房企多元融资推进战略转型

　　在传统的银行信贷、信托、海外发债之外，近期开发商通过资本市场定增融资、发债以及与保险公司合作等融资方式成为亮点。融资渠道的多元化为房企的战略转型以及布局旅游地产等多样业态提供了资金支持。

　　传统融资渠道有限

　　从国家统计局最新数据来看，前5月开发商到位资金4.6万亿元，同比下降1.6%，降幅比前4月收窄0.9个百分点，反映出开发商资金状况正在改善。在传统融资渠道中，银行信贷、信托融资并不畅通。

　　据广发证券的监测，2015年5月其监测的重点企业共发生银行贷款14笔，合计贷款规模44.69亿元，与去年同期相比大幅下滑71%，环比4月下滑39%。累计看，2015年前5月，其监测的重点企业共发生银行贷款87笔，合计贷款总规模409亿元，与去年同期相比下滑37%。

　　广发证券分析，在楼市景气度下降背景下，银行对房企资金断裂风险仍然存在担心，放贷意愿较弱；另一方面，上市房企积极寻求多元化的资本市场融资，相应地减少了境内银行贷款融资规模。

　　在信托贷款方面，广发证券研究报告介绍，2015年5月房地产信托成立数量由去年同期的84只下滑至67只，同比下降20.24%，成立数量占新成立信托总数的6.50%，位于历史低位。从规模来看，2015年5月房地产信托成立规模72亿元，环比4月上涨10.3%，但与去年同期相比大幅下滑63.41%，成立规模占比降低至7.97%，同样处于历史低位。

　　在部分中小房企资金链依然紧张，今年是信托到期兑付高峰期的情况下，房地产信托兑付风险较大。据用益信托网统计，2015年以及2016年是整个房地产行业信托到期兑付的高峰期，兑付规模高达2333亿和1883亿。其中，2015年5月，有74只房地产信托到期，规模为247亿元。

　　值得注意的是，在市场回暖成交回升的态势下，个人按揭贷款正成为开发商的重要资金来源。今年前5个月，商品房销售额达2.4万亿元，增长3.1%，个人按揭贷款为5575亿元，增长4.4%。

　　资本市场融资发力

　　在传统融资渠道不畅情况下，上市房企在资本市场、银行间市场上动作频频，通过发行公司债、中期票据、定增、配股等方式来补血。

　　根据广发证券监测，2015年5月，共有冠城大通、滨江集团、华夏幸福等8家房企公告了公司债预案，涉及规模156亿元，资金主要用于偿还债务和补充流动资金。2015年前5月，共有31家公司公告了发行公司债预案，涉及融资规模858亿元，无论数量和融资规模均已经超过去年全年水平。

　　A股房企再融资开始升温。根据广发证券监测，2015年5月共有6家公司公布了再融资预案，合计预案融资规模134.4亿元。2015年前5月，共有32家上市房企公告了再融资预案，涉及融资规模1240亿元，无论是数量还是融资规模均已超过2014年全年。广发证券预测，随着再融资审批政策的放松，再融资审批速度将会加快，大型开发商再融资方面的优势将进一步凸显，越来越多的大型房企将积极推进再融资。

　　在海外融资方面，由于受内房企违约事件、发债成本增加等因素影响，海外发债规模开始下降。2015年前5月，房企海外发债预案融资规模548亿元，与去年同期相比大幅下滑38%。5月几家房企海外发债的平均成本在7%，与去年同期相比上升1.3个百分点。不少港股房企则实施了配股融资。2015年5月，绿地香港、恒大集团等6家港股上市房企公告了融资方案，涉及总规模达159亿元。

　　联手险资拓展业务

　　房企联手保险公司成为近期的一大亮点。方兴地产近日公告称，将定向发售约16亿新股，总计约5.63亿美元。其中，新华保险认购3.57亿美元，将成为第二大股东，持股9.5%。4月，中国平安63亿港元入股碧桂园，将持股约9.90%，成为后者的第二大股东。

　　业内人士介绍，不同的保险公司入股房企有不同的考虑。有的是财务投资目的，只要稳定的投资收益；有的则是想发展包括养老地产在内的地产业务。从目前态势来看，中国平安、新华保险都不只是简单的财务投资，而是在为养老地产、社区金融布局。

　　方兴地产相关人士称，与新华人寿的合作将加强方兴在地产行业的竞争力，促进市场和行业整合，实现战略互补并扩大市场份额，并为公司带来更大的融资灵活性。同时，可加强与新华人寿的不动产投资合作，共同寻找新项目，研究新模式。方兴与新华人寿可以共同开发方兴现有项目，藉此加强小区产业链及发展涵盖人们全生命周期的综合业务平台。

　　在金融合作方面，新华人寿将为方兴的融资提供便利，双方有机会在包括投资、理财、基金、资产管理等方面进一步深化合作。此外，新华人寿完善的保险销售网络将有助于方兴营销物业，双方将在此基础上继续探索与革新房地产的营销领域业态。

　　中国平安同样意在发力社区金融，发展涵盖人们全生命周期的综合业务平台。6月3日，碧桂园、平安还联手推出了业内首个房产众筹项目。平安好房网首席执行官庄诺介绍：“碧桂园上海嘉定项目将以‘一平方米’作为众筹单位，投资者可以购买，在楼盘完成后，就拥有了某一套楼房整体或者部分的权益。之后，投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。”

　　碧桂园联席总裁兼执行董事朱荣斌说，认购项目众筹金融产品者，不但可以参与到项目开发的全过程，还可以获得份额转让、优惠购房和项目分红等多重收益。