2015年一季度全球六个典型经济体房价走势分析及后市预测

　　2015年第一季度，全球经济增长疲软，下行压力大增，国家和地区增长呈分化态势。美国经济增长低于预期，表现疲软；欧盟经济整体向好，但国家间表现参差不齐；日本经济呈复苏态势；印度、俄罗斯、巴西等新兴国家经济表现非常不均衡。那么，在经济增长乏力、分化明显的背景下，世界房地产市场形势如何，未来发展趋势怎样？

　　本专题选取美国、欧盟（主要是英国）、日韩、澳大利亚、香港等国家和地区作为样本，侧重分析这些国家和地区的房价指数，以房价指数变化窥视未来几个季度全球房地产市场的走势。

　　一、美国房价指数与地产市场

　　（一）全美房价指数

　　统计显示，2015年第一季度，全美房价指数为167.1，同比上涨4.2%，连续12个季度实现正增长；环比上涨0.4%，扭转了2014年第四季度微幅下跌的趋势。因此，近期来看，全美房价指数处于平稳上升阶段。

　　历史统计数据显示，全美房价指数最新的一个涨跌周期始于2006年，当年第三季度，全美房价指数攀升至近十年的峰值后开始下行，到2012年第一季度，跌至近十年的最低点134.7，随后反弹，目前仍处于上行通道中。究其原因，之前由于美联储采取宽松货币政策，连续降息，加上市场需求强劲，全美房价指数不断上扬，之后美国次贷危机和金融危机爆发，全美房价指数一路下跌，在美联储零利率货币政策和一系列量化宽松政策的刺激下，全美房价指数触底反弹，稳步回升。

　　图12004Q1-2015Q1全美房价指数季度变化（2000Q1=100）

　　（二）美国大城市房价指数

　　在大城市层面，2015年第一季度，纽约、洛杉矶、旧金山三大城市房价指数分别为175.2、227.9、200.5，同比分别上涨2.3％、5.4％、9.3％，环比分别上涨-0.2％、0.9％、1.9％，表明近期旧金山房价上涨最快、市场最热，纽约房地产市场最平稳。

　　历史统计数据显示，纽约、洛杉矶、旧金山三大城市房价指数，除旧金山在2008第三季度至2012年第三季度曾低于全美房价指数外，均高于全美房价指数。就三者比较而言，洛杉矶房价指数最高（2008年第三季度至2009年第四季度曾短暂低于纽约），纽约次之，旧金山最低（从2013年第二季度开始已超过纽约）。

　　在房价指数涨跌幅度方面，纽约波动幅度最小，仅为56（最高点与最低点的差值），旧金山次之，为97.2，洛杉矶波动幅度最大，为114.1，表明从长期来看，纽约房地产市场最稳健，洛杉矶房地产市场则大起大落。

　　图22004Q1-2015Q1纽约、洛杉矶、旧金山与全美房价指数对比（2000Q1=100）

　　整体上看，美国房价指数处于上行通道中，无论是全国还是旧金山、洛杉矶、纽约等大城市房地产市场趋于活跃，房价普遍上涨。预计未来几个季度，随着美国宏观经济形势的好转及一系列利好政策的刺激，美国房地产市场将保持升温态势，房价也将持续上扬。在大城市层面，旧金山、洛杉矶房地产市场将延续火热状态，而纽约房地产市场则仍维持平稳发展。

　　二、欧盟和英国房价指数与地产市场

　　（一）欧盟房价指数

　　2015年第一季度房价指数，欧盟官方还未公布，从历史统计数据看，2014年第四季度欧盟房价指数为100.3，同比上涨2.6％，连续4个季度实现正增长；环比下跌0.05％，是连续3个季度正增长后的首次下跌。从近十年房价指数变动趋势看，自2005年开始，欧盟房价指数持续上扬，2008年第二季度达到104.3的最高点后开始平缓下行，经过2010、2011两年的微幅回升后，再次下滑，直至2014年才重新转跌回升，但仍不稳定。从整体上看，欧盟房价指数波动幅度不大，房地产市场比较平稳。因此，可以判断，2015年第一季度，欧盟房地产市场将延续2014年的态势。

　　分国家来看，2013-2014年，英法德三国房价指数均高于欧盟平均水平，其中德国房价指数最高，英国次之，法国最低，但从同比和环比涨幅看，英国表现最强劲，德国居中，法国最低迷。表明近期英德房地产市场成交和活跃度强于法国。

　　图32005Q1-2014Q4欧盟房价指数季度变化（2010=100）

　　（二）英国房价指数

　　1、全英房价指数

　　统计显示，2015年第一季度，英国（UK）房价指数为207.8，同比上涨8.5％，连续13个季度实现正增长；环比上涨0.8％，扭转了2014年第四季度微幅下跌0.5％的趋势。

　　从房价指数长期变化趋势看，英国最近的一个涨跌周期始于2007年，当年第三季度房价指数达到183.6的高点后一路下跌，到2009年第二季度，降至近八年的低点159.4，之后开始震荡回升，从2014年开始，房价指数上涨速度加快，目前仍在延续快速上扬的态势。

　　图42004Q1-2015Q1英国房价指数季度变化（2002Q1=100）

　　2、伦敦房价指数

　　在大城市层面，统计显示，2015年第一季度伦敦房价指数为240.2，同比上涨8.5％，连续13个季度实现正增长；环比上涨0.8％，环比扭转了2014年第四季度微幅下跌0.5％的趋势。表明伦敦在房价指数涨跌方面，与全英保持一致。

　　历史统计数据显示，2004年至2011年第一季度，伦敦房价指数一直低于全国水平，从2011年第二季度开始超过全国房价指数，之后两者差距不断拉大，表明伦敦从2011年开始，房地产市场快速升温，市场活跃度明显强于其他地区。究其原因，近几年伦敦人口、收入水平增长较快，包括中国在内的大量外资涌入伦敦购房，拉升了伦敦的房地产市场需求。

　　图52004Q1-2015Q1伦敦与全英房价指数变化对比（2002Q1=100）

　　从房价指数上看，欧盟房地产市场整体比较平稳，波动幅度小，未来随着欧盟经济环境的进一步改善和新一轮宽松货币政策的实施，欧盟房地产市场将继续向好，稳中有升。

　　就英国情况而言，目前房地产市场快速升温，房价上涨较快。未来在一系列经济政策刺激和私人消费的带动下，英国（尤其伦敦）房地产市场将继续保持快速上升的态势，房价也将进一步上涨。