广州社科院：楼市库存量多 建议优化限购政策

　　前日，广州市社科院所发布的《广州经济发展报告(2015)》蓝皮书中，对2014年本地住宅市场情况进行分析指出：受限购政策影响，2014年住宅市场成交量明显萎缩，成交量仅为2013年的64.8%。一手住宅去库存周期压力大，以黄埔为例，新房要两年才能卖完。其建议，广州尽快优化房地产调控政策，落实央行二套房贷新政。

　　签约率：去年一手住宅同比减两成

　　报告指出，受宏观经济运行环境和信贷环境偏紧以及市场预期的影响，一手住宅市场走弱，市场成交明显萎缩。

　　2014年，全市一手住宅签约7.27万套，同比减少21.9%；签约面积835.95万平方米，同比减少21.0%；签约金额1260.18亿元，同比减少9.1%。全市一手住宅市场消化率仅为69.7%，较2013年(100.7%)下降31.0个百分点。

　　从市场走势看，1、2季度成交量保持在200万平方米左右，3季度市场较为低迷，签约面积仅为161.44万平方米，4季度在央行放宽房贷政策的带动下，成交量回升至268.52万平方米。

　　价格：一手住宅均价1.5万元/平方米

　　2014年，全市一手住宅签约均价15075元/平方米，同比上升15.1%，市场价格出现结构性上升。

　　均价上涨是结构性因素所致：一是价格水平较高的中心6区签约面积占全市总成交量的比重有所提高，由2013年的18.2%上升到2014年的22.8%，若剔除区域因素影响，全市签约均价升幅约为6.4%；二是2013年为落实房价控制目标实施了严格的行政管控措施，造成2013年价格基数偏低；三是中高端项目成交占比有所增加。若剔除上述因素，实际上，市场价格已经出现松动，去年3、4季度签约均价分别为15268和14945元/平方米，较2季度分别下降5.4%和7.4%。

　　消化率：中心六区市场消化率仅76.4%

　　报告指出，去年中心6区的供求关系开始出现逆转：供应量大幅增加，预售面积249.43万平方米，同比增长46.8%；签约面积190.51万平方米，同比减少1.1%。2014年市场消化率仅为76.4%，自2010年以来首次低于88%；签约均价26812元/平方米，同比上升5.6%，越秀和荔湾是拉动价格上升主要动力，签约均价同比分别上升13.8%和12.7%。

　　外围4区则是供过于求情况较为突出。2014年消化率仅为60.7%，其中南沙消化率仅为47.4%；签约均价为13355元/平方米，同比上升10.1%。

　　库存：大户型去化周期达22个月

　　库存方面，去年12月末全市一手住宅库存量创历史新高，可售住宅7.58万套，可售面积998.14万平方米，同比分别增长34.0%和30.6%。以2014年月均销售速度计算，12月末全市一手住宅市场去库存周期为14.33个月，较2013年末的8.67个月大幅延长。

　　报告指出，市场库存主要集中在外围区域，越秀、黄埔、番禺、花都和南沙库存压力较大，去库存周期均超过16个月。也就是说按去年的卖房速度，黄埔要卖掉已经建好的新房得两年(去库存周期达23.75个月)，越秀区是一年半(18.97个月)，海珠一年两个月(14.96个月)，荔湾7个月，天河一年(12.04个月)，白云10个月。

　　目前，大户型住宅和外围区域住宅积压情况尤为严重，2014年12月末全市144平方米以上住宅可售面积达到421.39万平方米，去库存周期长达22.78个月。