新加坡零售商业发展的可鉴之处分析

　　创新土壤：在坚守既有条件优势下，与新业态、新功能进行组合，拓展业态边界，增强服务外生力。

　　未来之光：未来的服务业核心将从“物”的绩效转移到“人”的体验，社交潮流将引领商业更贴近本质。

　　新加坡完善的法治和开放的环境，滋养出了理性的商业文明。

　　每年我都多次专程赴新加坡进行商业考察，今年二月份我们将考察重点聚焦在凯德和滨海湾金沙酒店。

　　凯德是亚洲最大的地产开发商之一，在新加坡本土拥有大量的商业地产项目，其零售业绩在新加坡稳居前列，是新加坡零售业的风向标，其中克拉码头和Bugis+(白沙浮娱乐中心)是其打造的两个重点项目。

　　Bugis+：有舍有得的商业布局

　　Bugis+号称新加坡首个城市零售娱乐中心，在国内有不小的人气。Bugis+购物中心的前身是Iluma购物中心，曾经因为经营不善而被迫歇业。

　　2011年2月，凯德斥资2.95亿新元收购了Iluma，并进行了改造。新的布局强调表演和展览空间的组合，这一调整专门针对20~30岁的年轻人士，充分契合了白沙浮街区艺术、教育与娱乐的功能定位，与城市融为一体。

　　针对其客流量稀少的状况，凯德对各楼层的业态布局进行了调整，以多首层的操盘手法，在每个楼层都布局了大流量的客流输入口，并且每个楼层都各有特色，聚客力十足，盘活了整体的客流。

　　建筑室内活动围绕中央空间分三层布置。

　　建筑第一层与周边街道形成一个连续的路网，方便行人从各个方向进入Iluma。

　　建筑第二层的一座人行天桥冲出Iluma，跨越道路，在Iluma与临近的开发项目间建立一条通道。所有通道都通向主厅，主厅是一个高40米的空间，在水平方向被分割成上下两个体量，每个体量都有各自的特色，但从视觉上看是相互关联的。

　　Bugis+项目的操盘理念远远超前于国内流行的以坪效或者平米租金为核心的操盘思路。建筑第三层的大厅中包含跨越两层空间的挑空餐饮区，挑空的架构对操盘者来说意味着舍弃一层面积，但是从消费者的角度来说提升了通透性与体验感，项目的聚客力与消费者的满意度也得到了提升，最终的受益者还是项目本身。

　　该项目内部呈现的是街区化的景观，带给消费者强烈的代入感与体验感，来往的顾客对这家店都赞不绝口。

　　这种以消费者为中心进行项目布局的思维做到了“舍得”，为了提升顾客满意度舍弃直接经济利益，反而提升了项目的人气与客流量，最终的经济效果反而比常规手法更好。这种基于消费者需求提升顾客满意度的操盘思路必然是未来的大趋势，即回归商业本质，以让顾客满意、感动为主旨，围绕核心客户群体的需求，优化卖场细节，提升购物体验。

　　克拉码头：历史与现代元素融合的魅力

　　克拉码头是新加坡河沿岸最大的历史保护建筑群，位于新加坡河的旅游胜地。

　　上世纪末，随着航运活动的变迁和新加坡河的清淤完成，新加坡政府于1985年提出了新加坡河计划。最终凯德赢得了此次计划的开发改造权。

　　改造之时，对于克拉码头的二手交易市场该如何处理，引发了一场不小的争论。从操盘者的角度来考虑，二手交易市场不便统一管理，效益比较低，应该改造为便于管理收益较高的零售或者休闲区域，但是最终凯德保留了二手交易市场的功能，并且将其提升为艺术品制作展示与交易的新空间。除了原本的70个旧摊位，克拉码头与专业艺术公司合作，安排更多的艺术家到跳蚤市场展销他们亲手制作的艺术品，展示的艺术门类繁多，既有本国传统艺术，也有国外特色艺术。