海外投资者主导上海商业地产市场 儿童业态颇受追捧

　　高纬环球7月30日发布了2015年第二季度上海投资行情市场报告。报告表明，上海市2015年上半年全市生产总值比2014年同期增长7.0%。2015年1~6月，上海写字楼与零售项目的开发投资总量同比分别增长37.4%和21.5%，远高于增长率仅为7.8%的住宅投资。海外投资者主导上海商业地产市场，其中，儿童业态颇受市场追捧。

　　海外投资者主导

　　在上半年的上海整售市场中，海外投资者表现活跃，占上半年交易总额近60%。2014年，上海整售市场内资约占总额的70%，而2015年上半年，海外投资者明显增多。其中，主要海外投资者包括，美国黑石集团、新加坡丰树大中华商业信托等。

　　高纬环球华东区资本市场部董事苏金茂指出，上海写字楼市场出现租金回暖的趋势引起了投资者关注，是驱动这一现象的主要原因。同时，海外资金普遍成本较低，相对竞争能力更强，也使得海外投资者能够承担较高的价格。

　　与2014年同期相比，在2015年上半年，针对成熟物业的投资总额相对于在建项目明显增多。譬如，在第二季度，美国的私募股权投资公司黑石集团收购了位于虹桥中心商务区的尚嘉中心，及丰树大中华商业信托收购张江的地标性项目展想广场。鉴于近期中心商务区市场租金逐步回暖，以及产业园区市场中租金持续强劲增长的趋势，地理位置优良的项目在这些市场中将尤其受到投资者的青睐

　　“下半年投资市场，将仍为外资主导，内资收购则以自用为主。房地产投资信托基金（REITs）在中国的出现将会为国内企业在减轻资产负担和缓解现金流压力中提供新的渠道。”高纬环球研究咨询部大中华区执行董事林荣杰表示，随着越来越多的海外知名投资方开始看好上海商业地产市场，以及其与国内投资者相比更低的融资成本，预计外资投资增长的趋势在上海稳定的商业地产大环境下将继续保持。此外，2015年6月，万科得到政府授权在深圳证券交易所发行了内地首只公募REITs“鹏华前海万科REITs”。投资者对其的热情也超出了预期。然而，国内对REITs的税收政策依然不如发达国家宽松，预计，国内REITs产品的逐步发展将最终为中国开发商提供的一个全新的融资渠道。

　　《第一财经日报》记者注意到，随着大虹桥板块日益成为上海城市发展的风向标，该区域的住宅产品，特别是别墅更是成为境内外买家争相购买的热点。据DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务部7月份数据统计，上海主要的别墅板块成交排名中，徐泾板块以月成交38套居首位，成交均价人民币44817元/平方米居前三位。

　　戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏认为，大虹桥规划广阔的前景是引发徐泾别墅区成交踊跃和价格攀升的主要原因之一。以英庭名墅项目为例，其月成交10套成交单价62399元/平方米，而之前虹桥板块的均价在4万/平方米左右。“着眼于大虹桥的潜力优势，该区域早已吸引了境外企业竞相入驻，特别是境外发展商。”她表示。

　　儿童业态处活跃期

　　另据上海统计局公报2015年1~5月份，上海社消零售总额为4006亿元，反超北京，同比增长8.0%；第一季度，上海专业店和专卖店实现零售额 251.18亿元和444.23亿元，同比增长3.9%和9.4%；然而，大型超市、百货实现零售额134.17亿元和166.44亿元，同比下降7.5%和2.7%。

　　高纬环球指出，二季度众多品牌纷纷选择在沪开设旗舰店。如位于西段的东方商厦上季度停业调整后，二季度新签约MUJI并将在此开设全球最大旗舰店；另外，UNDER ARMOUR旗舰店、单向空间书店等品牌也将落户其中。Links of London新店面选定于淮海中路158号，与位于东段的Hermès、Dunhill等奢侈品单体精品店形成串联效应，进一步巩固淮海中路的品牌形象展示定位。

　　5月在上海陆家嘴开业的迪士尼旗舰店吸引了大批家长和孩子的眼球，同时也标志着儿童中心业态迎来活跃高潮期。除了迪士尼，未来将还有元祖梦世界和新明KID MALL两个大型全儿童集中型体验购物中心开业，分别位于青浦赵港商圈和嘉定南翔商圈。与迪士尼乐园一样，这两个儿童商业中心均毗邻大型奥特莱斯。

　　“鉴于本季度奥特莱斯销售表现强劲， 非核心商圈‘儿童+奥特莱斯’两大集中型商业形态的布局呼之欲出，趋向形成互补的商业链。”高纬环球亚太区零售商租户代表部董事宁孝言表示。

　　继东京银座的Gucci Cafe, 和台北文华东方的Dior Café Un Deux Trois，第二季度Vivienne Westwood于K11购物中心开设了全球首家Vivienne Westwood Café。时尚奢侈品牌相继试水跨界营销。在近来奢侈品销售普降的背景下，奢侈品跨界进入餐饮业成为各大品牌多元化营销的策略之一。

　　“坚实的购买力和成熟的零售物业环境使得上海成为奢侈品跨界营销的主要阵地之一。”林荣杰认为。

　　此外，政府计划整体升级徐家汇商圈。近日公示的徐家汇空中连廊建造规划文件中展示了未来将港汇、美罗、上海六百、太平洋数码等10余幢商业体连成一片的空中连廊。连廊将完善徐家汇商圈外部步行系统，并进一步优化地面及地下外部动线，使城市公共空间的商业效应最大化激发。除了已公布的基础设施升级，徐家汇商圈将全面升级WiFi系统，成为上海免费WiFi覆盖面积最大商圈。值得注意的是，徐家汇商圈的数码业态比例将大幅缩减，未来将添加更多休闲娱乐元素。