响。但是土地供应增加的总量都是在规划和用途管制的控制下，因此短期内不会有大幅提升。

　　问题二：集体经营性建设用地入市，会否扩大房地产市场的土地供应量，进而影响房价？

　　严金明：对房地产市场可能会有影响，但影响范围还不能确定有多大。对房地产市场影响的大小，取决于农村集体经营性建设用地入市的范围有多大。可以这么说，如果集体经营性建设用地入市的范围比较大，可能对房地产市场的影响相对来说要大一些；如果入市范围小的话，可能影响就会小。

　　农村集体经营性建设用地入市的范围现在并没有明确公布出来，不同人有不同的理解，存在一些争论，因为对集体经营性建设用地的界定有广义和狭义之分。狭义界定就是农村集体自用地，比如乡镇企业；广义界定是比较大的范围，不光自用，还可以用于土地流转，假如在村里盖个五星级宾馆要用地，是外面的投资，但用村里的地，和村里谈了，就实行买卖了，这就叫入市了。但现在好象还看不出来这个范围，这一块还不是太清晰。因此最终方案尚不确定，对房地产的影响力度也不能确定。

　　问题三：小产权房会转正吗？

　　严金明：不会。小产权房界定是很明确的，它是违反现有的法律制度的，而且并没有产权。因为房地产开发商逃避了交给国家的土地出让金，直接给农民补偿，补偿之后开发房产，通常房价较低。

　　此次改革目的并不是针对小产权房，所以政策本身并没有直接涉及到小产权房的问题。这是个历史遗留问题，目前的思路是控制增量，处理存量。控制增量，目标是零增长。对于存量，要慢慢进行处理，可以用“止血疗伤”这个词来形容。