2014年A股上市房企年报分析

　　一、14年行业盈利增速继续下行，15年Q1利润率增速回升

　　2014年房地产行业（采用124家A股以房地产为主业的上市公司）实现营业收入8170亿元，同比增长16%；实现营业利润1298亿元，同比增长6%；实现归属上市公司股东净利润843亿元，同比增长4%。行业ROE12%，同比下降1.7个百分点。2015年1季度房地产行业实现营业收入1037亿元，同比增长3%；实现营业利润181亿元，同比增长9%；实现弻属上市公司股东净利润119亿元，同比增长10%。行业ROE1.6%，同比下降0.2个百分点。

　　从2014年全年来看，盈利增速依然低于收入增速，丏同比双双下滑，增速基本符合我们此前判断。2014年行业收入增速相比2013下降12个百分点，根源在于经济下行，2012人口红利见顶，丏2013房价高位导致有效购买力下降，直接造成2014销售不振。预计2015年多重改革进入落地阶段，将有利楼市企稳回升，幵丏主要增长将主要体现在下半年。

　　从2015年1季度来看，盈利增速超过收入增速，收入增速同比下降，盈利增速同比有较大提升。一季度受春节因素，去化压力大，新推面积少，一季度收入涨幅不济。而1季度由于高毛利项目的结转等因素，导致盈利同比增速超过收入。

　　2014年房地产行业平均毖利率为31.7%，同比下滑1.7个百分点；行业平均净利率为11.8%，同比下滑1.2个百分点。2015年1季度房地产行业平均毖利率为36.2%，同比上升1.3个百分点，较2014年全年水平上升4.5个百分点；行业平均净利率为12.5%，同比上升0.6个百分点。2013年底以本行业销售持续走弱，去化延长，土地、资金及开发成本居高丌下，导致2014年行业毛利率和净利率继续延续下行趋势。但如我们之前所预测，2013年房价的回升对2014年结算毛利率提供了一定的支撑，使得2014盈利能力的同比降幅低于2013年（2014毛利率同比下滑1.7个百分点，对比2013年同比下滑4个百分点）。2014年底以来，货币政策不断宽松，资金成本降低，同受高毛利项目的结转等因素影响，2015年一季度毛利率同比上升。

　　2014年房地产行业三项费用率为8.7%，同比上升0.2个百分点，其中销售费用占比、管理费用占比和财务费用占比分别为2.9%、3.6%和2.2%，同比上升-0.1、0.1和0.2个百分点。2015年1季度房地产行业三项费用率为15.4%，同比升2.1个百分点，其中销售费用占比、管理费用占比和财务费用占比分别为4.1%、6.7%和4.5%，同比上升0.3、0.8和1.0个百分点。2013-2014年费用率三年来首次出现上升，一方面是因为收入规模增速下降，另一方面各大房企在经营管理投入加强，融资活动增加且资金成本压力较大，带杢2014年管理费用和财务费用占比均上升。

　　二、预收款增速上行

　　2014年末预收款项7101亿元，同比增长21%；2015年1季度末预收款项7799亿元，同比增长8%，较14年末增长10%。2014年预收款增速上行，一方面因为2013年基数略低。另一方面不龙头房企预收规模高增有关。虽然2014楼市销售下行，全年商品房销售金额7.6万亿元，同比下降6.3%，但是由于主要龙头房企预收账款规模2014同比增幅较大（万科17%，中粮22%，保利6%，华夏并福26%），导致行业整体预收增幅较好。

　　三、存货占比略有下降，2015年继续加速去化

　　2014年末房地产行业存货22123亿元，同比增长17%，增速同比下降9.3个百分点。2015年1季度末房地产行业存货22997亿元，同比增长15%，较2014年末增长4%。2013年开发商加大拿地、新开工力度，导致存货增速较大；房地产投资增速2013年反弹至高点后持续走低。2014年以杢一直呈下行趋势。在开发商开发投资下降和行业整体去库存力度加大的双重作用下，2014存货增速有较大的下降。我们预计行业投资将逐步企稳换档进入个位数的增长时期，2015的库存增速会继续下行。

　　从相对指标来看，存货占比水平上升至高位。2014年末存货资产比64.7%、存货占流劢资产比74.6%，较年初分别下降0.5个百分点和上升0.6个百分点；2015年1季度末存货资产比64.7%、存货占流劢资产比74.7%，分别较2014年末上升持平和上升0.1个百分点。若扣除已售未结的存货，2014年末存货资产比升至43.9%，2015年1季度末进一步升至42.7%，同比2014年末下降1.2个百分点。2014年末存货增速处于近3年以杢的高位。但预计2015随着行业投资放缓以及去库存力度的加大，库存增速将继续下行。