深圳房价三个月暴涨40-50%

　　来源：前海传媒

　　作者：林岭东

　　三个月房价暴涨40-50%，深圳疯了吗？

　　2007年之后，中国房地产市场走出一波扶摇之上的行情，短短的三五年时间，大部分城市的房价上涨了1-2倍。导致的直接后果是：民怨沸腾。房价列入了新时期压在中国人民头上的“新三座大山”。朝廷体察民情，2010年之后刻意打压房价(2010年4月，北京市首先出台限购令，9月底，北上广深四大一线城市均出台了限购限贷措施；到2011年1月，已有24个大中城市出台了限购政策。)，十二道金牌迭出，终于“遏止住了房价过快上涨的势头”。

　　然而楼市萎靡不振很快就令严重依赖房地产收入的地方政府叫苦连天。到去年下半年，同样体察下情的中央政府又逐渐放松二线以下城市的管制措施。2014年6月，呼和浩特市在全国首个取消“限购令”，到2015年第一季度，全国就只剩北上广深等5个城市未取消限购令，而国家有关部门也只要求北上广深四个一线城市主城区不可取消限购措施。

　　然而可也怪，之前各种行政手段控制不住的各大中城市房价，现在放松“调控”之后，却再也起不来了，尤其是那些二线以下城市，“白不起”。许多专家断言，中国房地产市场的调整期已经到来。

　　具体到深圳，2010年9月30日晚上，深圳紧急出台“限购令”，规定从2010年10月1日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策：其中深圳市户籍居民家庭(含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭)，限购两套住房；能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购一套住房。

　　限购这几年，深圳房价一直坚挺，部分特定概念片区、学位房则一直在以不低的幅度上涨。但到了2015年3月底之后，深圳房价却突然呈现爆发式上涨。

　　据报道，从3月底到6月底，深圳的前海、蛇口、宝中、龙华等片区，房价普遍上涨超过40%，关内房价也普遍上涨，一些学位房涨幅超过50%，蛇口的新房价格上半年甚至翻了一番。由于这些片区是深圳新房集中的地区，所以这基本上意味着深圳新房价格的普涨行情。

　　前海、蛇口片区的房价迅速的超过6万，直逼7万；宝中则轻松地达到5万的水平。各种传说到处在传扬：蛇口出现了20万元/平米的楼王，前海某楼盘超10倍认购，开盘即遭疯抢，久已消失的“茶水费”又重现江湖，据说前海该楼盘和科技园某楼盘仅茶水费就要20万元；有人交了订金的房子卖主情愿多赔他30万元也要爽约不卖了……各种消息纷纷扬扬，给人一种疯狂的感觉。

　　问题是，与此同时，全国楼市几乎是纹丝不动，或者最多可以说，在第二季度有所回温。深圳楼市的疯狂与全国形成了剧烈的反差，引起全国的惊叹。

　　深圳房地产市场为何有如此不同寻常的表现？比较流行的解释有二：一是“3。30房地产新政”，2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%；同时财政部与国家税务总局又联合发布，从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年。虽然此政策对楼市有较强的刺激作用，但是不足以解释深圳此波暴涨；二是由于3月26日马兴瑞出任深圳市委书记的消息证实，关于“深圳直辖”的传言刺激，这一解释虽然貌似合理，其实没有几个人会真的相信由于马书记到任就会有深圳直辖，地产商放料虽猛，但是此传言极端不靠谱，没有人会依据此类消息进行重大的投资行为。

　　第三个原因，是从股市退出的资金选择进入楼市。在3月份股市达到一个高点之后，许多老股民选择清仓退出，出于对未来楼市的乐观预期，大举进入楼市。应该说，深圳本地居民的私人财富颇具规模，相当比例进入房地产后，对房价有相当的拉抬作用。

　　其实需要进一步指出的是，进入深圳楼市的资金绝非仅仅是深圳居民的私人财富，还包括了周边地区的私人财富，甚至是全国各地的私人财富。需要解释的仅仅是：它们为什么纷纷选择了深圳？

　　有人说，因为股市火爆，所以许多热钱来了深圳。这只是表面现象，而且只是现象的一部分。

　　众所周知，改革开放30多年，中国居民积累了巨大的私人财富。据美国波士顿咨询公司(BGG)估算，中国私人财富规模达到22万亿美元，预计到2018年将增长到40万亿美元；其中家庭资产超过100万美元的家庭约有240万个。虽然有相当规模的财富转移到了境外，但留在国内的仍占较大比例。

　　由于中国金融市场发育的迟缓，这些私人财富的投资管道相当狭窄，大部分只能投资于房地产、股市或者存放在银行。相比较于中国经济过去35年的高速成长，中国的金融市场为何一直发育迟缓？本人揣测，主要的原因是执政者对金融投机有恐惧症。从1998年朱镕基主掌中国经济决策开始，亚洲金融危机的阴影就一直挥之不去，决策层就患上了“泡沫恐惧症”。2008年全球金融危机之后，中国“4万亿”投资计划迅速而不计后果地出笼，本身就是恐慌心理的表现。

　　由于内心深处的“投机厌恶”，过去17年里，中国一直奉行的其实是“金融抑制政策”，中国经济中的金融深度和金融密度一直比较偏低，市场化程度则更低，金融创新谨小慎微，金融资源配置效率极差，事实上极大地影响了中国经济的质量与效益。

　　但是从十八大之后，中央决策层事实上已经意识到了这个问题，并且由于实体经济的增长乏力，需要发展服务业来拉动经济，实现产业的转型升级，而金融业是生产性服务业的核心，所以决策层显然已下定决心籍由推动金融自由化进程，提升金融深度，并借互联网金融的创新，改变中国在全球的落后局面。因而有人称2015年一系列金融改革措施为中国的“金融大爆炸”

　　“金融大爆炸”将会带来什么结果？有人认为，这将会导致中国从工业资本主义转向金融资本主义。我认为这个说法有道理。中国将会因此形成2-3个全国性金融中心和若干个区域金融中心，财富向这些金融中心进一步集中，这些城市也将因此而加强对整个中国经济的控制。我认为，北京、上海和深圳比较有可能成为三个全国性的金融中心，而其中深圳的特点将会是私人财富的管理中心。成因我将会在另一篇文章中详细分析。

　　事实上，过去十多年里，中国的中西部地区的私人财富已经开始逐步向深圳集中。最近一年则有加快的趋势。各省许多民营老板甚至长期居住在深圳。这些老板形成了深圳高端房地产市场一个重要的购买力来源。

　　与此同时，深圳过去20年里已逐步成为中国主要的高科技产业基地和科技创新中心，这吸引了许多创业者来深圳，也增加了中低端住宅的需求。

　　这两大原因共同拉动了深圳写字楼市场的经久畅旺。