2015年房地产开发投资及销售数据点评

　　今日，统计局发布“期末成绩单”，房地产“偏科”严重。销售金额创新高，而销售-投资传导不通，投资增速一路下滑。在高库存压力下，土地购置面积及新开工，暗淡开局、平淡收尾。经济增长打破7%的底线，创下25年新低，那作为国民经济扛旗者，房地产能否再担重任…..明年又将有如何走势？

　　行业销售创新高的预期落空，2016年销售量、价平稳为常态

　　2015年，商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。全年销售面积未能像市场预期一样冲击2013年高点。中部地区、西部地区销售增速较高，东北地区销售不振，下降24.5%。从全年走势看，在3月商品房销售降幅持续收窄，1-5月销售额同比由负转正后，三季度销售面积开始同比正增长，实现了2014年年初以来的首次双双正增长，四季度在政策刺激力度加码作用下，销售面积增速加速上行，但12月增速有所放缓。

　　在持续的政策放松和充足的购房者信心将继续支持行业稳步发展之下，预计明年全国房地产行业销售面积保持平稳，总量维持相对高位。未来，“一大一小”依然会成为主力。“一大”就是那些人口导入量较大的一线城市和部分热点二线城市，还会继续保持需求热度，“一小”则是新型城镇化推动以及户籍制度的改革，未来引导农民进城购房的政策落地刺激下，会对更多三四线甚至四五线城市，特别是那些房地产还没有启动的，或者说刚刚开始启动的城市带来了新一轮发展的契机。

　　尽管销售面积未来冲击高点，但销售金额则创下历史纪录。全年商品房销售额87281亿元，增长14.4%，增速回落1.2个百分点。金额破新高，但从70大中城市房价来看，多数城市房价并没有大幅度上涨，佐证了城市分化格局，资金开始流向一线城市以及小部分二线城市。因此，未来这些城市房价上涨动力依然存在，但大多数二、三、四线城市房价不会有太大变动。

　　新开工、施工面积持续高位，去库存压力有增无减

　　12月末，商品房待售面积71853万平方米，比11月末增加了2216万平方米。其中，住宅待售面积45248万平方米，占比约62.97%，连续三个月库存增加，办公楼待售面积3276万平方米，商业营业用房待售面积14664万平方米。库存并未能延续8、9下降趋势，各类型物业待售面积10月开始持续走高，房地产行业整体库存高企、结构性过剩的问题依旧。

　　在中央不断喊话去库存以及销售回暖的带动下，全年仅有4个月待售面积处于下降区间，说明去库存并未取得实质性的进展，行业矛盾并未得到缓解。尤其是2015年施工面积73.56亿平方米，新开工面积也维持在高位，2016年待售面积仍会持续增加，今年库存压力有增无减。而2015年年末，习李再次强调推动农民工进城购房，长远来说，对于三四线城市去库存将起到至关重要作用。