35城新房库存量连降两月 楼市明显回暖

　　“3·30”新政之后，楼市开始呈现明显回暖的趋势，一线城市的影响最为明显。

　　上海易居房地产研究院5月14日发布的报告显示，截至2015年4月底，该院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26437万平方米，环比下降0.6%，同比增长11%。4月份整体市场成交相对比较活跃，这使得库存继3月份出现下滑后继续减少。

　　这35个城市包括了北京、上海、广州、深圳四个一线城市；长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁共20个二线城市；淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海共11个三线城市。

　　分类来看，一、二、三线城市新建商品住宅库存总量分别为3668、18507和4262万平方米，环比上升分别为1.3%、-1.1%和0.3%，同比增幅分别为21%、9.6%和9.6%。

　　在反应去化压力的存销比方面，4月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.4，这也意味着市场需要用15.4个月的时间才能消化完这些库存。2015年3月，该存销比数值为15.5个月。这说明4月份去库存的速度有所加快，这与市场成交行情相比3月份开始好转有直接关系。

　　上海易居房地产研究院研究员王晓燕分析目前的存销比数值大致相当于2014年4月份的水平，说明本轮降温周期大致经历了12个月。回顾2014年的房地产市场走势，4-5月份恰是房价由涨到跌的时间。“因此从经验值判断，目前存销比的数字含义是明确的，即房价基本上已走出下跌区间，进而步入了止跌反弹的通道中。”

　　这其中，一、二、三线城市新建商品住宅存销比分别为11.6、15.5和21.1个月。相比2015年3月份11.4、15.7和20.5个月的数值而言，一线城市和三线城市的库存去化速度略有放缓。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进对《第一财经日报》分析，4月份一线城市存销比的增加与4月份很多房企推盘力度加大有关，这也说明房企对后市发展比较乐观。在5月份央行降息之后，楼市的库存也可能进一步增加。“但这并不是说市场不买账，而是因为在市场回暖之后，房企推盘的力度会进一步加大。”

　　4月份，开发商推盘节奏明显加快。以深圳为例，根据中原地产监测显示，4月份深圳全市共有24个项目开盘或加推，供应3916套共40万平方米住宅，尤其是4月最后一周，11个项目集中入市，使得新房市场气氛迅速回暖。4月入市的项目开盘情况较2、3月有明显好转，半数项目开盘销售率都在九成以上，开盘即“日光”的项目更是达到6个。

　　从35个城市的具体数值看，烟台的存销比数值最高，按目前的去化速度，要消化库存要超过3年以上。天津作为二线城市，去化速度已从3月份的28.6个月下降到4月份的27.5个月，不过其去库存压力仍然较大。此外，西安、兰州这些二线城市的去化压力也比较大。

　　近年来在北京、上海等一线城市迅猛扩张的一家闽系上市房企人士告诉《第一财经日报》，该公司近两年曾到天津、西安等城市考察后发现，这些城市的区域经济发展很不错。但在房地产发展方面，供过于求太严重，土地供应量太大。“我们判断这些地方未来有一定的风险，所以就没进入这些市场。”

　　相比之下，深圳、合肥、南昌、南宁和南京的存销比较小，而作为一线城市的深圳存销比数值最低，为7.4个月，预计后期深圳房价仍有相对较大的涨幅空间。

　　报告分析，随着5月11日央行2015年的第二次降息，供需双方入市节奏将继续加快。政策叠加效应将继续释放，包括二套房贷政策的放宽、公积金贷款额度的提高等。在去库存周期收窄后，房价上涨的逻辑将更清晰，5月份市场基本面也将继续改善。