土地市场持续升温 多项利好促楼市步入上升通道

　　随着上半年房地产行业各项统计数据的出炉，当前楼市整体企稳并不断升温的走向已初现端倪。同时，近期一二线城市土地市场持续升温，成交溢价率屡创新高。

　　专家提示，宏观政策已逐渐从“调控”、“抑制”转向以“稳定”、“支持”、“促进”为核心导向的“新常态”，当前楼市开始步入上升通道。

　　成交上涨

　　“楼市成交上涨已成不争的事实。”一家楼盘销售负责人表示，以北京为例，近来无论是自住房、还是普通商品房，甚至豪宅项目的销量都有明显增长。

　　数据显示，7月第二周，北京住宅市场共实现成交3650套，相比之前一周增长2%，打破上周纪录再创年内周度成交新高。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析，北京7月第二周成交继续上涨，其中自住房贡献较大，3650套成交中自住房占比为36%。为完成半年业绩，大量房企在6月以各种途径“促签约”，透支了部分客户储备。进入7月，纯商住宅成交难以继续维持较快速度增长，但成交依旧呈现出阶段性企稳。

　　本周内，北京成交均价超过6万元的公寓豪宅项目有16个实现成交。业内人士分析，近期股市反弹企稳，进入“慢牛”状态下，利于获利资金的套现出逃，也有利于高端市场购买力的增强。

　　实际上，除了北京，全国楼市也开始出现整体上升的迹象。

　　统计局发布数据显示，1-6月，全国商品房销售额34259亿元，增长10%，增速提高6.9个百分点。其中，住宅销售额增长12.9%。

　　据相关机构统计，上半年一线城市累计签约21万套，同比2014年上涨42.9%，二线城市也上涨16.9%。

　　“北京、上海、深圳等城市，都再次出现久违的日光盘。”一位行业观察家说，与一线城市量价齐升相比，二线城市中，大多数城市新房市场呈现价跌量稳的趋势。三四线城市的成交量基本平稳，整体市场回升明显。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，房地产市场的运行与货币环境的变化息息相关。继去年末开启降息周期之后，2015年上半年又经历了三次降息、两次降准，调整力度堪比2008年。随着6月末“双降”齐现，流动性进一步释放将助推下半年楼市的持续稳步回升。

　　土地溢价率走高

　　与成交量相伴的还有土地价格持续攀升。

　　7月以来，一线城市土地成交溢价明显上涨。截止到7月12日，成交的14宗土地平均溢价率高达38.14%，其中的住宅类土地溢价率高达54.81%，均处于年内最高纪录。二线城市成交的328宗土地平均溢价率也达到了23.69%，整体看，土地市场趋势明显向好。

　　一位业内人士透露，供应减少是溢价率上涨的主因。包括北京、上海、广州等在内的14个城市的开发边界划定工作将于今年完成，开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张。

　　“一二线土地市场出现地块上市即遭房企争抢的现象体现了房企对一二线市场的看多情绪。”一家公司相关负责人表示，楼面价接近或者超过房价已经成为一线城市土地市场的“新常态”。另外，房企规避三四线城市的策略也令一二线城市土地价格看涨。

　　业内人士预测，降息后一二线城市的楼市资金面将明显好转，房价已经全面上涨。三四线城市因为库存绝对值过高，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也远低于一二线城市。

　　各地新一轮新政利好

　　实际上，楼市及土地市场的升温表现与各地新政出台以及新政带来市场预期变化关系密切。

　　7月13日，浙江发布稳定房地产政策的《通知》提出，要落实2015年度商品房销售目标任务，特别是商品房库存压力较大，销售企稳回升不明显的城市，要研究出台有针对性的政策措施。

　　实际上，近来推出新一轮新政的不只有浙江。

　　7月5日，上海发布新政，对达到上海市居住证积分标准分值且缴纳个人所得税达到一定数额或职工社会保险缴费基数达到一定标准的非沪籍人员，定向微调住房限购政策；7月3日，国家税务总局公布了“关于简化个人无偿赠予不动产土地使用权免征营业税手续的公告”，为减轻纳税人负担，决定不再要求相关人员提交赠予公证材料；6月28日，同时降息、降准；6月24日，北京发布了简化规范外籍购房的通知。

　　张大伟分析，房地产投资下滑影响当地宏观经济指标，是一些地区推出新一轮政策的主因。随着各地相关政策有所微调，对市场会再次释放新一波利好。

　　当前政策环境在去年逐步宽松的基础上正在摒弃“调控”、“抑制”的姿态，代之以“稳定”、“支持”、“促进”为导向。随着财税、信贷、公积金等相关政策的陆续出台，下半年房地产市场量价齐升的局面有可能出现。