东莞写字楼市场竞争加剧 中心城区将成聚热点

　　在多重利好刺激下，2015年上半年东莞楼市一直“高烧”不退，新房二手房全面发展，交投火热，唯独写字楼，依旧是不温不火的行情，半年成交329套，成交均价9514元/㎡，其中，高端写字楼成绩较为突出。

　　业内人士指出，如今以产业园区为代表的主题性写字楼正悄然兴起，在不久的将来，南城总部基地还有大量的高端写字楼输出，预期未来东莞写字楼市场竞争将会进一步加剧，而写字楼林立的中心城区将成“聚热点”。

　　纯写字楼成交“星级盘”占大头

　　据房掌柜了解，目前东莞在售写字楼并不多，全市待售项目15个，含“写字楼+公寓”性质的在售项目20个，纯写字楼货量供应也不是很突出，2015年上半年有新增供应的项目仅福禧大厦、莲湖四季豪园、南方商业大楼3个，供应面积约2.7万㎡，296套，其中福禧大厦独家占了207套。

　　从成交项目所在区域看，写字楼集聚的中心城区虽竞争激烈，但也是写字楼需求最大的区域，占了40%；住宅成交最火爆的临深片区，区内写字楼关注度也不赖，占了27%；另外，滨海片区、大石龙片区的写字楼也有成交。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，上半年纯写字楼成交中，万达中心、万科大厦、星光国际大厦（棕榈泉5期）、环球经贸中心、福禧大厦等星级写字楼占了大头，分别成交了45、40、27、20、13套，成为纯写字楼成交主力，均价除了福禧大厦这个纯新盘是“9”字头外，其余均上万，具有地标性意义的环球经贸中心更是要18392元/㎡，成为东莞写字楼中的价格领军者。

　　值得特别注意的是，盛都花园、东田百达中心、正阳时代三个对外称已售罄的老盘，均出现在了上半年写字楼签约“榜单”上，尤其是常平的盛都花园，据东莞市房产管理局数据显示，该项目在上半年单盘成交了135套写字楼，约1万㎡，成交均价却只有2639元/㎡。

　　针对此现象，房掌柜咨询了多位业内资深人士，得到的答复均是“这是非正常销售状态，不可作为市场参考数据”。“盛都花园肯定是非正常销售的，可能以前卖了现在才签约也可能是开发商因某些原因把房产转让给他人，如低价给股东、抵押给别人等，所以价格才这么低，具体内幕就只有开发商自己清楚了。”一位不愿透露姓名的地产研究人员说道。

　　经济结构决定了写字楼行情

　　作为一个靠制造业“发家”的城市，东莞经济结构的特殊性，决定了其不可能像广深等一线城市那样，有那么大的写字楼市场需求，以致一直以来，东莞写字楼销售都处于不温不火的状态，价格的上涨幅度有限。

　　就拿上半年成交来说，“半年成交329套”这个数据，与其他物业相比虽有点“惨不忍睹”，但在东莞写字楼市场却属于正常水平。据东莞中原研究部监测数据显示，2014年，东莞写字楼全年成交也不过711套，即便是最为火爆的2013年，也只成交798套。

　　东莞中原地产策略研究中心总监车德锐告诉房掌柜：“上半年的成交属于正常水平，这跟东莞市场特点、产业结构有关。东莞写字楼现在还没到爆发阶段，在爆发之前，目前的成交量都是正常的，市场本身供应量也不大。”

　　东莞的写字楼需求，最早集中出现在上世纪90年代。据车德锐回忆，比较典型的，是有独立办公需求的金融行业，在莞太路旁边聚集，都是自己拿地自己建的写字楼，那时候，大部分企业对写字楼的需求都还不是很明显；21世纪初，东莞大力发展民营经济，小企业猛增，写字楼办公需求慢慢凸显，一些注重办公场所的企业会选择莞城、东城的早期写字楼办公，但更多的是选择在小区内办公，尤其是刚起步的企业，不太讲求门面，只求办公地点功能齐全，吃住、办公都在一起了；2004年东莞市政广场出炉，让房企看到了周边地块的商用价值，加之小区禁商法规出台，独立写字楼的需求也越来越明显了……

　　“企业的成长，在不同阶段对办公地点有不同的要求，以致写字楼的设计、供应每过一段时间都会与当下需求对接，包括经济、互联网、商业、配套等，写字楼肯定是一代比一代高级的。”车德锐表示，与广深等一线城市相比，无论是成交量还是成交价格，东莞写字楼确实差距很大，但结合东莞经济实况，却是相对合理的。

　　中心城区成写字楼聚热点

　　随着东莞产业转型升级“号角”吹响，第三产业进入发展快车道，催生了对写字楼办公的需求，尤其是商业集约效应最大的中心城区，俨然成了写字楼的聚集区。

　　近年来，沿着东莞大道、鸿福路等主干高，第一国际裙楼、华凯广场、环球经贸中心、海德广场、万达中心、万科大厦等先后拔地而起，成为东莞写字楼台柱。未来，南城总部基地、浙商大厦、东莞国贸中心等写字楼新星也将陆续入市，加上最近兴起的产业园抢客，这是否会给东莞传统写字楼市场带来压力？

　　对此，车德锐表示，压力大不大小要具体情况具体分析。“全市适合建写字楼的地方暂时不是很多，下面镇区制造业比较发达的，对写字楼需求不大，压力会大一些；如果是第三产业为主的经济发展重镇，如市区，对写字楼需求还是比较大的。”

　　合富辉煌东莞公司发展研究部副总经理李兴旺则指出，目前东莞写字楼市场存在着“两细分化”的状况，供求矛盾明显，一边是中端写字楼供不应求，另一边是局部高端写字楼供过于求。

　　“写字楼在中心区是供不应求的，像鸿福路、海德广场那一带，写字楼需求都比较旺盛，尤其是中端档次的写字楼，但高端写字楼则消化慢一些。”李兴旺告诉房掌柜，出现供求矛盾，是东莞城市结构造成的，高端写字楼一般租售价格都比较高，东莞目前高端品牌的企业不多，大部分企业都不愿进驻而选择中端写字楼。“目前东莞大部分企业对写字楼承受能力较弱，预期内，南城总部基地还要建一些高端写字楼，估计未来供需矛盾、市场竞争会加剧。”

　　不过李兴旺也指出，困难只是暂时的，他预计，未来5-10年，东莞写字楼的市场优势会爆发出来。“届时，地铁应该出2、3条了，东莞城市吸引力必然会有所提升，经济转型成效也会慢慢出来，会吸引更多的高端品牌进驻，带动写字楼市场。”