天津4100亩楼盘成空城 专家警示盲目扩建房地产容易出“鬼城”

从天津火车站地下出站口钻出的汽车在市区行驶，不久便踏上了京港公路。占地4100亩的“星耀五洲”项目2007年即已开始拿地开发建设，然而，近10年过去，这里依然空旷、人烟稀少、商业街区大量空置。

从天津火车站地下出站口钻出的汽车在市区行驶，不久便踏上了京港公路。一路向南大约奔驰40公里后，便是天津市津南区八里台镇的天嘉湖景区。

5月初的午后阳光配合着白云蓝天笼罩着一条空旷的双向八车道。在这条公路的西侧则是被其员工称为“空城”的星耀五洲项目。

占地4100亩的“星耀五洲”项目2007年即已开始拿地开发建设，然而，近10年过去，这里依然空旷、人烟稀少、商业街区大量空置。

一位居住于此的业主在接受《中国经营报》记者采访时说：“现在这个项目不但居住的人稀少，而且各种商业配套和教育资源都没有。”他告诉记者，“现在由于开发商无法发出工资而导致物业人员基本撤出。一到晚上就一片漆黑，一个人都看不到。现在很多业主想赔钱把房子卖出去都没人接手。买这里的房甚至不如买附近的村民回迁房。”

天津市津南区是近年来京津冀区域城镇化建设速度较快的新城区。在这个420平方公里面积内竖立着多个超300万平方米的“超级大盘”，而这些大盘由于配套设施缺失、交通不便等原因而入住率普遍较低。其中当年远近闻名的星耀五洲项目则已经处于荒废状态。

在京津冀协同发展的背景下，如何让这样的新城区实现产城融合，避免再出现星耀五洲一样的“伤疤”、重走“卖地盖楼”的老路值得深思。

“空城”星耀五洲成天嘉湖畔伤疤

在通往星耀五洲项目上的一段混凝土公路桥头，记者发现，湖畔一侧低矮的商业建筑已经显得破败，室内的空无一物透过窗户一览无余。“星耀五洲乐趣湖岸”的宣传标语则被印制在桥头围挡的塑胶广告布上面，但在时间和风雨的催促下这些广告早已褪去原本的色彩。

再往下深入数百米，一座标写着售楼处字样的建筑出现了。不过，建筑中的一层大堂与其他同区域项目完全不同。因为作为项目销售的“脸面”，星耀五洲售楼处的前台已经被各种杂物堆砌，并见不到任何销售人员。

唯一的保洁人员在低头扫地，这个上了年纪的当地女性对《中国经营报》记者说，这里人都把这个小区叫“空城”。“现在这个小区的整个物业已经没有了。我们也已经几个月没有发工资了。现在销售员都不来上班了。而且在这里居住的人非常少，基本没有什么商业更没有学校和医院等配套。”

星耀五洲在多年前确如其名，在京津冀区域名声显耀。

2007年10月19日，云南星耀集团通过旗下天津星耀投资有限公司击败来自京、沪、辽、豫等地的5家上市公司，以62.9亿元的总价拿下天津津南区八里台镇天嘉湖地块。这个价格成为当年天津楼市单块成交面积和成交总价的双料地王，也是当年全国成交总价地王。据媒体报道说，当时津南区政府都没想到拍卖价会超出预期近20亿元。

一年后的2008年，星耀五洲项目以“世界级休闲平台，国际性居住社区，全球化观光胜地”的旅游地产概念等名噪一时。当时该项目不仅找到了资本合作方，还得到了当地政府的大力支持。由于项目位于环渤海及海河下游环形旅游经济带的中心，而成为天津市规划的八大休闲风景区之一，2008年被列为天津市20大重点项目之一。

当年旅游地产的概念尚属新颖，这个位于天津最南端的津南区域成为滨海新区的一个热点。而位于津南区最南端的星耀五洲也随之炙手可热，当时的星耀五洲甚至成为一个地标性建筑，由此开启了天津市津南板块开发的热潮。

公开资料显示，“星耀五洲”项目建筑总占地面积为4100亩，在7000亩水面周边建设约300万平方米的建筑，包括260万平方米的住宅及40万平方米的公建。该项目预计分四期开发，周期五年。而公建相对集中的北美洲板块及亚欧板块局部作为该项目首开区，现已在开发中；其中公建部分为30万平方米，住宅面积为70万平方米。为扩大项目的影响力，提升项目总体定位，三大标志性建筑物均位于北美板块，即大型室内滑雪场、超五星级酒店、星耀办公大厦。

当初说好的一切，并没有在现实中实现。空旷、人烟稀少、商业街区大量空置等景象更能形容当下星耀五洲的现状。 早在多年前，就有大量的公开报道揭示出星耀集团由于资金链紧张而连续发售信托产品，但未能解决最近困境而最终导致项目停摆。对上述出现的问题，记者致电致函天津星耀投资有限公司及云南星耀集团，但截至发稿，未获回复。

平均每两平方公里就有一个楼盘项目

公开资料显示，天津市津南区面积约为420平方公里。来自市场研究机构的数据显示，目前该区域拥有215个房地产项目，其中新建楼盘为69个。区域内的房价平均单价为8700元每平方米，同比下降了14.30%。简单的除法计算可以得知，津南区域每2平方公里就有一个楼盘项目。在一位房地产市场研究机构分析师看来：“项目密度确实较大。”

而来自中国指数研究院的最新报道显示，天津市内六区本月可售面积为213.29万平方米，环比有2.81%的增幅，出清周期升至17.2个月。

其中天津辖区内环城四区可售面积为615.07万平方米，环比亦有2.53%的增幅，再至600万平方米以上水平，出清周期仍为21.2个月。其中津南区在4月的可售面积为248.1万平方米，占环城四区可售面积超40%。

4月份环城四区供应面积为46.61万平方米，环比增幅达223.87%，增幅居天津四区域中之首。

巨大的新增供应面积背后，津南区域内项目却面临配套设施的缺乏。距离星耀五洲一公里远的中信公园城和海尔格林小镇也都面临这样的尴尬。

中信公园城的一位销售经理告诉本报记者：“目前项目内已经有一条商业街，可以满足基本的生活需要。除此还有在建的一个公交站和一个幼儿园。在项目门口已经预留了初高中教育用地。”不过，这位销售坦言，因为属于九年义务教育范畴，初中学校目前没有确定。随迁子女只能去八里台一中就读。“预计小学和初中大约要到2019年才能落实。”

居住在中信公园城8号楼的一位业主告诉记者：“目前小区内居住的人也不多。高层的居民最多住了一半，而别墅最多也就有三分之一的人居住。因为在这里生活太不方便。”他说最近的一个购物中心是大约6公里开外的“建鑫城”广场。

类似的观点在海尔格林小镇的销售顾问那里也得到印证。这里的销售人员告诉记者，目前他们社区正在建设一处大型的华联超市，可以满足社区居民的基本生活需求。但是教育配套确实有待弥补。他说，目前小学和初中还在进一步的确定中。“我们这边跟中信公园城的配套情况都差不多。”