北京商住项目库存创10年新高 部分区域陷“红海”

　　最近，据机构统计，北京商住项目库存量高企，达到36800套，创近10年新高。库存量较高的房山、大兴、通州等区域，商住项目已陷入“红海”之中。

　　商住房成交连续两年下降

　　由于不限购、低总价等优势，商住项目在近几年来受到刚需和投资人群的青睐，部分区位优越、交通便利的项目一度受到市场热捧。

　　近两年，东亚新华和合生旗下的商住房颇多。

　　东亚新华在北京的商住项目主要是东亚尚品台湖、东亚五环国际。北京市住建委网站数据显示，位于大兴的东亚五环国际，目前已有213套房源转入现房销售阶段，但目前仅3号楼有43套签约量。

　　同样的情况也发生合生世界村和合生世界花园。据悉，合生世界花园于2011年12月取得了6、7、8三栋商业楼的预售许可证，截至目前仍有269套房源尚未签约。紧邻该项目的合生世界村，早在2010年10月便取得2-9号商务楼的预售许可证，目前5号楼已转至现房销售，但仍有百余套房源在售。

　　事实上，北京商住市场成交量已连续两年出现大幅下挫。数据显示，2013年商住产品的月均成交套数为2198套，2014年降至1112套，同比大降5成；2015年一季度，商住产品的月均成交套数进一步下滑至782套，回落幅度高达3成。

　　受成交量影响，成交价格也有小幅回落。据亚豪机构统计显示，今年一季度，北京商住产品的成交均价为21959元/平方米，相比2014年的22331元/平方米，小幅下降了2%。

　　商住库存高企

　　曾几何时，北京商住项目销售业绩十分亮眼。中弘北京像素也曾达到95.41亿，珺悦国际也有40.84亿元的销售额。

　　值得注意的是，这些热销项目的开盘时间多集中在2009年-2012年之间，而时下的市场政策和供需环境已经发生了明显变化，住宅和商住市场销售的分化也日趋明显。

　　“政策利好并未覆盖商住，反而分流了商住的置业需求。近来的两次新政均是针对住宅，在购买第二套住宅的首付比例由6成或7成降至3成或4成后，商住房依然维持着5成首付。”亚豪机构市场总监郭毅分析。

　　同时，据了解，虽然房产年限在2年-5年的商住产品，营业税也能享有优惠，即由过去的全额征收改为差额征收，但同样年限的普通住宅改为免征营业税，这无疑也让购房者选择的天平向普通住宅倾斜。

　　而另一方面，北京商住产品的同质化更是影响项目去化的深层原因。亚豪机构数据显示，2014年北京商住产品供应进入快车道，当年的供应量高达23987套，商住市场一下子由供不应求转变为供过于求，2014年商住市场的供需比攀升至2：1。进入2015年，商住供过于求的市场形势不仅没有得到缓解，反而更趋严重，一季度供需比再次升至3：1。截至目前，产权为40、50年的商住房源库存量高达36800套，创近10年新高。