广州深圳楼市大PK：深圳涨速快 广州更稳健

　　广州与深圳，同为一线城市，而且在地理位置上互为睦邻，不断被比较。2015年上半年，在面临同样的楼市新政、降息降准、自贸区落地、限购等大背景下，广深两地楼市楼市供应需求深度指标各自迥异。

　　中原地产研究部今日（7月16日）发布报告称，广深两地楼市均走市场化为主导的道路，但发展市场的具体措施有明显不同甚至完全相反，短期来看，2015年上半年深圳表现更加抢眼；长期来看，就楼市发展潜力而言，广州更受看好。

　　现状比拼：深圳速度无人能及

　　根据中原研究部监测，上半年，无论一手新房市场，或是二手存量房市场，深圳都完胜广州。从表1、表2可以看出，虽然广州倚仗“地大物博”，在一手新房的宗数、面积等总量数据上胜出；但看单量指标，比如价格、增长速度，则无论一手新房或二手存量房，深圳都“秒杀”广州，同类增速指标可达广州的2-10倍。

　　实际上，上半年深圳楼市发展速度，除了广州，即便同是一线城市的北京、上海，也无人能及。

　　健康程度：广州楼市，慢一点更健康

　　今年上半年，尤其是二季度之后，在楼市新政、央行频繁降息降准、货币政策持续宽松的支持下，北上广深楼市急速回暖，深圳更是跳涨。这种飞速增长的模式，到底是否健康？

　　为此，中原研究部对比分析了广州、深圳两地近半年来的开发投资指标数据——

　　先看宏观指标。2015年GDP目标，广州8%，深圳8.5%；1-5月房地产开发投资同比增长率，广州18.8%，深圳25.2%，两城均大幅高于全国5.1%的平均数，但深圳更快，而广州更稳健；

　　用上述的开发投资额增长率/GDP增长率，广州2.35，深圳2.96。国际通认1.4倍为合理值，一般情况下不超过2倍，数值越高，表示开发增速过快，泡沫风险增大，可见广州相对健康。不过值得注意的是，1-5月房地产开发投资占固定资产投资比重，广州、深圳分别为46.8%、42.4%，均大幅高于18.9%的国家平均值，说明两城均对房地产的依赖较大。

　　具体到楼市指标，先看去化周期。一般认为一线城市去化周期维持11-13个月属正常，太短表示供不应求，太长则供过于求。目前广州去化周期11.06个月，深圳7.7个月，可见广州相对健康；

　　再看房价收入比。一般认为，合理的房价收入比是4-6之间，若比值过高，表示房价偏高，房地产泡沫风险增大。目前广州房价收入比为7.98，深圳17.35，依然是广州相对健康。

　　中原研究部分析认为，深圳楼市的飞快发展，一方面依赖于其供不应求的住房需求，具体表现在新房去化周期仅有7.7个月；另一方面，依赖于深圳政府积极发挥“投资在经济增长中的关键作用”，1-5月全市房地产累计开发投资同比增长25.2%，不仅远远高于全国1-5月份5.1%的水平，也高于过去5年深圳房地产开发投资20%的平均增速。但是这种过快的开发投资增长、过高的房价收入比值，可能会导致房地产泡沫风险增大；而过短的去化周期，直接反映了楼市供不应求，此状态若长期持续下去，并不利于深圳楼市长期健康发展。

　　反观广州楼市，虽然发展速度慢一点、去化周期长一点，回暖幅度小一点，但其实更加健康。