品牌房企分拆物业平台上市 将面临哪些问题？

　　风口来袭，物业公司从“鸡肋”变身“高富帅”。

　　自从彩生活于2014年6月在港股上市后，物业管理平台备受关注。在今年年中的业绩集中公布期，包括万科、保利、中海、富力、碧桂园、远洋等房企纷纷表示，将分拆旗下物业平台并独立上市。而东光股份、开元物业等四家物业公司先后在新三板上市……

　　品牌房企在物业管理业务方面的一系列举动，背后隐藏着哪些意图？又将面临哪些问题？

　　潮流，“拆”出一片新天地？

　　在今年房企年中业绩集中披露期，除了营收、利润等常规业绩，各大房企不约而同地提出分拆物业平台。

　　目前，包括万科、中海、绿城、远洋、富力、旭辉等知名房企的物业管理公司正行进在上市的路上。其中，中海在7月时表示，已向香港联交所递交物业股份独立上市的申请。同时，今年以来，广东股份、开元物业、丹田股份、华仁物业等四家物业公司也陆续在新三板上市。

　　碧桂园物业管理公司也已纳入上市进程。据其CFO吴建斌透露，目前碧桂园物业管理业务上市工作中券商、投行、会计均已到位，“正在紧锣密鼓地推进之中。”其上市的目的地直指A股。

　　在这方面远洋也走在了前列。据远洋地产公司主席兼行政总裁主席李明透露，远洋的物业分拆已经完成。但他强调，所有的服务要基于基础服务，即物业管理基础一定要做好，这是核心。

　　这些信息意味着，不管是在A股、H股还是新三板上市，未来的一段时间里，将会有越来越多的房企物业管理公司挂牌上市。

　　与此同时，物业公司之间的合作也在加强。9月9日，花样年联合金泰集团签订合作协议，就物业管理方面展开业务合作。而在几个月前，深圳万科物业也与金泰物业达成合作，万科将输出睿服务这一物业管理平台，并落地金泰丽湾项目。

　　拆分，房企构建新平台

　　如今的房地产行业格局，可谓暗潮涌动。在应对行业变动和自身转型的过程中，物业管理成为了房企构建全新平台的重要环节。

　　“从未来行业发展趋势来看，楼市将逐步进入存量房时代。对于房企来讲，未来竞争的重点一定是在存量房领域。而物业管理服务作为存量房领域重点布局的市场，也是这些品牌房企构建万亿大平台不可或缺的砝码。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

　　富力地产董事长李思廉在中期业绩披露时就表示，当前不少公司都在尝试将物业管理业务证券化，旨在将公司有价值的部分业务释放出来，“这方面公司也在研究中，相信我们公司的物业管理也蕴藏了很大价值。”他介绍，富力地产全国物业管理费全年吞吐量有10亿元，其中以商业物业管理为主的珠江新城就有数亿元。

　　行业龙头万科自然也不会忽视物业管理环节。5月万科在深圳召开的股东大会上，万科总裁郁亮明确了未来对包括物业在内的万亿级多上市平台控股集团的目标。

　　截至去年底，万科物业服务合同管理面积已达1亿平方米。虽然与全国250亿平方米的存量相比，这一数字占比并不高，但彩生活上市前的管理面积也仅是1亿多平方米。这意味着万科在存量资产领域的物业管理及增值服务大有可为。

　　掘金，社区增值服务藏“蓝海”

　　然而，在传统的物业管理行业里，一大批物业公司处于赔钱状态。

　　克而瑞研究分析师朱一鸣表示，单看传统业务，物业管理业务的盈利水平并不高。万科2014年物业管理业务实现营业收入19.9亿元，营业利润率为13.24%，净利润仅3.8亿元，和其庞大的房地产业务收入相比可谓九牛一毛；金地、招商等物业管理业务2014年仅带来不到1亿元的利润；碧桂园甚至亏损了0.89亿元。

　　因此，若房企拆分物业管理板块上市仅是为了发展传统物业管理业务，以目前的收入水平将很难受到资本市场认同。