揭秘深圳房价暴涨原因：土地供应紧人口密度大

　　在理性与疯狂的交织下，深圳房价正经历前所未有的暴涨。

　　当全国百城房价终于在5月止跌回升时，深圳的房价早在去年10月就已开始了“拉涨”之势。《第一财经日报》记者梳理深圳规土委的数据发现，从去年“9·30”政策出台至今，深圳全市新房价格上涨了近30%，一些片区如龙华、前海、后海涨幅更是高达50%左右。

　　尤其是今年以来，深圳的新房价格连续2个月领涨全国，二手房价格更甚，连续4个月领涨，总价一天涨几万的例子比比皆是。

　　北京、上海、广州的楼市也均出现了不同程度的回暖，但与深圳相比却逊色很多。在这一轮楼市行情中，为何深圳楼市一枝独秀？其房价暴涨的原因何在？

　　比北上广更旺盛的需求

　　深圳房价暴涨的基础，在于日趋紧张的供求关系。

　　在四个一线城市中，深圳的人口数量虽然是最少的，但人口密度却是最大的，购房需求也是最为迫切的。

　　深圳统计局数据显示，2014年深圳市常住人口已达1077.89万人。同期，北京、上海、广州的常住人口分别为2151.6万人、2425.68万人、1308.05万人，是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。

　　但深圳的土地面积只有不足2000平方公里，北京、上海、广州的土地面积分别是深圳的8.2倍、3.2倍、3.7倍。

　　计算得出，深圳的人口密度已达约5400人/平方公里，是四个一线城市中密度最高的。

　　而作为一个移民城市，深圳的外来人口比例高达70%，远远高出北上广35%~40%的水平。

　　大部分外来人口主要通过租房解决住房问题，这也直接导致深圳的住房自有率极低。截至2013年底，深圳住房自有率只有约30%。

　　由于深圳日渐提升的竞争力、不排外的移民文化、怡人的气候，越来越多的外来人口希望定居深圳。定居的首要目标是拥有一套自己的住房。

　　值得注意的是，深圳人口具有年轻化的特点。相关数据显示，深圳适龄购房人群占比达到50.8%，远高于北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%。

　　由此不难理解，深圳的购房需求有多么迫切。《第一财经日报》记者近期在各大楼盘采访发现，“80后”已经成为深圳购房的主力。

　　供应短缺拉升地价

　　然而，面对如此庞大的需求，深圳楼市的供应却日趋缩减。

　　据世联行统计，截至5月31日，深圳一手房可售面积为368.71万平方米，可售套数为33858套。若按近8周深圳新房销售速度，目前的新房可售量消化时间约6个月。

　　从源头的土地供应来看，通过“招拍挂”公开出让的居住用地在近两年急剧下降。

　　本报记者梳理公开资料发现，2007~2010年，深圳市公开出让的居住用地可建筑面积平均每年为95万平方米；到2013年仅出让3宗居住用地，2014年只有1宗。

　　官方数据显示，深圳的新增土地供应接近枯竭。