2015年中国养老地产发展趋势及开发策略研究分析

　　中国指数研究院6月25日发布《我国养老地产发展趋势及开发策略研究》，养老地产具有产业链长、涉及领域广的特点，这一领域的主要投资者包括养老服务机构、地产开发商、保险公司以及境外投资者等，涉及产业涵盖居住、护理、医疗、文体、餐饮服务等。同时养老地产项目前期需耗费大量资金，且投资回收期较长。总体来看，其核心属性是“养老”而不是地产开发，决定其面临一系列开发难点。

　　一、目前我国养老地产需求动力加大但仍处于发育期

　　1、我国步入老龄化社会养老地产将迎来新的发展阶段

　　老龄人口庞大未来老龄化进入加速阶段

　　我国已步入老龄化社会，未来20年中国处于老龄化加速阶段。按照国际通行标准，一个国家60岁以上的人口或65岁以上的老年人口在总人口中的比例超过10%和7%，那么这个国家就达到人口老龄化。2010年人口普查数据显示，60岁及以上人口占比达到13.26%，其中65岁以上人口占8.87%，截至2013年，65岁以上人口占比已达到9.7%，近十年人口老龄化进程明显加快，同时由于峰值最高的第一、二次婴儿潮的人逐渐步入老年，未来20年中国老年化进入加速阶段。预测到2030年，60岁以上人口占比将接近30%。

　　421家庭结构和高老年人口抚养比使得家庭养老难度大客观上放大了市场化的养老需求

　　我国老年人口抚养比高，人口拐点迅速降临，养老问题现实严峻。我国老年抚养比近年来稳步提升，截至2012年已达到12.7%。而同其他国家的对比中，我国老年抚养比高于全球平均水平，仅低于高收入国家，但差距较明显。而随着50年代出生群体（第一次人口出生高峰）开始步入老年，他们是独生子女的第一代老人，421家庭结构使得家庭养老的难度加大，客观上需要市场化的养老机构。

　　我国高净值人群即将迈入老年将推动高端养老需求

　　我国高净值人士中40-60岁人群占比超过70%，而未来10-20年该阶层人士将跨入老年，根据中国建设银行的《中国财富报告2012》可以得知中国高净值人群更加青睐高端养老、高端旅游、高端医疗等服务，围绕这三个主题的开发增值服务更容易让高净值人群满意，而精英阶层对高端养老服务的需求将在未来10-20年内迎来拐点。虽然这部分需求仍然属于小部分，但针对这块的养老地产项目的供应仍然不足。

　　相较于巨大的市场需求养老供需缺口大

　　近期国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》中要求：2020年末全国社会养老床位数将达到每千名老年人35-40张，而目前我国每千名老人的社会养老床位数约为20张，发达国家为40-80张。而根据联合国预测，我国2020年60岁以上老人2.42亿，国发【2013】35号文对“机构养老”床位需求的预测为741万，扣除2012年已有的381万张床位，则八年要建360万个床位，平均每年45万个床位。