2015年北上广深津5大城市商圈发展趋势分析

　　随着中国经济快速发展，城市持续扩容，当下一线城市已具备发展郊区购物中心的条件，而一些郊区商业基因也正逐渐形成。

　　另，根据世界城市化引起零售业变迁规律，中国一线城市的城镇化率均超70%，因此商圈发展正处于高级阶段，核心商圈、次级商圈、边缘商圈各自发展，商圈多中心集聚。

　　一线城市商圈发展处于高级阶段

　　从各城市购物中心开业面积商圈分布数据看，一线城市商圈发展逐步由城市核心商圈向城市非核心商圈及远郊区商圈发展，多个商圈共同发展。其中，上海表现最为明显，城市核心商圈饱和度高，逐步往外释放。

　　从各城市购物中心开业数量所在商圈分布看，一线城市发展重点为城市非核心商圈及远郊区商圈，同样反映了一线城市商圈发展高度成熟。

　　各城市购物中心商圈分布发展趋势分析

　　北京市商圈多元化发展

　　北京商业市场在自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级，现阶段已基本形成竞争性商业格局。

　　如下图数据可知，近几年核心商圈饱和度较高，不断往非核心商圈、远郊区发展，多个商圈共同发展，具体从2014年数据看，北京市新开业购物中心25%在城市核心商圈，44%在城市非核心商圈，而31%在远郊区商圈。

　　广州市商圈发展正从“单中心”向“多中心”格局转变

　　在广州商圈发展正从“单中心”向“多中心”格局转变，“多中心”的城市商业发展态势，正成为广州市商业发展的主流，改变着广州市的商业格局，这将有效提升城市居民的生活质素，给城市居民带来更多的便利，也给城市带来更大的繁荣。

　　广州近年的商圈发展，呈现从“单中心”向“多中心”格局转变的态势。历经一、二、三代商圈后，新兴的“第四代商圈”正在崛起。

　　如下图数据可知，近几年开业中心正不断往城市非核心商圈拓展，拓展形式非常明显，从2012年的43%到2013年的69%，再到2014年的79%；此外，广州购物中心也开始向郊区商圈发展，郊区每年开业购物中心面积均超广州市开业总面积的10%。

　　上海市城市商圈大扩容

　　上海购物中心发展之初，多分布于中心城区核心商圈，形成了局部区域项目扎堆的现象，随着城镇化建设一圈圈向外扩散，“后世博”时代，上海的城市建设重点从中心城区转向郊区新城，郊区成为上海城市空间布局调整的关键所在。

　　市中心高昂的房价，以及郊区愈来愈便捷的交通网络和完善的宜居配套设施，使得越来越多的人口向郊区新城扩散。而最先出现在人民广场、徐家汇、南京西路、中山公园等市级商圈的城市综合体等商业项目，也开始随着中心城区人口外溢的大潮由市区向外围区域延伸，大型商业项目纷纷跟进，就近便利消费渐趋主流。催进了上海郊区经济的繁荣发展，郊区是购物中心发展的重要增长区域。

　　上海市商务委表示，“十二五”期间将成为上海市郊商业的爆发期，《上海市商业网点布局规划》正式对外发布，上海规划形成15个市级商业中心，这意味着上海城市商圈不断扩容。

　　如下图数据可知，上海向郊区商圈扩展速度非常快，2014年郊区商圈开业购物中心占了当年上海市开业购物中心的78%。

　　深圳市购物中心整体朝“多极化”方向发展

　　伴随着城市化进程的加速，深圳新兴片区的基础建设已得到大力发展，而在政府的支持和配合下，开发商纷纷在新区抢滩布局，大型购物中心、城市综合体等大体量的商业配套陆续拔地而起。而以往城市综合体在市中心区扎堆聚集，在郊区则寥寥无几的现象，也随新增供应面扩大而打破，整体呈现出多极化发展趋势。

　　深圳购物中心多极化的发展趋势是城市发展的进步，也符合政府构建多个城市副中心的发展方向，在未来深圳各区域间的整体发展或将趋同，市中心与郊区购物中心之间的差异也将逐渐减小。

　　如下图数据可知，深圳购物中心已经大规模往城市非核心商圈和郊区发展，在2014年核心商圈开业购物中心仅有11%，65%为城市非核心商圈，24%为远郊区商圈。

　　天津市多中心商圈发展趋势明显

　　多商业中心格局是一个城市商业地产发展成熟的重要标志，天津亦是如此，多个商圈正随着城市的发展开始崛起，具体商圈分布如下：

　　如下图数据可知，天津购物中心所在商圈由核心商圈向城市非核心商圈及郊区商圈发展，形成明显的多商圈发展格局，在2014年核心商圈购物中心开业面积占19%，而城市非核心商圈占40%，远郊区商圈购物中心开业占比为41%，高于城市的核心和非核心商圈。