海南楼市回暖 “十三五”旅游地产主导楼市

　　今年以来，海南房地产市场进入深度调整期，房地产开发投资、销售量、销售金额等指标一度非常低迷。进入第二季度，在一系列利好政策“刺激”下，海南房地产市场初步呈现回暖迹象，但在库存高企和部分房企资金链紧张的背景下，海南房地产市场健康稳定发展仍任重道远。

　　市场呈现回暖迹象

　　尽管上半年海南楼市整体遇冷，但碧桂园集团海南区域总裁叶剑清仍感受到了市场回暖热度。他认为，这与政府出台的系列政策利好有关系。

　　海南省政府5月下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，从购房条件、银行放贷、公积金贷款、保障房覆盖等方面出台支持政策，在多重利好鼓舞下，海南房屋销售情况好转，新政对市场影响效果显现。

　　据海南省统计局统计，2015年1-5月，海南省房屋销售面积为353.15万平方米，比去年同期下降4.3%，降幅较上月收窄10.9个百分点;房屋销售额383.70亿元，比去年同期下降3.5%，降幅较上月收窄14.6个百分点。

　　鼓励和支持政策进一步细化。6月30日，海口市政府办公厅发文，把产权式酒店也纳入购房入户范围。实施稳增长促发展政策以来，海口市已经共办理购房入户1964套。

　　海南房地产销售回暖，开发投资增速也快速企稳回升。海南省统计局数据显示，海南住宅、办公楼及商业营业用房投资全面加速;新开工面积由负转正，房屋销售降幅持续收窄。

　　1-5月，海南全省房地产开发投资完成545.16亿元，同比增长20.6%，占全省固定资产投资的50.4%，增速比同期全省固定资产投资增速高出16.7个百分点。

　　同时，海南房地产新开工项目明显加快，房屋新开工面积增速由负转正。受房地产销售市场回暖影响，全省房地产新开工项目步伐明显加快，自2014年以来新开面积首次呈正增长。1-5月海南省本年新开工面积为550.70万平方米，同比增长16.6%。增幅同比上升41.5%。

　　去库存压力增大

　　海南省统计局分析认为，在330新政落地后，房地产市场开始回暖。但因市场对新政仍处于融合期，开发企业面临资金周转、库存压力等问题，促进房地产市场健康发展仍需努力。

　　记者近日走访海口的楼市发现，尽管市场有些起色，但整体态势仍处于调整期，主要原因是库存压力较大。

　　今年以来，海南省房地产开发竣工速度加快，与上年同期竣工缓慢的态势形成鲜明的对比，但另一方面，销售市场相对平淡，导致商品房待售面积不断增长，去库存压力增大。

　　房屋竣工进入快速发展轨道。1-4月，全省房地产开发企业房屋竣工面积276.49万平方米，增长31.9%，比上年同期增长提高45.3%。

　　受市场新增供应量加大和销售减缓双重影响，海南房产市场去库存压力加大。1-4月，海南全省房屋待售面积1142.35万平方米，增长32.9%，较上年同期提高1.3个百分点。

　　记者采访了解到，由于房地产形势持续低迷，部分开发商的资金压力较大，存在一定的风险隐患。海口市房地产业协会会长戴开权认为，房地产类贷款特别是开发贷款仍然比较严，房企的资金压力仍然比较大。

　　在市场调整期，一些小房产企业资金链趋于紧张，一些房企迫于资金周转压力开始将持有项目和楼盘向大企业转手，海南房企分化整合加剧。

　　叶剑清认为，开发商需制定价格需契合市场和客户需求，应避免盲目高价，总体来说，海南房地产市场现在呈现的市场状态为机遇与挑战并存，如何顺应市场的同时‘逆袭’市场，是每个开发商应该认真探讨的课题。”

　　海南楼市“十三五”方向初定

　　近期，海南省委、省政府明晰了“十三五”乃至更长一段时期的12个重点产业，其中包括对海南房地产业未来的发展方向做出初步规划。

　　“十三五”期间，房地产业仍将是海南省重要产业之一。海南省住建部门所做的《“十三五”海南房地产业发展专题研究报告》提出，海南以本岛长居型居住地产为基本、经营性旅游地产为主导、度假旅居型地产为特色、商业及其他地产为补充，建立多元化、多层次的房地产产品供应体系与住房保障体系，使房地产业与国际旅游岛的建设紧密结合、良性互动，打造国际化程度高、生态环境优美、地域文化魅力独特的世界一流的海岛型理想家园、旅游胜地与度假天堂。

　　报告提出，海南房地产在转型升级方面，按照“消化存量，优化增量”的思路，增加高端经营性房地产比重，逐步降低普通商品住房开发比例，优化房地产空间布局，不断推进房地产业结构调整和转型升级。

　　在提升品质方面，海南房地产将从政策和规划上制止优质土地和环境资源低水平、低品质开发，从初级、粗放的开发向深度开发与品质提升转变，重点发展具有地方资源、环境、文化特色并且符合市场发展趋势、具有高度成长性、高附加值的房地产产品，提升产品价值和延长产业价值链。

　　报告建议，优化产业结构，降低经济对房地产业的依赖，为房地产业结构调整和转型升级提供支撑。把好土地闸门，从源头管控房地产增量，建立住宅用地供应综合评定机制，控制好土地供应规模、节奏、时序和结构，努力实现资源价值最大化。加强规划管控，划定限建区和禁建区，切实加强海岸线和中部核心生态保护区等重要生态资源的保护。

　　叶剑清认为，旅游地产及养老地产是海南房地产的重中之重，需有大盘造城经验的开发商，在打造项目之初，就规划且完善其公共设施建设。配套的不断完善与落地，是提升旅居度假生活的重要筹码，也是旅游地产持续健康发展的重要一环。未来海南房地产的发展趋势，应是在结合海南岛国际旅游岛的战略优势、海天资源优势，空气优势之下，发展生态环境好、体现生态资源价值的物业，在最大化利用自然环境与条件的前提下，尽最大可能保留这一系列的稀缺资源。