2015年8月广州中心六区二手住宅成交情况分析

　　导读：2015年8月，广州市中心六区二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为24.64万平方米、28.26万平方米，成交均价20，955元/平方米。由于“330新政”对市场的刺激作用几近尾声，加上过去数月需求已得到大幅释放，本月二手住宅交投减速，成交量高位盘整，在近半年内首次出现负增长。

　　一、成交量高位盘整近半年首现回调

　　1、“330新政”刺激作用几近尾声 央行再出“双降”大招

　　本月广州市中心六区二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为24.64万平方米、28.26万平方米，环比分别下跌3.22%及3.09%，同比均攀升超过220%，中介促成业务占市场总体成交的53%，较上月扩大2个百分点。成交均价为20，955元/平方米，环比微涨0.72%。

　　中心六区中介促成二手住宅成交量在连续上行五个月后，本月首次出现下降，主要由以下因素所致：一是“330新政”对市场的刺激效应已经甚微；二是相当一部分置业需求已在过去数月得到释放，市场进入新一轮的蓄客期；三是部分买家因股市震荡资金被困，入市脚步受阻。不过相比去年同期，交易量显然仍有大幅抬升，目前二手住宅成交量在历史上处于相对高位，因此小幅回调盘整亦属于合理表现。

　　8月5日，第十二届全国人大常委会宣布房地产税法正式进入立法规划，不过由于立法落地需时较长，且具体执行细则未明，因此对于二手楼市影响极微；另一方面，自8月26日起，央行年内第四次降准降息，下调存、贷款基准利率0.25个百分点，以及下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。经历多轮金融政策调整，预计楼市对本次“双降”将表现淡定，关键原因在于：一是今年以来连番降息，市场信贷环境已经相对宽松，第四次降息对于买卖双方的心理刺激作用有限；二是牵制市场成交情况的，主要还是在于限购政策以及供求关系。

　　图1中心六区中介促成二手住宅新增放盘面积与签约面积走势

　　从区域来看，环比方面，中大户型成交增多的越秀区签约面积逆市攀涨超过一成，其余五区均呈现不同程度的下滑态势，其中荔湾区跌幅最大达11.26%。但各区成交量相比去年同期均明显抬升，除黄埔区外，其余区域涨幅均在200%以上。

　　表1中心六区中介促成二手住宅签约面积的区域构成

　　2、中小户型成交比例回升

　　近月成交稍显疲弱的60m2以下小户型本月市场占比回升2个百分点至23%，60-90m2的刚需户型继续以42%的成交份额保持主力位置，另外90-120m2的中大户型及144m2以上的豪宅户型占有率均有所萎缩。付款方式方面，按揭付款方式维持76%的市场份额，而一次性付款占比则扩大1个百分点。虽然目前市场上已出现较优惠的房贷利率，但与其他城市相比，广州的银行对于房贷业务仍趋向谨慎。

　　图2中心六区中介促成二手住宅签约户型构成比例

　　图3中心六区中介促成二手住宅付款方式构成比例