2015年中国35城住宅市场生命周期研究分析

　　上海易居房地产研究院5月8日发布了《2015年度中国35城住宅市场生命周期专题研究》报告。报告显示，从综合指标得分来看，35个重点城市可以划分为四大类：第一类综合指标得分1.0以上，均为一线城市，生命周期步入成熟期；第二类综合得分在0-1.0之间，多为东部沿海城市，生命周期渐趋平稳期；第三类综合得分在-0.5-0之间，多为中西部省会城市，生命周期处于慢增期；第四类为-0.5及以下，生命周期处于快增期。从城市基本面与新房总容量两个维度综合来看来看，可以将35城划分为四个象限，也即四类生命周期：住宅市场发展分别处于成熟型、优质型、潜力型、风险型。

　　在35城社会经济发展基本面指标方面，我们考察了人均GDP、第三产业占比、人均可支配收入、城镇化率四个指标。

　　35个重点城市人均GDP整体上可以分为三个层级，第一个层级是8万元以上,主要为一线城市的深圳、广州、北京和上海，及部分沿海发达及省会城市如大连、天津、长沙、南京、杭州、宁波、呼和浩特、青岛、武汉、沈阳和厦门。根据钱纳里经济发展阶段模型，此类城市已处于发达经济阶段，同时处于后工业发展期。第二个层级是5万元至8万元,包括济南、郑州、长春、南昌、成都、乌鲁木齐、福州、银川、合肥、西安、太原和昆明。根据钱纳里经济发展阶段模型，此类城市已处于发达经济的成熟阶段。第三个层级是5万元以下，包括哈尔滨、兰州、石家庄、贵阳、西宁、重庆、海口和南宁。根据钱纳里经济发展阶段模型，此类城市处于工业化阶段中的加速期。

　　第三产业比同样分为三个层级，第一层级是60%及以上，包括北京、海口、广州、呼和浩特、上海和乌鲁木齐。其中，海口作为全国重要的旅游城市，具有一定的特殊性，呼和浩特和乌鲁木齐由于房地产业的拉动，第三产业占比较高。此类城市发展处于后工业化阶段。第二层级是45%至60%，包括深圳、贵阳、太原、南京、哈尔滨、杭州、西安、厦门、兰州、成都、青岛、昆明、济南、天津、南宁、武汉、福州。此类城市发展处于工业化成熟阶段。第三层级是45%以下，包括西宁、宁波、沈阳、大连、郑州、重庆、银川、石家庄、长沙、长春、南昌、合肥。此类城市发展处于工业化加速阶段。

　　从城镇居民人均可支配收入来看，2013年全国35个重点城市人均可支配收入在4万元以上的包括深圳、上海、广州、宁波、厦门、北京6个城市，这些城市经济发展水平高，人均可支配收入处于较高水平，相应的购房能力较强。而南宁、海口、太原、银川、贵阳、乌鲁木齐、兰州和西宁等几个城市人均可支配收入在2.5万元以下，经济实力有限，购房需求较弱。

　　从城镇化率来看，目前全国35城受经济发展水平等因素制约，城镇化水平差异明显。北上广深四个一线城市及厦门，城镇化率在85%以上，此类城市城镇化发展速度渐趋停止；而重庆、南宁、长春和石家庄城镇化率低于60%，未来城镇化将会加速推进。整体来看，35城中有17所城镇化率高于70%，整体城镇化水平较高。

　　在35城新房市场发展指标方面，我们选取住宅成交和住宅新开工两个指标，对其近五年增幅均值进行排名。

　　从35城住宅成交面积年均增幅排名来看，增幅均值较小的城市中，上海、北京和深圳经济发达，市场相对成熟，成交增速由正转负，新房市场规模已见顶；而乌鲁木齐、呼和浩特、长春等是欠发达地区，住宅市场步伐却同样较慢，说明住宅市场有效需求不足，房企进入要相对谨慎。

　　增幅均值较大的城市中，兰州、太原、石家庄、西宁均为中西部中心城市，经济发展虽然较为滞后，但是作为单核城市，是区域内住宅市场需求的集聚地，成交上涨明显。