2015上半年中国房地产市场盘点（数据篇）

　　7月15日，国家统计局公布了2015年1-6月的房地产数据。房地产开发投资增速继续回落，商品房销售明显回暖。

　　一、房地产开发投资增速继续回落

　　2015年1-6月份，全国房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资29506亿元，增长2.8%，增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.1%。

　　点评：从总开发投资和住宅开发投资同比数据来看，投资增速持续下滑，同比增幅创6年来新低，尽管下滑幅度有所收窄，但仍未见底。虽然上半年稳定住房消费的政策利好不断释放，但开发企业主要以去库存为主，重点在消化而不是投资。房地产开发投资增速惯性下降，对宏观经济增速形成拖累性影响。下半年在一二线城市房地产市场回暖的带动下，房地产开发投资或将触底缓慢回升，但不会出现大幅反弹。

　　二、新开工降幅持续收窄

　　1-6月份，房屋新开工面积67479万平方米，下降15.8%，降幅收窄0.2个百分点。其中，住宅新开工面积46891万平方米，下降17.3%。

　　点评：1-6月新开工累计面积同比下降15.8%，住宅同比下降17.3%，同比降幅均持续收窄。虽然新开工还在下降，但随着5、6月商品房市场成交的回升，开发企业信心有所恢复，新开工下滑的趋势会得到缓解。目前行业库存依然居高不下，是阻碍房地产开工的重要因素，随着未来市场去化加速，新开工面积也会增加。

　　三、房地产销售同比冲出“地平线”

　　1-6月份，商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，1-5月份为下降0.2%。其中，住宅销售面积增长4.5%，办公楼销售面积下降2.4%，商业营业用房销售面积增长3.5%。商品房销售额34259亿元，增长10.0%，增速提高6.9个百分点。其中，住宅销售额增长12.9%，办公楼销售额下降1.8%，商业营业用房销售额下降1.2%。

　　点评：在3月销售同比数据触底后，降幅持续收窄，继1-5月销售额同比由负转正后，1-6月销售面积同比也迎来正增长，商品房销售面积及销售额同比分别为3.9%、10%，出现2014年年初以来的首次双正增长。上半年，楼市在信贷政策宽松、政策刺激力度加码等综合作用下，促使了楼市进一步回暖。6月份股市大落并未房地产市场的复苏产生巨大的负面影响。

　　可以看出，商品房销售额与销售面积同比增幅曲线渐行渐远，房价上涨压力明显。我们认为，在交易逐步回升情况下，下半年一二线城市去库存加速，一线城市房价涨速会高于其他城市，二线城市房价止跌反弹。三四线城市由于前期库存过高、需求相对疲软，房价相对稳定。

　　四、住宅待售面积持续下降

　　6月末，商品房待售面积65738万平方米，比5月末增加72万平方米。其中，住宅待售面积减少191万平方米，办公楼待售面积增加35万平方米，商业营业用房待售面积增加103万平方米。

　　点评:1-6月商品房待售面积较5月末有所增加，但从数据结构看，商品住宅库存延续了5月的下降趋势，减少的面积较5月增加70万平方米。二季度企业调整推盘节奏、加大优惠措施，积极跑量，去库速度明显加快。反观办公楼和商业营业用房，库存却在持续增加，泡沫风险加剧。

　　五、土地购置面积降幅扩大

　　1-6月份，房地产开发企业土地购置面积9800万平方米，同比下降33.8%，降幅比1-5月份扩大2.8个百分点；土地成交价款2866亿元，下降28.9%，降幅扩大3.1个百分点。

　　点评：上半年土地市场整体表现低迷，按历年的情况来看，6月应该是上半年土地市场表现最好的月份，但是今年6月份环比、同比均下滑，土地购置面积同比跌幅更是达到42.2%。一方面，土地市场成交量明显下滑受地方政府供应不足影响；另一方面土地溢价、地价高企不断挤压企业的盈利空间，开发企业对未来市场信心不足，拿地态度相对谨慎。6月上海、北京、南京、合肥等一二线城市也出现了高溢价的优质宅地，企业对于一线及部分重点城市依然看好，积极扩大土地储备。市场表现为整体成交低迷，局部地区活跃。

　　六、到位资金同比上涨

　　1-6月份，房地产开发企业到位资金58948亿元，同比增长0.1%，1-5月份为下降1.6%。

　　其中，国内贷款10831亿元，下降4.1%；利用外资179亿元，下降3.9%；自筹资金23844亿元，增长0.1%；其他资金24095亿元，增长2.0%。在其他资金中，定金及预收款14121亿元，下降0.9%；个人按揭贷款7163亿元，增长10.0%。

　　点评：1-6月，开发商到位资金同比上涨0.1%，虽涨幅不大，但由5月的负增长转正，资金面得到改观。从资金结构来看，在宽松的货币政策下，国内贷款降幅有所收窄，自筹资金同比增幅有所回落。在楼市回暖情况下，其他资金同比转为正增长，其中定金及预收款降幅持续收窄，个人按揭贷款增幅继续扩大。

　　6月底，央行针出降息降准组合拳，虽然此举并非直接针对房地产市场，但对于房地产市场的利好不容忽视，未来房企到位资金会进一步的好转。

　　（本文来源：中房研协测评研究中心）