16个月以来房价首次同比正增长 预计2016年继续上涨

国家统计局1月18日发布2015年12月70大中城市住宅销售价格变动情况，与11月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有27个，上涨的城市有39个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高涨幅为3.2%，最低为下降0.9%。与2014年12月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有49个，上涨的城市有21个。12月份，同比价格变动中，最高涨幅为47.5%，最低为下降5.3%。

预计2016年继续上涨

易居研究院根据国家统计局1月18日公布的《2015年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2015年12月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.2%，相比11月份0.2%的增幅基本持平（具体来看，11月份为0.20%，12月份为0.21%）。70城房价在5月份顺利完成止跌反弹的过程，终结了此前12个月环比下跌的态势。6月份增幅扩大，7-9月份总体上维持持平态势，10月份增幅略有收窄，11月份增幅扩大，12月份增幅持平。

当然，最值得关注的指标是房价同比走势。12月份同比增幅0.3%，在连续15个月同比下跌后，房价首次出现同比正增长。这和我们的判断是一致的，标志着全国70个城市首次出现环比和同比双上涨的态势。2015年70城房价呈现“止跌、反弹、趋稳”的格局，一方面反映了各类刺激政策的有效，另一方面也利好楼市基本面的改善。预计在房价环比和同比指标双双上涨后，看涨预期将继续得到强化。

易居研究院预计2016年70个大中城市房价将继续上涨，源于房价上涨的逻辑并没有发生改变。从政策层面看，限购限贷政策的取消、公积金和商业贷款等政策的持续放宽、去库存措施的即将出台、地方政府对于房地产扶持力度的加大、购房者看涨情绪的强化，都会促使房价上涨。从房地产短周期规律看，每轮房价上涨都会至少持续十几个月份，2015年只上涨了8个月，2016年仍将上涨。预计环比增幅在2016年第三季度见顶，峰值可能为0.8%左右；预计同比增幅呈扩大态势，2016年年底达6.6%左右。

个别城市或将陷入长期低迷

亚豪机构统计显示，环比价格最高涨幅为3.2%，与11月相比增加了0.3个百分点，而最低降幅为0.9%，与11月相比下跌了0.5个百分点；同比价格最高涨幅为47.5%，与11月相比增加了2.9个百分点，同比最低跌幅为5.3%，与11月相比下跌了0.6个百分点。

对此，亚豪机构市场总监郭毅分析称，虽然与11月相比，新建商品住宅环比价格上涨的城市增加了6个，但无论是同比还是环比，价格最高涨幅有所加大的同时，最低跌幅也在加深，这体现出当前不同城市间房地产市场的二元分化现象仍在加剧，在连续2年楼市宽松政策拉动下，部分经济发展较好、产业基础扎实、人口净流入的城市，房地产市场开始出现明显的回暖势头，但仍有一些早期出让的城市建设用地量过大，无力纾解高库存的城市，宽松的调控政策和货币政策对这些城市的房地产市场收效甚缓，楼市仍处于下降通道中。未来，随着大中城市对于资源、人口吸附力的增强，中国不同城市间的二元分化现象还将不断深化，个别城市的房地产市场很可能将陷入长期低迷之中。

亚豪机构市场总监郭毅分析，以房价领涨的深圳为代表，投资投机客再度进入楼市，并在各种金融产品的助推下，加大了购房资金的杠杆率，这意味着房地产市场和金融领域的风险在这些城市开始堆积。而与其他三个一线城市不同，北京当前的购房客群仍以自住需求为主要目的，因此对于楼市的态度更为理性和谨慎，这使得房价虽然仍保持上涨，但涨幅相对平稳，楼市相对健康。虽然在高地价倒逼之下，北京房价也将迎来新一轮的上涨周期，但购房需求的稳健，将会淡化市场风险，同时促使开发商在产品力上下足功夫，有利于整体住宅市场居住品质的升级。

未来市场分化将延续

中原地产首席分析师张大伟分析认为，从过去的一年多70大城市的房地产数据看，主要有复苏和分化两个特点。复苏：从年初房价全面下调，到330政策后一线城市强劲复苏，带动了一二线市场的火爆，整体看，在年末70个大城市房价过半环比上涨，基本代表了2014年开始的这一轮非常调整结束。分化：整体市场看，分化非常严重，从同比数据看，涨幅最高的深圳同比上涨47.5%，而同比下调的城市丹东等同比下调了5.3%。上海、北京，同比涨幅超过10%。

张大伟认为，一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市；其余二线城市环比较为平稳；大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。从同比看，城市间分化现象更为明显。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二、三线城市，三线城市房价同比平均仍在下降。

对于未来市场预测，张大伟称，分城市来看，一线城市最被标杆房企看好。特别是降息后，一二线城市，楼市资金面将明显好转。房价从统计局数据看已经全面上涨。三四线因为库存绝对值过高，这种情况下，2016年市场分化的趋势将依然延续。2016年的上半年房地产救市政策依然会持续出现，说明了房地产对整体经济的影响较大，楼市政策继续宽松。但分化的市场格局下，房地产依然面临巨大的风险，特别是一线城市的地王对房价上涨的要求非常高，未来一年二线城市将成为市场热点。