世界500强与万亿市值：超大型房企的未来

　　伴随多元化转型，中国的房地产开发商或者说城市运营商、城市配套服务商们，正在向万亿市值吹响号角。未来，很多房企进入世界500强并同时可达万亿市值，比如万科、万达、恒大、绿地等，均有可能。

　　多年来，最权威的500强榜单——《财富》世界500强榜单从没有单列过地产商，以后估计也不用了。

　　因为，中国的地产商们正在变得越来越多元化，即使围绕房地产主业发展的万科，也已经渗透到互联网、O2O服务、金融领域，单一的地产开发商不复存在。

　　除了此前因为母公司主业为房地产，而间接进入世界500强的绿地、中海地产、华润置地，万达、恒大也提出了近期进入世界500强的意愿；万科则在5月22日的股东大会上抛出了万亿市值计划，进入世界500强也指日可待。

　　超大型公司的多元化

　　兰德咨询总裁宋延庆认为，进入世界500强是一个企业发展到一定阶段和规模就会自然发生的事情，本身并不值得惊讶。

　　但是从全世界来看，没有一家单一性房企能够进入世界500强，因为这个行业的市场空间有限而地域多元分化，不容易产生垄断性的大型公司。

　　对于这个问题，万科董事会主席王石曾表示，“地产本身是间断性业务，它不是以品牌往前推进市场，而在很大程度上取决于它拿到的地……这也是全世界地产企业规模普遍不是很大的原因之一。”

　　但是，“中国市场非常大。”深圳一家大型房企内部人士表示，对比万科与美国最大开发商帕尔迪，可以发现万科已远远超出帕尔迪的规模，并且还在增长。

　　根据2014年《财富》世界500强排行榜，其入围门槛是237亿美元（合人民币约1470亿元）营收，比2013年高了5亿美元，比2012年高17亿美元，预计2015年的门槛为1500亿营收。

　　2014年，万科实现销售金额2151.3亿元，同比增长25.9%。由于结算滞后于销售，2014年万科实现营业收入1463.9亿元，已经非常接近入围的数字。

　　在此基础上，万科总裁郁亮最近透露，万科未来要培养更多业务独立上市，成为若干个上市平台。万科也将成为有多业态上市平台的一个控股集团，希望整个平台加起来有1万亿市值。

　　万科意欲打造一个全新的生态系统，即以独立事业部+小草业务为主的万科系业务群，将构成未来万科的创新方向。

　　恒大地产主席许家印亦在2014年提出2015年进入世界500强的计划。他认为，制胜法宝应该是“多元化”，“世界500强绝大部分都会选择多元化战略”，他说。

　　为此，恒大已疾风劲雨般进入了多个产业：现代农业、快消、乳业、美容业等。2014年，恒大集团实现营业收入1114亿元，同比增18.9%。

　　从已经进入世界500强的绿地集团、华润集团、中国建筑来看，其多元化业务版图明显。绿地已是集地产、金融、消费、能源、汽车等产业的综合性大型产业集团；华润以地产、金融、医药为主，主攻产融结合；中海地产的母公司中国建筑，则进入了基础设施、建筑工程、地产开发等领域，且业务大幅扩展到海外。

　　英国国际名牌城中国区总裁欧阳谷林将当前主流开发商的多元化，看作是一个复合地产的发展过程。复合地产属于一种创新的开发、经营模式，就是打破以往地产开发中的单一理念支持，以地产为载体，整合多种产业（农业、商业、旅游业、生态、体育产业、教育、科技等），创造一种全新的地产经营模式。

　　政策推动与产业升级

　　在企业积极融入世界扩大版图的同时，政策和政府也成为了重要推手。

　　5月24日闭幕的深圳市第六届党代会上提出，到2020年，深圳将培育形成一批新的本土跨国企业，本土企业进入世界500强数量达8-10家。消息引发各界关注。作为深圳本地代表性企业，万科被寄予厚望。

　　此外，国资改革和混合所有制改革也是重要的政策力量。继中海与中建合并之后，招商系、中交系、保利系、上实系、中粮系等地产重组话题再次成为市场关注的焦点。而近期最引人注目的就是招商系、中交系的内部重组。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，国有系统房企重组后，实力进一步增强，通过并购民营房企，实现市场占有率进一步提升。

　　重组形成“巨无霸”联合体，将成为这些房企争夺行业老大地位的重要砝码。比如，中海与中建地产重组已经完成，巩固并提升了其千亿开发商的地位；招商地产或将因为母公司资产的注入成为中国最大市值开发商；保利地产与保利香港重组也在进一步推进过程中；有消息称，中交集团收购绿城股份后，将整合中交地产与绿城，使之成为其地产业务平台；而金丰投资重组方案交易完成后，绿地市值或成为房地产行业“老大”，这将加剧2015-2016年房地产行业的“龙争虎斗”。未来，国有或央企地产公司可能更多进入世界500强，也不奇怪。

　　政策背后，是更深入的产业升级的要求和结果。以深圳为例，近两年来深圳向高科技、金融、生物医药产业的升级效果显著，已经产生了多家创新型公司。

　　以深圳为根基的万科、招商、华侨城等房企，也在创新多元化方面引领行业。深圳万科率先推出了社区食堂、社区教育基地、以及万科云城这种众创空间的产品。

　　从全国范围来看，万达、恒大、绿地等公司多元化的背后，更隐含着产业转型的逻辑。万达董事长王健林指出，中国经济会向商业消费转型，万达快速加码文化旅游产业，便是为了契合这种社会经济发展的需要。他预计，中国未来商业消费市场可达30万亿。

　　恒大多元化的逻辑也是基于此。中国品牌研究院食品饮料行业研究员朱丹蓬表示，随着中央对食品安全的加强，国内的快消品市场处于产业升级、品牌格局调整的阶段。未来3-5年内，快消行业面临洗牌，恒大利用其地产资本，快速切入快消行业不失为一个好的机会。

　　张宏伟指出，绿地集团在房地产主业之外，加快发展“大基建、大金融、大消费”等三个重点领域的综合产业，也是契合了当前产业升级的需求，绿地房地产主业实现了从偏重规模到偏重盈利、从偏重开发到开发运营并重、从偏重国内开发到全球同步开发等三大转变，而基建和消费将符合城市化、市民化发展的进程。

　　伴随多元化转型，中国的房地产开发商或者说城市运营商、城市配套服务商们，正在向万亿市值吹响号角。未来，很多房企进入世界500强并同时可达万亿市值，比如万科、万达、恒大、绿地等，均有可能。