各地楼市分化严重 房企投资倾斜

　　6.86亿平方米全国商品房待售面积，国家统计局公布的这一创记录数据将各地去库存压力摆在了明面上，自去年开始的多轮救市，虽然成就了一线城市的高温不减，却无法挽救其余区域楼市的疲软。

　　“目前市场差距明显，楼市低迷的地方房地产投资也逐渐萎缩。”中原地产首席经济师张大伟说，中央提出去库存的市场要求后，预计各地将开始新一轮的政策调整，但从库存、人口流入等因素看，刺激政策对一二线城市楼市影响相对较大，而三四线楼市整体降温的趋势依然难以改变。

　　国务院发展研究中心一位负责人指出，目前，由于地方区域之间已经出现高度分化，而对于那些全国性布局的房企来说，楼市分化带来的经营风险也在加大，这也将考验房企的盈利能力。

　　区域分化严重

　　经过连续近半年的需求刺激，市场疲态已经显现，交易量下滑似乎是必然结果。

　　国家统计局公布的最新数据显示，全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为27个和38个，分别比上月减少12个和1个；而下降城市个数分别为33个和23个，分别比上月增加12个和5个。

　　“除了绝大多数三四线城市，目前部分二线城市也存在高库存、去化难的问题。这导致了这些城市房价的继续下滑。”张大伟表示。

　　统计局数据显示，在新建商品住宅价格下降的33个城市中，有17个城市连续2个月下滑。其中，除沈阳、长春外，石家庄、呼和浩特、贵阳、西宁、银川、乌鲁木齐6个省会城市在10月份也加入到连续降价行列，这些城市的库存量也都在不断上涨。

　　同策咨询研究部数据显示，10月底，三四线城市去化周期高达28.29个月，远超合理区间，存在较大的降价压力。

　　“10月份房价环比下滑，体现了不少三四线城市产业空心化、人口外流趋势，加之楼市供应规模过大、市场供过于求，房价颓势显现。”亚豪机构市场总监郭毅分析指出。

　　从2014年以来，尽管从中央到地方频频出台各类政策救市，但除一线城市及部分二线热点城市之外，其他城市的楼市成交仍然积重难返。

　　“目前，像北京等一线城市的去化情况仍相对稳定，目前新推楼盘仍有不俗的业绩表现。”郭毅指出，如位于北京通州的保利大都汇项目，仍然实现了开盘销售12亿的火爆场面。不过，郭毅也表示，由于今年以来北京、上海等一线城市出让的土地价格相对过高，未来预期一线城市的高端住宅供应也将达到历史高点，届时或将出现结构性去化困难。

　　以北京为例，机构数据显示，截止到11月15日，2015年北京住宅总成交90045套，同比2014年上涨20.69%；目前住宅总库存为86649套。

　　同策咨询机构发布的报告指出，预计到明年，各地库存情况会进一步分化。当前库存去化周期在12个月左右的城市，比如重庆、武汉、福州等，库存去化周期将回落，去库存的压力将进一步减轻，短期市场基本面将回归合理。

　　而其他供地量与库存量偏大、库存去化周期在12个月以上的城市则仍然面临去库存的压力，比如西安、青岛、天津、沈阳、呼和浩特等二线城市，以及大部分三四线城市，则仍然要坚持“以价换量”去库存。