2015年二季度武汉房地产市场分析

　　未来三年，武汉将新增38个商场，到2018年底，武汉商场数量将达到118个。7月28日，仲量联行发布2015年第二季度武汉房地产市场回顾报告，仲量联行武汉董事总经理李杰表示，“未来商业供应持续放量，预计旅游行业发展或将成为商业的破局之道。”报告同时指出，2015年第二季度，武汉各物业市场表现良好，优质办公楼单季吸纳17.3万方，创近十年来的新高，租金微涨，空置率下降。高端住宅市场二季度成交量翻番，江岸区价格最贵，达20710元/㎡。

　　区域购物中心发力   零售商业地产项目旅游化

　　二季度，武汉荟聚购物中心和汇和城购物中心营业，其中以宜家家居为主力店的荟聚购物中心成为继2011年武汉国际广场B、C座入市后体量最大的零售项目。荟聚购物中心位于硚口区三环线附近，并非传统的城市商圈，但宜家家居的吸引力不可小觑，它的开业将在一定程度上改变未来武汉的商业格局。汇和城购物中心的入市则缓解了常青花园片区零售项目供应不足的局面，将成为该区域旗舰商业体，随着武汉零售版图精耕细作，未来区域型购物中心的功能和地位都将显著提升。

　　2015第二季度，全市零售物业净吸纳量超过26.2万方，空置率继续下降0.7个百分点至8.7%，达到近三个季度以来最低值。本季度租金总体平稳，各区域变化幅度不超过0.2%。新入市项目租金水平倾向保守，年内平均租金预计不会出现大幅上涨。随着商业体供应的不断增加，零售市场的竞争愈发激烈。未来武汉总体租金水平将保持平稳态势，预计空置率将会有所上升。

　　伴随着荟聚购物中心的开业，多个零售品牌首次入驻武汉。如美国Gap旗下的快时尚品牌Old Navy、英国零售巨头New Look，因韩剧而出名的Mango Six 咖啡，以及风靡北京的呷哺呷哺小火锅等等，都不断丰富着武汉市民的消费体验。在轻奢方面，武汉国际广场近半年来也在进行品牌优化。除了前期入驻的PRADA、Miu Miu、Tory Burch等奢侈品牌，美国运动装备品牌Under Armour于本季度在国广开出其在武汉的第一家店铺。零售市场各品牌布局的日趋完善，可以全面满足武汉市民各层次的消费需求。

　　到2018年，武汉将有118个购物中心，这么多的数量该如何差异化竞争呢？李杰表示，中国旅游业进入蓬勃发展阶段，游客或将成为零售商业的新的重要客源。他认为，旅游需求与零售商业需求本质相同，都是以“逃离日常生活”为目的，以休闲为手段，形成愉悦的体验。而当前的零售商业与旅游业的产品供给人为把两者割裂，但从需求导向来看，楚河汉街、武汉天地、江汉路-中山大道等商业区域已经自发、实质性地成为了兼顾本地居民消费需求、外地游客观光购物两者需求；从城市层面来看，新区开发所形成的都市景观与城市天际线、具有较强吸引力目的性购物的零售商业设施、依托区位优势和历史延续并被优化改造的老城区，均可以形成新的旅游观光购物目的地，使旅游业和零售商业互为促进，更可持续地发展；从商业地产投资与运营效率的角度衡量，通过包括小型艺术馆、室内主题乐园、水族馆和都市农庄等新业态的引入，可以调整购物中心和传统商圈的客源结构，对抗旅游季节性冲击，提升物业空间利用效率。

　　优质办公楼吸纳17.3万方创十年新高  空置率下降

　　第二季度优质写字楼市场需求强劲，历史供应被持续吸纳，租金微涨，空置率下降。供应方面，二季度有汉街总部国际两栋共计16万方的办公楼入市。

　　由于上半年仅有两栋办公楼入市，而武汉本地的中小型公司则因为扩张业务，导致优质办公楼需求旺盛，此外，还有机构和个人投资者持续投资优质办公楼项目，二季度办公楼市场空置率显著下降。

　　若无延期，下半年内将有4座甲级办公楼和7座乙级办公楼相继入市，包括武汉天地办公楼、卓尔钰龙国际中心、铂仕汇国际广场项目等。全年新增办公楼体量超过70万平方米，年底武汉优质办公楼总体量将接近310万平方米。未来办公楼的大量供应造成市场竞争加剧，租户话语权逐渐增强，开发商需靠提高物业管理服务和办公楼商业配套吸引优质租户。

　　高端住宅成交量翻番 江岸区房价20710元/平米全市最贵

　　上半年楼市政策不断：第一季度政策调整使二套房首付降至40%、首套房公积金贷款首付降至20%、二套房公积金贷款首付降至30%、个人转让两年以上住宅免征营业税，二季度央行连续3次降准降息，开发商和购房者信心增强。本季度高端住宅供应量为最近四个季度最高，成交量也大幅提升，逾3000套的销量是上季度的两倍多。借助多项利好政策的东风，目前整体楼市回升势头明显。

　　本季度，武汉高端住宅价格保持平稳，最终以均价16,137元收官，环比下降0.1%。江岸区高端住宅的均价为20710元，环比上涨3.5%，继续保持武汉各城区最高的记录。武昌区成交了1904套住房，占全市高端住宅成交量的一半以上，江汉区以649套位列第二。洪山区成交116套，环比上升为各区域最高，释放出未来洪山区巨大的发展潜力。