万科欲打包物流地产上市 引入美国黑石

　　万科已撤销物流地产事业部，成立万科物流地产公司，美国黑石集团也是股东之一。

　　2015年6月4日，万科在发布5月份销售业绩的同时，次于公告中披露新增物流地产项目用地情况，并称物流地产是产业地产业务重点方向之一。

　　万科品牌部人士日前向时代周报记者表示，公司未来将在住宅和传统商办地产之外，积极拓展消费地产、产业地产以及物流地产等业务。目前公司已分别正式在贵阳和武汉获得两个物流地产项目。

　　从王石到郁亮，从专注住宅到多元化探索。前者见证了一个企业的顺利接棒，后者则是万科为应对市场作出的种种改变。

　　在房地产市场黄金时代已成过去的既定事实下，万科只能妥协。

　　“从专注住宅到多元化探索，万科的改变是迫不得已的，想或不想，它都必须改，”香港粤海证券投资银行董事黄立冲对时代周报记者说，与零售、住宅、商业、物流、酒店等类别进行比较，物流地产是一个比较好的噱头。用物流地产向政府拿地，拿地容易且成本较低。

　　时代周报记者多次致电万科董秘谭杰华询问物流地产具体事宜及万科后续拿地规划，但截至发稿未获得其回复。

　　物流“大蛋糕”

　　吃螃蟹的不止万科一家。

　　近些年，国内物流地产进入快速成长期。在国内市场上，不仅有平安、KKR、黑石、凯雷等金融界巨头看好物流地产，而且万科、绿地、越秀等房企也将物流地产作为业务拓展的方向。

　　多家房企纷纷进入物流地产，则是看重电商的崛起等所带来旺盛的物流仓储的需求以及该产业稳定的收益、广阔的发展空间。

　　据克尔瑞统计，截至2014年5月，全国优质仓储物业平均租金已连续18个季度上涨，仓储物业投资回报率超过写字楼、购物中心及高档住宅，跃居物业市场第一，一线城市仓储物业租金在未来15个季度还将继续上涨。近两年，我国电子商务的迅猛发展对仓储物流需求形成直接的支撑。在电商物流对租赁需求的快速增加的背景下，物流仓储的市场需求量将继续保持强劲。

　　这或许是万科看好物流地产的原因之一。而在智库研究中心研究总监严跃进看来，万科之所以能够做物流地产，其自信是源于对土地开发和资金回收的熟练程度。而且万科本身有比较大的社区项目，后续通过物流产业园能够把全国各地的市场需求进行串联，进而实现住房销售外的第二层次经营收入。

　　以万科进驻的武汉为例，在14年早期的采访中，戴德梁行董事杨良军分析称，2013年到2015年，武汉将有239至286万平方米的物流仓库投入使用。预计到2017年，武汉高标库净租金将达到每平方米26.8元/月。戴德梁行在2015年4月发布的研究报告称，截至2014年年底，武汉高标库需求容量为1604万平方米，市场潜力巨大。

　　中国银河证券分析师赵强指出，万科之所以会选择武汉和贵阳，因为这两个城市的人口密度和物流需求显著高于省内其他城市。物流地块地价相对便宜,按建筑面积计算的单价分别为297元和789元。公司获取的物流地产项目是先确定后期的运营单位后才去拿地,属于定制的项目开发,尽管利润率低,但是风险很小。

　　值得注意的是，在公告中，万科进入物流地产的首个项目—由北京万科主导的廊坊万庄生态新城项目却不在万科给出的物流地产项目之列。

　　万庄生态新城项目位于廊坊市西北万庄新区，紧邻京津塘和规划京台高速，距离北京中心50公里，新城规划总面积80平方公里，是廊坊市建设生态、休闲、智能新城的核心地域。

　　在去年5月份廊坊控股与万科签约仪式上，万科方面表示，希望将廊坊万庄生态新城项目作为集团涉足物流地产的首批重点项目，借此迅速建立全国性的物流网络平台，打造万科品牌的城市服务商。

　　针对廊坊万庄生态新城项目不在披露的物流地产项目之列，万科相关人士对媒体表示，去年与河北廊坊的合作只是框架协议，目前可能只在集团物流地产储备资源的目录中。

　　化重为轻的“黑石”

　　“这条新闻的亮点不是成立万科物流公司，而是美国黑石集团也是股东之一”在克尔瑞研究中心分析师朱一鸣看来，物流地产是典型的重资产运营。在成功引入黑石基金战略投资者之后，万科有望实现普洛斯式轻资产模式。

　　去年10月，万科前高级副总裁肖莉便向媒体透露：“目前，国内的仓储建设远远跟不上网购行业的发展，万科认为物流地产发展空间巨大。未来，我们将引入黑石、凯雷等战略投资伙伴。”

　　黑石集团最早成立于1985年，以并购业务起家，目前业务覆盖私有股权投资基金、房地产基金以及对冲基金、债务投资等诸多领域，资产规模超过800亿美元。已经成为亚洲房地产市场买家的黑石集团，如今更是对中国动作频频；商业地产之外，物流地产是黑石在中国下一个重点培养对象。

　　此前，由黑石牵头的基金财团已与中国的农产品市场运营商之一的寿光物流园达成协议，将在寿光物流园香港上市之前，对其进行大约6亿美元的投资，占寿光物流园30%的股权。

　　最终促使万科选择美国黑石基金作为战略投资者，在业内看来，除了透过黑石有望实现普洛斯式轻资产模式。借助其超前投资眼光和基金化运作经验，更是凸显万科雄心勃勃的扩张计划。

　　“通常一个物流项目的培育期在3-5年，如果按照行业10%的回报率，等到物流项目收回投资，需10年之久，这占用了企业较大的资金及精力。即使像万科这样资金实力雄厚的企业，如果完全靠自身资金投入，也是做不了几个物流项目，”朱一鸣认为，物流地产属于典型的重资产运营，但在成功引入黑石基金战略投资者之后，万科便有望实现普洛斯式轻资产模式：即万科开发物流项目，由黑石收购，进行基金化运作，万科保留项目长期运营权，收取部分管理费用，并坐享基金分红，也即万科所谓的“小股操盘”模式。

　　要维持这家地产巨无霸正常运转，万科必须以可观的土地储备作为发展基础。

　　时代周报记者翻阅万科年报，截至去年末，万科新增加开发项目41个，按权益计算的占地面积约206万平方米，对应的规划建筑面积约591万平方米，平均楼面地价约4372元/平方米。与2013年相比，2014年万科的拿地规模明显减少。其土地投资力度更是接近2008年的低点。

　　对于房企而言，土地就是粮草，没有土地都是空话，这直接影响便是万科股价的持续走低。

　　中国中投证券称，5月份，万科新增4个项目，合计权益建面120万平方米，楼面均价4596元/平方米。拿地权益金额55.3亿元，环比4月增加了177%。前5月，万科累计新项目权益建面412万平方米，支付土地价款172亿元，同比分别增长34%和55%。这当中，万科实际拿下的物流地产总用地面积已经达到100万平方米左右。