权威：2015上半年深圳楼市分析 未来房价涨幅将趋缓

　　7月2日，深圳市房地产研究中心主任王锋发布2015年深圳上半年房地产市场分析报告显示，今年上半年，深圳新建商品住宅成交面积314.58万平方米，同比增长了121.0%；全市二手住房合计成交476.93万平方米，同比增长了125.1%。

　　而在价格方面，深圳6月新房价格指数环比上涨4.5%，已连续10个月上涨；同比上涨14.5%，连续7个月上涨。同时，6月份全市均价水平为30707元/平方米，高于5月份28469元/平方米的价格水平。二手住宅方面，6月份深圳市全样本二手住宅价格指数环比上涨4.5%，同比上涨15.7%。

　　同时，报告还指出，截至今年6月30日，全市新建商品住房库存面积为367.32万平方米（32723套），按照过去12个月月平均销售规模来计算，库存消化周期仅为7.7个月，短期内住房市场供求关系仍略显紧张。

　　不过随着政府对市场的积极引导，尤其是新供应楼盘的大量集中上市，预计下半年深圳房地产市场供求关系紧张的局面将明显改善，深圳房价快速上升的势头将会稳定下来。

　　以下为报告全文：

　　今年上半年，在国家系列促进宏观经济“稳增长”政策的作用下，深圳房地产市场延续了去年四季度以来的良好发展态势。房地产开发投资快速增长，房地产市场供销两旺，房地产价格较快上升，房地产经济对宏观经济的稳定发展起到了重要支撑作用，有力地支持了深圳经济社会的健康发展和产业转型升级。

　　一、上半年房地产市场运行情况

　　（一）商品住房销售量大幅增长，房地产市场需求旺盛

　　今年1-6月份，深圳新建商品住宅成交面积314.58万平方米，比2014年同期增长了121.0%；全市二手住房合计成交476.93万平方米，比2104年同期增长了125.1%。今年，深圳住房市场需求的持续旺盛，对深圳房地产市场的快速发展和宏观经济的稳定增长发挥了重要的支撑作用。

　　（二）住房供应大幅增长，不仅满足当前市场需求，后续市场供应也有保障

　　为满足旺盛的市场需求，今年深圳加大了新增商品房供应的力度。1-6月份，全市新建商品住宅批准预售面积276.72万平方米，比2014年同期增长147.6%。市场需求旺盛也带动了开发商新开工的积极性。1-5月份，全市商品住宅新开工面积为277.55万平方米，比2014年同期增长了144.6%。新开工面积的大幅增长，不仅确保未来市场有充足的供应储备，而且对促进房地产开发投资的继续快速增长，也有积极的作用。

　　（三）商品住房库存消化周期较短，市场供求关系略显紧张

　　截至今年6月30日，全市新建商品住房库存面积为367.32万平方米（32723套），按照过去12个月月平均销售规模来计算，库存消化周期仅为7.7个月，短期内住房市场供求关系仍略显紧张。

　　（四）住房价格持续上涨，房价增速较快

　　根据我中心“全样本住房价格指数系统”统计，今年6月份，深圳市新建商品住宅价格指数环比上涨4.5%，连续10个月上涨；同比上涨14.5%，连续7个月上涨。6月份全市均价水平为30707元/平方米，高于5月份28469元/平方米的价格水平。二手住宅方面，6月份深圳市全样本二手住宅价格指数环比上涨4.5%，同比上涨15.7%。

　　另据我中心统计，今年6月份，深圳新建商品住宅价格较年初上涨了13.1%，二手住宅价格较年初上涨了9.8%，全市一、二手住宅价格总体上涨较快。

　　二、房地产经济在深圳经济发展中的作用

　　（一）房地产投资快速增长，助推投资发挥“稳增长”的关键作用

　　2010年以来，全国房地产开发投资增速逐年下滑，从2010年的33.2%，下降到2014年10.5%的水平。但土地资源紧约束的深圳，从2008年开始，却呈现出房地产开发投资快速增长的局面。2010-2014年，深圳房地产开发投资平均增速为20%，2013-2014年的平均增速比全国平均水平高出5个百分点。今年1-5月，深圳全市房地产累计开发投资完成额为405.07亿元，同比增长25.2%，不仅远远高于全国1-4月份5.0%的水平，也高于过去5年深圳房地产开发投资20%的平均增速。

　　今年1-4月份，深圳市房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重为43.1%，不仅比2010-2014年的平均占比高出11.3个百分点，而且占比创近年来的最高水平。房地产开发投资的快速增长，直接或间接影响了宏观经济上下游各关联行业，稳定了制造业投资，稳定了基础设施建设投资，从而在“稳增长”背景下发挥了投资的关键作用。

　　（二）房地产业支持产业落地和升级，对GDP的贡献率提升

　　2013年初，深圳市出台了优化空间资源配置、促进产业升级的“1+6”文件，将有限的土地资源向符合产业升级方向的企业倾斜，并通过促进房地产行业转型发展（如万科前海企业公馆等项目建设），为各类扶持性行业提供产业发展用房，助推新兴产业、支柱产业的发展和转型升级，支持战略性新兴产业及其他相关企业在深圳的落地。截至到2014年末，深圳市总共引进了180多家总部企业，其中2014年新增了18家。

　　同时，产业的转型和升级，也带动相关产业人才大规模进入深圳，夯实了深圳房地产市场的需求基础，推动了房地产市场销售规模快速增长，这反过来又带动了房地产开发投资和新开工量的增长。2011-2014年，深圳商品房新开工面积年平均增幅在20%左右；今年1-5月，商品房新开工面积同比大幅增长146.6%，房地产市场供应的后劲更加充足。

　　房地产开发投资的快速增长、市场供销两旺，使得房地产行业作为国民经济基础性、先导性行业的作用显著发挥，带动了宏观经济的快速增长。今年一季度，深圳市GDP实现7.8%的增长，不仅高于全国水平，也高于北京、上海和广州的同期水平。根据国家统计局的数据，2013年，我国房地产增加值占GDP的比重为6.1%；2013年深圳市房地产增加值占GDP的比重达到9.2%，高出国家近3个百分点。按照今年前5个月房地产开发投资增长25.2%、商品房新开工面积增长146.6%、商品房销售面积增长102.8%的增速来大致测算，今年内，深圳市房地产增加值对GDP的贡献率将更高，预计超过10%。