2015年8月中国房地产市场运行情况分析及9月预测

　　【纵深解读】

　　经济：央行二度“双降”，将利好“金九银十”楼市

　　政策：楼市加剧分化，高库存城市新招迭出

　　楼市：供求延续下滑走势，9月或迎供求高峰

　　房价：房价指数连涨4个月，一线城市涨势尤甚

　　土地：供应不足致成交暴跌，优质地块热度不减

　　【图说楼市】

　　◆供应：整体继续下降，二、三线城市分化明显

　　◆成交：延续7月下滑态势，一线城市环比全线下跌

　　◆库存：供求比小幅上升，多数城市库存继续下滑，个别呈供不应求

　　◆成交结构：各面积段产品占比稳定，北京、深圳中低档占比大幅下滑

　　【研究视点】

　　8月市场降温蛰伏,“金九”或迎供求小高峰

　　8月市场继续降温，重点城市中，供应、成交环比下滑的城市面进一步扩大。企业方多憋足劲备战“金九”，本月推盘速度有所放缓；而购房者方面，一方面前期政策效应减弱，另一方面，金九银十期间往往项目营销活动较多，购房者也抱有更多期待。月底央行双降，住建部对外籍人士购房解限，叠加金九营销旺盛，金九成色可期。

　　月底，央行不负众望，再度降息降准，五年期以上贷款基准利率已降至历史最低水平，购房成本大为降低；但另一方面，存款利率也有所下滑，银行利润空间进一步被压缩，将影响银行发放房贷的意愿，不过好在9月6日开始实施降准，市场流动性增加，一定程度将抵消负面影响。而对于商务部和住建部解除限外，由于一线城市仍执行限购，外籍人士购房仍然受限，而二线城市对外籍人士吸引力较弱，因而，总体上，限外解除对房地产市场的影响十分有限。地方政策层面，北京通州限购加码，对快速攀升的房价会有较大的抑制作用；而浙江、沈阳、山东、湖南、云南、南宁、青岛、贵阳、西安等库存压力较大的省市继续从土地供应、加强货币化安置、公积金政策、税费减免、购房落户等方面缓解供求矛盾，总体上多以落实政策为主。

　　市场表现方面，本月市场供求均延续7月的降温态势，供应和成交环比下滑的城市面均有所扩大。其中，供应下滑主因为“金九”在即，多数企业推盘节奏放缓所致，9月供应或将有所爆发，如苏州、青岛等城市，9月推新项目激增，供应将会有所爆发。然而，销售旺季成交量虽有继续攀升的可能，但对于库存压力较大的城市，需求本身不济，企业和地方政府还应更多注意市场库存量与需求状况，防范供应激增而导致的库存再度攀升的风险。而成交方面，一方面是前期政策效应已逐渐被市场消化；另一方面，企业蓄势待发、备战金九，并有诸多项目优惠活动宣传已提前进行，一定程度上加重购房者观望情绪，部分购房者推迟了购房计划。

　　而土地方面，本月呈现“剃头挑子一头热”的局面，不少城市土地供应所有放量，但普遍成为当地政府的独角戏，各地流拍连连，土地成交量并未因供应放量而大幅增长，且库存压力较大的城市成交的地块也多以底价成交为主，部分城市中心区域地块也难有溢价。企业拿地虽然相对谨慎，但对于部分城市的优质地块，仍然竞争激烈、出手爽快，本月郑州经开区即以74%的高溢价出手一幅住宅用地，成为区域新地王。

　　本月降息对市场或有较大的刺激作用，“金九银十”在央行“双降”和企业营销加强的催化下，或许成色可期。但是我们也应该看到，二季度市场火热，已提前消耗了部分需求，特别是需求相对疲软二、三、四线城市，成交难有爆发性的增长。因此对于整体三季度市场，我们应保持谨慎乐观。

　　【01经济】

　　央行二度“双降”，将利好“金九银十”楼市

　　8月，在宏观经济领域，最令人印象深刻的莫过于：人民币汇率跳水性贬值；央行公布的7月外汇占款大幅猛跌；灾后股市持续低位盘整，中间发生几次跳水性事件，沪指一度跌破3000点；央行频频进行大额逆回购公开市场操作，并于8月25日宣布双降。

　　这一连串的事件，反映了宏观经济正处于怎样的状态，其对楼市将产生怎样的影响？

　　1、内外需不振，宏观经济平稳运行的基石仍不牢固

　　7月，受市场需求不足影响，工业生产和销售增长双双放缓：规模以上工业增加值同比实际增长6%，增速比6月份回落0.8个百分点；主营业务收入同比增长0.3%，增速比6月份回落1.2个百分点。尽管上半年国内消费和投资都出现止跌回升，但7月工业制造数据显示，前两者的回升后劲有所不足。外需方面，7月，中国出口和进口同比分别下降8.9%、8.6%，表现不佳。进口下降显示出国内需求疲软，出口下降说明外需对中国经济增长的拉动继续为负效应。

　　内外需不振，不利于提高就业和工资增长，对楼市而言是一种利空。但在更大的“保增长”压力下，国家肯定会大力支持房地产业，预计中央和地方会继续加码楼救市政策。

　　2、外汇占款猛跌、股市低迷，央行频频出手防止流动性趋势萎缩

　　7月份，央行口径外汇占款环比下降3080亿元至26.4万亿元人民币，连续第6个月下滑，金融机构口径外汇占款下降2491亿元至28.9万亿元人民币，单月降幅均创历史纪录，是外汇占款有记录以来负增长规模最多的一个月。

　　外汇占款连续下滑，国内流动性开始趋紧：1)国内基础货币投放显著回落。二季度末，国内基础货币余额环比一季度末大幅下降7000亿元。如按二季度4.62的货币乘数，二季度国内基础货币余额的减少，将减少3.23万亿元国内流动性。2)银行体系的流行趋向紧张。8月中旬，SHIBOR相较2月前涨幅超过60%，说明国内流动萎缩已经开始向银行体现传递。3)灾后股市继续不振。整个8月，股市一直在中低位盘整，下旬开始几度发生跳水性事件。股市低迷一定程度上反映了国内流动性不足。

　　国内流动性萎缩，对楼市而言是一种利空。但出于为实体经济输血考虑，它也会促使央行采取更加宽松的货币政策和更加积极的财政政策。

　　3、央行年内第二次“双降”，将利好“金九银十”楼市

　　8月25日，央行如约而至，宣布“双降”：下调基准利率0.25个百分点，降准0.5个百分点。在流动性趋势性萎缩、实体经济渴求“及时雨”的大背景下，央行应时下了一场“雷阵雨”，符合市场预期。

　　降息后，房贷基准利率将从5.4%降至5.15%，继续创历史新低。以30年期100万房贷估算，购房者月按揭支出将相较上次降息节省155.05元，比2012年5月利率高点节省1226.38元。按揭成本大大下降，会很好地刺激购房者入市。我们看到，广州等城市即将推行商业贷和公积金利差贴息，两项政策叠加，会大大降低购房成本，进而刺激购房者积极入市。

　　这次降准是今年以来第4次降准。降准后，银行存款准备金率继续处于16-18%的历史高位，市场普遍预期近期央行还会再度降准。

　　在极低的利率下，央行如果持续释放流动性，对楼市而言会形成直接和间接三重利好：1)银行发放意愿个人按揭贷的意愿上升，执行地方政府救市政策的力度会显著加强，首套首付2-3成和二套首付4-5成的执行力度上升，利率优惠力度也会增强，不会再“空转”。2)股市受到强有力的流动性支撑，有望结束中位盘整局面，开始振荡上行。随着股市解套和获利资金增多，楼市中高端需求会共振上行；3)实体经济企稳回升，居民的消费和投资意愿上升，其中包括购房需求。