房企内地密集发债融资累计已达2500亿元

　　境外融资遇冷，内地债市成为房企主要融资方式。

　　中原地产研究部统计数据显示：今年8月就有14家企业发布内地公司债或非公开发行股票，募集资金额达到了648亿元：其中包括万科、融创、碧桂园、中粮、泰禾等多家知名房企。

　　这并非8月独有的情况。今年以来，已有超过60家上市房企(包括港股)在内地通过公司债融资，预期融资高达2500亿元，而在2014年全年只有15家融资成功，金额只有235亿元。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，房企境内公司债规模大增，和政府希望A股发挥直接融资功能、鼓励企业发债有一定的关系。

　　今年1月，中国证监会发布了调整后的《公司债权发行与交易管理办法》，启动公司债改革，扩大发行主体范围、丰富债券发行方式、简化发行审核流程。陈晟表示，这些都是导致房企发企业债规模上升的原因。

　　广州某房企副总裁表示，一般来说，如果房企的销售回款在总的资金结构中的占比低于55%，那么就会有融资的需求。就目前的情况看，直接从银行、基金融资，利率较高。“如果所发公司债的额度较高，发债时间也较长的话，说明开发商的资金是比较紧的。”他说。

　　另一方面，由于美元升值，境外发债成本上升。而企业债目前的发债成本普遍在4%~5%，相比开发贷、信托贷款有较为明显的优势。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，在人民币弱势的情况下，海外融资的难度与风险都明显增加。

　　中原地产研究部统计数据显示：6月市场合计融资33.25亿美元，相比5月份的65.1亿美元，下调幅度达到了48.9%，在5月创年内新高后，房企海外融资难度加大。7月房企融资额度继续下调到了21.45亿美元，前7月房企合计海外融资183.1亿美元，比2014年同期431.54亿美元，跌幅达到了57.6%。

　　上述广州房企副总裁说，海外融资额的下降，也从一个方面说明国外资本对国内房地产市场正在逐渐看淡，预期在下降。

　　张大伟表示，房地产企业对资金需求增加也是导致境内企业债规模上涨的原因，回顾7月的市场，各地新房成交量整体由高位回落，结束了3月以来的持续走高势头。中原监测的40个城市数据显示，7月新建住宅成交面积环比下降5%，一线、二线及三四线城市降幅分别为3%、7%、1%。从各线城市集体成交下滑可以看出，既有市场进入传统淡季的因素，也有前期市场冲高带来的阶段性回调。一二线城市与三四线城市分化，导致房企对资金需求依然非常大。

　　陈晟表示，境内债发行的密集，也使得不少房地产企业对A股融资燃起信心。近来，万达商业、富力地产等上市房企希望回归A股。A股给予房地产企业更高的估值，加上直接融资能力的提升，是这些房企回归或者分拆业务在A股上市的原因。

　　某外资房企总经理表示，一些上市房企从境外融资转为境内融资，和国内近几次降息、美联储的加息，以及近期人民币汇率不稳定、贬值加大融资风险有关，“上半年很多房企销售额增加，但净利润率的回落较快，这意味着房企的净现金流增加不多，如果再想拿地，增加投资，那么对资金的需求也是增加的。”该总经理说，未来如果还想维持较高的销售增长，必须获取更多的资金。