2015年7月中国房地产市场走势分析点评

　　8月12日，国家统计局发布2015年1-7月份全国房地产开发和销售情况，数据显示，整体开发投资增速继续收窄，尤其是住宅开发投资首次回升，而新开工继续不振，商品房销售较6月大幅下降，说明在当前市场状况下，房企信心仍不足。

　　一、商品房销售量、价环比大降，持续增长态势开始反转

　　1-7月份，商品房销售面积59914万平方米，同比增长6.1%，增速比1-6月份提高2.2个百分点，商品房销售额41171亿元，增长13.4%，增速提高3.4个百分点，其中，住宅销售额大幅增长16.8%。从同比数据来看，7月延续市场回暖态势，但不可忽视的是，7月商品房量、价环比6月都大幅下跌，结束自4月以来的不断增长态势。

　　点评：7月商品房成交量价下滑原因其一，二季度的市场火爆，使得前期积压的迫切需求得到集中释放，未来需求将趋于平稳；其二，前期330、降息等政策效力已明显减弱，而近期又无重大政策利好刺激，因而需求小幅下降也是正常；其三，股市近期快速下跌及震荡，使得购买力大为下降，尤其是高端改善市场，影响尤甚，因而，其助推器功能丧失，反而会减少市场流动性，成为楼市进一步回升的障碍；其四，7月市场供应大幅下降，使得部分城市短期供应跟不上节奏，造成供求错位，影响成交量上涨。

　　二、开发投资连续18个月回落，但住宅开发投资首次回升

　　数据显示，今年前7月，全国房地产开发投资52562亿元，同比增长4.3%，增速已连续18个月回落，但增速比1-6月回落0.3个百分点，回落幅度进一步收窄。

　　而值得关注的是，住宅投资35380亿元，同比增长3.0%，增速比1-6月份回升0.2个百分点，为2014年以来的首次回升。住宅投资占全国房地产开发投资的比重超过三分之二，其增速回升将对下一步全国房地产开发投资产生拉动作用。

　　点评：7月房地产开发投资继续回落，但住宅开发投资首次回升的原因，我们认为，主要有两方面原因。一方面，主要还是市场好转下，企业资金回笼加快，房企信心持续增强，对短期内市场继续看好，而对长期持谨慎态度，因而加大了对现有项目的开发进度，迎合市场的回暖态势，加快去化。而另一方面，股市的大起大落、不断波动，或多或少的使得部分资金转向相对平稳，且不断回暖的住宅市场。

　　三、房屋新开工增幅仍在加速回落，部分城市未来供应恐将青黄不接

　　前7月，房屋新开工面积81731万平方米，下降16.8%，降幅扩大1个百分点，结束自今年3月以来的不断收窄态势。其中，住宅新开工面积56684万平方米，下降17.9%。这也说明，虽然2季度市场大幅回暖。但在当前去库存继续推进，而且市场进入传统淡季下，房企信心仍不足，尤其是二、三线城市，房企新开工面积更低。

　　点评：新开工继续不振，势必影响下半年楼市供应，不少一二线大中城市市场回暖明显，供求状况大为改善，甚至逆转，新开工的不振，必将使得这些城市供求矛盾激化，未来房价上涨的压力较大。