2015深圳房产中介市场深度研究

　　或许，每天匆匆而过的市民少有注意，楼下的中介店铺是否换了招牌。毕竟，买房子是个低频率的事儿，谁会没事去招惹那些烦人的中介呢。可是对于有购房需求的群体而言，中介，是他们绕不开的环节。固然有引来骚扰的风险，可是找到房子、享受服务才是最核心的任务。就像邓小平曾说过的那样，我们不能因为可能进来苍蝇，就不推开窗户嘛。

　　事实上，占据深圳市场80%的前五名中介，在过去一年更换招牌的就有三家：中联地产改成了链家，世华地产改成了Q房网，家家顺则重新设计了标牌。当然，他们的动作显然要比简单换个招牌大得多。而这些，将实实在在地影响每个人的购房体验。

　　1 链家“入侵”，给深圳中介带来鲶鱼效应？

　　链家进入深圳，对深圳原有的中介公司们来说，是一种挑战，更是一种动力。

　　3月18日，继收购了上海德佑地产后，链家进入深圳，宣布与中联地产完成股权置换，此后两月间，内部资源的梳理与整合一直不断。7月3日，深圳中联链家人力资源部发出红线、黄线和警告行为准则，其中包括24小时内未录入房源、任何情况下与同行打架等均被列入红线行为，踩了红线的员工辞退且永不录用。7月16日下午，从北京、天津、成都、大连等地近300人包机来到深圳，后陆续空降1500多名经纪人，参加“决战鹏城”誓师大会。

　　郑叔伦：链家并不把自己当成是地产经纪公司，而是O2O创新公司，它走的路跟中原不同，做的业务也更多，金融业务会走得比较快。另外，这是一家“有为”的公司，老板的意志决定公司的目标，发展速度是看自己需要，跟中原“无为而治”的理念不同。要比较的话，中原像是走地鸡，链家像是肯德基的鸡，没有谁对谁错，因为价值观不同。最好的方式是各自将武功练好，最后看市场的接受度。

　　肖小平：互联网+时代的到来，最重要的是客户思维，当然很多人有自己的看法，从链家角度来看，首先是会更重视客户的交易动作和每一个步骤的体验感。以北京为例，统计数据显示，掌上链家已有30万人下载量，平均每天每人打开3次，平均在线10分钟左右，每天300万分钟的注意力会关注些什么？链家更多去研究客户是如何买房的，对每个环节需要的时间、资讯、渠道都做了非常深入的了解，这样才能为接下来链家如何更好切入奠定基础。

　　互联网+的效应还没有来得及在服务链条上反映出来，现在更像是变革的前奏，大家都看到房地产是个低频高额的交易，互联网可以在哪个环节提高效率还是要看各自的着力点。预计在后续的半年到一年中，各种变化的结果才会陆续呈现。

　　链家金融尚未进入深圳，至于将来深圳链家的盈利模式如何分布，目前尚无法发布。

　　张国库：链家的加入对我们来说是一种挑战，更是一种动力。至于链家初来适应不适应，以及它的第三方支付能不能得到很好的发挥，那我们让时间来讲话。一个企业的沉淀是这么多年人才的沉淀。但是链家现在用股权整合的方式，链家的文化、思想、制作流程能不能快速输入进去是个关键的问题。

　　林家乐：对于链家的进入带来的影响，我们还在进行评估。链家的成功有其必然性，比如其管理、一条龙服务以及服务增值。链家的进入应该能对深圳的中介行业带来比较大的改变和进步。如果链家不过来，我们没这么紧张。我知道有很多公司在分析链家为什么能做得好。我们需要重新思考我们的服务水平，自己的长处和短板在哪里。链家的进入，会让大的公司成长和进步得更快，比如提供更好的服务，但对于一些区域性的小规模中介公司而言，链家的到来相信会在未来一到两年面临很大的冲击，可能会出现倒闭潮，或者通过加盟大中介公司来继续生存。

　　江少杰：不管链家是否进军深圳，O2O模式都是整个行业的共同发展方向。不同的时间段里，成熟的市场总会吸引许多不同的竞争对手；只要竞争是良性的，不管对消费者、对企业，还是对市场，都是一件好事。毕竟垄断市场对消费者并不公平，而且竞争才会促使中介公司不断进步，服务更上一层楼。

　　徐枫：链家在业内的这个优势，第一就是它的培训，第二就是它的老总左晖是一个很有想法的人，能够左右逢源，而且能够搭上资本市场的脉搏，资本市场也对它比较有兴趣。而原本经纪机构很多都很低调就做自己这个行业的事情，所以跟其他行业不太沾边。所以我们现在希望把两种模式推出去，让它们在资本市场能够受到更多的关注，而不是一味自己赚钱，然后自己去花。

　　链家可能会把本部的管理模式带过来，然后跟中联的模式进行一些融合。现在它们的管理，在整个深圳来说是比较严的，因为它们有一个红黄线制度，都还满严格的。我们也希望像龙头企业可以相互多交流，起码要知道，别人是怎么拿着枪打你的。

　　个人觉得链家它的核心竞争力，一个是规模化效益，以龙头之势进入到深圳市场的话，势必是势均力敌的一个态势；第二个，它基本吻合北京居民的消费需求，而低成本运作的香港模式很吻合时代的发展。所以两种模式的PK，到底谁会更厉害一点呢？这个是个问号。

　　2　上半年佣金赢家是谁？

　　每家中介都表示，今年公司的数据比去年有所增长。

　　郑叔伦：上半年深圳中原的业绩已经超过去年全年。整体销售额超过1500亿，佣金收入达到19亿元。全年的佣金目标是40亿，预计销售额将达到3000亿。现在来看，7、8月会消停一段时间，但是9月进入传统旺季之后，深圳会再次进入推盘高峰，包括很多大盘将入市，一手带动二手之下，市场会重新有动力，价格趋于平稳，业绩不是问题。

　　从规模来看，深圳中原从年初的6000多人增长到目前的10000多人，门店也从300家增加到350家，一手代理楼盘也从年初的110个增加到120个左右。在有力竞争对手增加的同时，小机构受影响较大，中原25%的二手份额依然在维持和巩固，一手份额则由40%上涨至约45%。

　　肖小平：深圳市房地产经济行业协会发布的行业白皮书显示，在今年过去的5个月内，中介签单前三名为中原、链家、Q房网。不过，大家判断市场影响力的方式，目前公认的可能不是公布的多少业绩，因为那些部分不能核查，更多是用市场占有率、房协发布的数据代表了公司在市场的地位和影响力，是一个相对中立的数据。

　　林家乐：在佣金方面，去年一年来，中原、链家以及Q房网三家一直就位居签单量前三，今年上半年大体应该还是维持了这样的局面。如果以门店数量来衡量，中原、Q房网以及家家顺应该排在前三的位置。以Q房网为例，从去年第四季度到今年7月，Q房网的员工数量从3200人增加到13000余人，店面数量从170家增加到370家。未来房产中介的竞争在于，谁有最好的数据，谁能指导客户的决策，谁能建立未来房产O2O平台。

　　张国库：今年，在一手二手房双管齐下的情况下，我们的业绩同比增长300%。尤其房产网的加入，让我们的营收多了30%。在这个过程中，深圳门店有600多家，从业人员六七千，比去年年底的5000多人增长20%。家家顺从2013年启动大学生总部试验基地，在2013年其实我们是亏钱的，2014年能保持平衡，但是从2014年年底到2015年年初，这些学生人均产出率要高于其他片区2-3倍。今年市场好，一个月做百八十万的店一大把。规模也有，市场也好，今年佣金总数是家家顺的历史纪录。

　　江少杰：上半年深圳四五家大型中介公司都百花齐放，无论业绩还是盈利水平相比去年同期有了很明显的增长。表面上中介行业卖的是物业，但实际上卖的却是信息和服务。

　　徐枫：市场份额的变化量，短期之内不会发生很剧烈的变化，至少在一年之内是能用的。我们预期中原的市场份额可能会跌一点，一个可能是会被电商抢去，一个可能是会被其他的公司稍微抢那么一点点。港资公司那种“用长的工作时间和工作强度来换高额的回报”思路现在被打破了。