东百集团:业绩将迎恢复性增长,智能物流转型提速

　　处置长期股权投资减少影响当期业绩。1月29日,公司发布业绩预减公告预计2015年公司净利润与上年同期相比减少55%-75%。公司业绩大幅下滑的主要原因是2014年公司投资收益1.92亿元,主要来自于处置公司及控股子公司中侨房地产有限公司合计持有福州丰富房地产有限公司35%的股权,一次性增加的股权转让收益1.83亿元。

　　主营收入基本与2014年持平,福州地铁修建影响预计年底前消除。公司2015年净利润区间为3656-6581万元。公司主要收入和利润来源为百货零售业务,近年因福州市区地铁修建公司几个主要卖场受周边施工影响严重,收入下滑较明显。百货预计2016年年底前,福州地铁有望竣工,该影响消除。另外,地铁站就设在公司东百和东方百货两家主力店地下,并将两家卖场连通。形成福州市区规模、人流、定位俱佳的购物中心。预计地铁开通后公司百货零售业务销售收入将大幅反弹。

　　设立资产管理公司进军物流行业,涉足中国物流地产行业巨大空间。东百集团近期先后公告了和前安博中国副总裁合资设立物流地产项目GP公司,以及收购获取佛山20万平米物流地块事项,智能仓储物流转型正加速落地推进。目前中国现代物流地产发展相对落后,未来发展空间巨大。居民消费能力的提升以及电商行业的快速发展带动了现代物流设施需求的迅猛增长。而中国现代物流设施占比不足20%,物流成本占GDP比例超过美国的2倍,未来有长足的提升空间。公司拓展物流地产业务将分享物流地产行业的快速增长,获得未来稳定回报对冲主业增速放缓额影响。

　　土地、团队、资金三大要素准备到位,公司物流地产拓展加速落地。土地、团队和资金是物流地产开发运营的三大要素,在这些方面公司均已准备到位:具备较好的土地储备和持续拿地能力,未来物业规模有望达到百万平米级,贡献百亿级的市值增量;核心团队由前安博成员组成,物流地产开发经验丰富,能够满足大客户较高的建设需求,股权及业绩激励到位,利益一致性高;采取产业基金模式进行开发,引入优先级基金,成熟后通过REITs回款,持续扩张。

　　盈利预测。预测公司2015-2017年收入分别为16.7亿元、25.7亿元和34.6亿元,分别同比增长-4.3%、53.7%和34.8%。预测归属净利润分别为0.52亿元、1.49亿元和2.45亿元,对应EPS分别为0.12元、0.33元和0.54元,分别同比增长-64.6%、188.5%和63.7%。

　　上调目标价至26.7元,上调至“买入”评级。公司未来1年价值的主要构成为两部分:商业+百货NAV价值74.9亿元。主要有当前在运营自有物业门店合计面积10万平米,以及兰州国际商贸中心和福安市东百广场地产项目;测算智能仓储价值约45亿元。公司目前已公告拟收购20万平米土地,根据行业开发项目进展节奏的惯例,我们谨慎假设公司未来1年左右将达60万平方设施面积,估算单位增量价值约7500元/平米,则该部分价值增量将达约45亿元。综合以上,判断公司1年左右目标市值120亿元,对应26.7元/股的RNAV价值,较当前股价有约95%空间,上调至“买入”评级。