2015年7月中国房地产政策总结分析

　　中国指数研究院8月4日发布《2015年7月中国房地产政策跟踪报告》，7月百城住宅均价环比上涨，同比跌幅继续收窄，各级城市成交环比小幅回落。京津冀三地一体化定位确定，明确各地分工，为京津冀协同发展做出指导。7月31日，北京、张家口获得2022年第24届冬季奥林匹克运动会主办资格。冬奥会举办将为北京、张家口带来巨大的投资拉动，在促进京津冀三地特别是北京与张家口之间、北京市内交通建设加快的同时，也为张家口、延庆等地带来相关产业投资，促进当地基础设施及配套建设。

　　一、市场情况：百城均价环比连续上涨，重点城市成交量环比略回落

　　7月百城住宅均价环比上涨，同比跌幅继续收窄。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年7月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10685元/平方米，环比上涨0.54%，已连续上涨三个月。同比继续下跌至1.38%，但跌幅较上月继续收窄1.32个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为19580元/平方米，环比上涨1.15%，涨幅较上月扩大0.06个百分点；同比在连续下跌7个月后，于本月转为上涨，涨幅为1.30%。

　　7月各级城市成交环比小幅回落。其中一线及二三线城市月度周均环比均呈现小幅回落，但同比持续增长。具体来看，一线城市除北京外月度环比均有小幅回落，其中广州最为明显，环比相较于上月下跌25%。二三线城市月度周均环比出现小幅回落，但同比也保持增长趋势。从全年累计同比来看，一线城市成交量累计同比增长67%，二三城市累计同比增长23.3%。7月以来楼市逐步进入调整期，各地政府基于地方市场灵活做出政策调整，保障7月市场延续温和上涨的趋势。

　　二、京津冀三地定位分工明确，协同发展规划即将出台

　　京津冀三地一体化定位确定，明确各地分工。7月10日至7月15日，北京、天津、河北分别召开会议，学习和落实《京津冀协同发展规划纲要》，并审议通过了《中共北京市委北京市人民政府关于贯彻（京津冀协同发展规划纲要）的意见》、《天津市贯彻落实（京津冀协同发展规划纲要）》实施方案（2015-2020）和《中共河北省、河北省人民政府关于贯彻落实（京津冀协同发展规划纲要）的实施意见》。会议期间，三地分别明确分工和定位，为京津冀协同发展做出指导。

　　有序疏解北京非首都功能，解决北京人口增速快核心问题。非首都功能的外迁，本质上是为北京解决人口增长过快，“大城市病”凸显的问题。《京津冀协同发展规划纲领》提出，北京市要严控增量、疏解存量、疏堵结合调控北京市人口规模，“到2020年全市常住人口力争控制在2300万人以内，其中城6区常住人口在2014年基础上每年降低2-3个百分点，争取到2020年下降15个百分点左右。”2014年底北京城六区常住人口为1276.3万人，占全市总人口的59.3%，其中常住城镇人口为1264万人，占全市城镇人口的68%。根据规划要求，中心城区将力争疏解常住人口近200万人。这其中疏解北京非首都功能、实现以产业转移带动人口迁移将成为主要途径。根据北京定位，一般性制造业、专业性服务市场、部分教育医疗等公共服务功能以及部分行政性、事业性服务机构等四大类非首都功能领域，将分近期、中期、远期3个阶段逐步疏解，按时间表，将于2020年完成。

　　京、张携手申奥成功，环京布局持续受益。7月31日，北京、张家口获得2022年第24届冬季奥林匹克运动会主办资格。冬奥会举办将为北京、张家口带来巨大的投资拉动，在促进京津冀三地特别是北京与张家口之间、北京市内交通建设加快的同时，也为张家口、延庆等地带来相关产业投资，促进当地基础设施及配套建设。京冀两地交通、基建、环保一体共建，冬奥会辐射区域将迎来产业、经济腾飞新契机，而伴随着产业、交通变迁加速人口聚集与优化，北京、张家口房地产市场将继续趋热，相关房企率先得益。同时，冬奥会也将推动北京及环京县市特别是张家口市的第三产业及相关产业地产发展，促使城市经济增长点向第三产业转移，进一步带动京津冀三地经济发展，推进区域一体化加速前进。

　　三、上半年经济缓中趋稳，楼市回暖促房地产贷款增长

　　宏观经济缓中趋稳，但压力仍存。7月15日，国家统计局发布2015年上半年国民经济运行情况，根据初步核算，上半年国内生产总值29.69万亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%。2015年上半年固定资产增速有所回落，固定资产投资（不含农户）23.71万亿元，同比增长11.4%，城镇居民人均可支配收入15699元。目前我国处于调结构、转方式的关键阶段，结构调整的阵痛正在释放，增速换挡的压力有所加大，新旧动力的转换正在进行中，新动力还难以对冲传统动力下降的影响，国内经济下行的压力仍然较大。

　　全国商品房销售同比由跌转涨，楼市开始回暖。2015年上半年，全国商品房销售面积5.03亿平方米，同比涨至3.9%，自去年来同比首次由跌转涨。商品房销售额3.4万亿元，同比持续增长，涨至10%。其中，住宅销售额同比增长12.9%。一季度全国市场仍然下行，但随着3月多重政策密集出台，二季度市场明显回暖，稳增长政策效果显现。

　　M2同比增速小幅回升，房地产贷款余额继续增长。7月，央行公布《2015年上半年金融机构贷款投向统计报告》，数据显示，今年上半年人民币房地产贷款余额19.3万亿元，同比增长19.4%，增速与上季度末基本持平。1-6月份增加1.88万亿元，同比多增3444亿元，增量占同期各项贷款增量的28.7%，比上年同期占比水平高1.9个百分点。M2的回升缓解了一季度以来的通缩压力，房地产业回暖也促进了房地产贷款的持续释放。

　　楼市回暖带动房地产贷款结构调整，开发贷款余额增长加快。从房地产贷款结构来看，2015年上半年，房地产开发贷款余额6.42万亿元，其中房产开发贷款余额4.88万亿元，同比增长20.9%，增速比上季末低1.3个百分点；地产开发贷款余额1.54万亿元，同比增长32.8%，增速比上季末高2.2个百分点，特别是地产开发贷款余额增速扩大，也在一定程度上表明房地产企业对市场信心有所恢复。而个人购房贷款余额12.64万亿元，同比增长17.8%，增速比上季末高0.2个百分点。个贷增幅加快也表明楼市需求开始提升。