2015年二季度百城住宅用地价格报告分析

　　中国指数研究院7月20日发布《2015年二季度百城住宅用地价格报告》，2015年二季度，全国住宅土地市场供需规模继续呈现下行态势。在市场整体库存量高居不下、开发企业经营压力依旧较大的背景下，政府供地和企业拿地的节奏都明显减缓。价格方面，由于一、二线城市二季度住宅市场销售回暖明显，开发企业拿地目标重点集中在一、二线重点城市，成交结构的影响导致二季度百城住宅楼面价同环比均上涨，其中长三角、珠三角等发达城市群城市二季度土地成交楼面价同环比涨幅显著。溢价率方面，二季度百城住宅用地溢价率明显回升，其中长三角地区增幅明显。

　　一、地价水平：长、珠三角地区楼面价上涨带动百城楼面价上涨区域分化明显

　　1.总体分析

　　百城住宅用地楼面均价继续维持高位，区域分化现象明显。2015年二季度，百城住宅用地楼面均价为2879元/平方米，同比上涨21.5%，环比一季度上涨13.2%，仍然处于较高水平。去年至今，房企为控制风险优先选择抗跌性较强的一、二线重点城市土地，成交结构变化使整体楼面价持续保持高位运行。其中，长三角和珠三角地区楼面均价分别达到5542元/平方米和6317元/平方米，同比分别大幅上涨66.4%和41.0%，是百城住宅用地楼面均价同比上涨的主要原因。除长、珠三角地区以外，其他地区二季度住宅用地楼面价同比均出现下跌。

　　二季度，100个城市中有44个城市住宅用地楼面均价同比上涨，较一季度增加13个，平均涨幅为72.5%；38个城市下跌，较一季度减少4个，平均跌幅为29.8%；其余18个城市相关时期无土地成交。

　　2.楼面均价前十位

　　2015年二季度，百城住宅用地成交楼面均价居前十位的城市依次是厦门、北京、上海、广州、杭州、天津、南京、武汉、温州和宁波，大多位于长三角、珠三角、环渤海地区，楼面价前十名平均价格水平较一季度有所提高。十个城市中，厦门、北京和上海楼面价分列前三名。厦门二季度住宅用地楼面均价为14606元/平方米，环比涨幅超过8成，为楼面价最高城市，溢价率为73.1%，目前厦门住宅市场热度较高且住宅用地稀缺使得楼面价高企。北京市二季度住宅用地楼面价达到14141元/平方米，排在第二位。上海二季度楼面价11503元/平方米，排在第三位。二季度楼面价前十城市中仅温州二季度楼面价同比下跌，武汉楼面价同比涨幅达到257.4%。

　　数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

　　3.楼面均价后十位

　　二季度，百城住宅用地成交楼面均价在后十位的城市依次是扬州、潍坊、张家港、鄂尔多斯、宝鸡、衡水、乌鲁木齐、绍兴、烟台、营口，主要分布在中西部和长三角地区，价格整体略低于一季度。其中，潍坊、乌鲁木齐、宝鸡和张家港也在一季度后十名之列。二季度扬州共成交3块住宅用地，楼面价为270元/平方米，为百城楼面价最低城市，同比大幅下跌89.6%，环比跌幅达到80.5%。潍坊、张家港、鄂尔多斯和宝鸡二季度楼面价同样均低于400元/平方米。此外，乌鲁木齐二季度楼面价虽然仍位于后十名，但同比上涨25.7%，连续两个季度楼面价同比上涨。

　　4.同比涨幅前十位

　　二季度，百城住宅用地成交楼面均价同比涨幅最大的十个城市依次是石家庄、绵阳、武汉、常熟、宜昌、马鞍山、银川、杭州、贵阳、东营，主要分布在中西部、长三角地区。涨幅最大的是石家庄，二季度住宅用地楼面均价为2214元/平方米，同比上涨460.3%。绵阳和武汉同比分别上涨304.8%和257.4%，位列二、三名。但值得注意的是，除石家庄、武汉和杭州外，其余城市所出让土地数均不超过5宗且以底价成交居多。

　　5.同比跌幅前十位

　　二季度，百城住宅用地成交楼面均价同比跌幅最大的十个城市依次是扬州、吴江、大连、湖州、衡水、汕头、张家港、呼和浩特、鞍山、德州，主要集中于长三角地区，跌幅在40%-90%之间，整体跌幅较一季度略有缩小。其中，扬州跌幅最大，为89.6%，吴江跌幅也超过60%。其余城市跌幅在40-60%之间。值得注意的是，同比跌幅最大的10个城市中，有5个城市以底价或接近底价成交。其中，吴江、大连、张家港、呼和浩特和鞍山以底价成交，溢价率为零。