二线房企争霸上海滩 土地市场将持续走高

4月23日——4月24日，上海共推出13幅地块，值得注意的是23日推出的三幅重磅地块，其中两幅来自闸北，三地块起始总价144亿元，总额创年内之最。

在过去的一季度，上海土地出让总面积为261.9万平米，同比下降66.8%；土地出让金收入为327.3亿元，同比下降55.4%，均出现明显下降态势。

第一太平戴维斯中国估值及专业顾问服务部董事甘启善告诉记者，今年一季度政府推出的土地面积减少很多，跟政府推地的进度和计划有关，但可以看到推出的土地都可以卖掉，只是相对而言溢价率比较低。

戴德梁行中国区战略研究部主管Shaun Brodie在接受采访时指出，2014年市场出于调整期，全年商品房销售额跌至4015亿人民币左右，很多开发商未能完成全年销售目标，拿地预算自然也会有所调整。进入2015年后，政府不断出台刺激政策利好房市，房地产交易量也逐渐放大，开发商资金将会逐渐回笼，届时土地市场必然会反弹。

在这一波行情中，二线房企的身影尤为醒目。随着二三线城市库存不断攀高，风险越来越大，越来越多的中型房企逐步进入一线城市，而动辄几十亿的投资也显示出他们进军一线的魄力和决心。

二线房企的逆袭

上海的土地市场从来不缺王者。

4月16日，名不见经传的大名城(600094)以50.76亿斩获上海浦东新区唐镇两幅11万方宅地，平均溢价率68.36%，平均楼面价达28803元/平方米，成为该区域单价地王。大名城打败参与争夺的保利、融创、金地、龙湖等多达30余家房企，一战成名。

3月20日，华发股份(600325)联合华润以70.52亿元竞得闸北区市北高新技术服务业园区住宅办公地块，再次获取上海门票。该地块成交楼板价为34870元/平，溢价率16.23%

这是华发股份自去年进入上海市场以来第三次拿下高价地块。去年9月华发股份以总价23.7亿元夺得上海浦东新区张江版块一宗热门宅地，引发市场关注。该地块楼板价超过2.5万元/平方米，成交溢价89.9%。同年11月，华发股份以6.07亿摘得杨浦区地块，溢价46.62%，楼板价为33723元/平方米。

而在去年圣诞节期间的前滩争夺战中，格力地产和三湘股份接连刷新上海的土地出让单价纪录。2014年12月24日，格力地产、其全资子公司格力房产和上海弘翌投资合伙企业组成的联合体，以30.64亿元的总价竞投获得上海浦东前滩两个居住地块。下午三湘股份竞得前滩一宅地，成交价格为18.61亿元，楼板价为66629元/平方米，溢价率为114%。刷新上海土地单价纪录。

大名城、华发股份、三湘股份，格力地产皆是营业收入不足百亿的中型房企

大名城2014年营业收入53.8亿元，同比增长83%，净利润为3.45，同比增长35.22%。2014年，华发股份实现年度营业收入71亿元，同比增长1.2%；净利润6.5亿元，同比增长20.1%。三湘股份2014年营业收入12.7亿元，同比减少54.24%，净利润为1.5亿元，同比减少69.56%。

Shaun Brodie告诉《东地产》记者，从市场来看，二三线城市库存不断攀高，风险越来越大，一线城市则由于需求旺盛，抗风险能力很强，近期经济形势持续走缓，支持住房改善政策不断出台，一线城市也首先受益。虽然一线城市土地竞争激烈，价格昂贵，但相对于二三线城市利润率仍能保证。

甘启善在接受《东地产》采访时指出： “在当前的市场环境中，二线开发商也在积极调整开发策略。在一线城市拿地，可以起到很好的品牌推广作用，打响知名度，因此可以看到他们是比较积极进取的。目前他们的拿地价格没有超出市场预期太多，相对理性，没有显得过分激进。”