2016年上海或取代深圳成为楼市新标杆

　　深圳楼市在2016年或许还会上涨，但2015年透支太多，上攻的动能不足。

　　2015年，深圳是全国楼市的标杆，房价涨幅史无前例地达到了近50%，很多区域实际价格水平涨了一倍。猴年春节甫一过去，楼市飙涨的风暴似乎刮向了上海。就在2月19日财政部等三部委联合发布通知，调整房地产交易环节契税、营业税优惠的消息刚出，周末上海各区房地产交易中心即出现了排队过户的火爆状况，与2015年的深圳如出一辙。

　　2015年楼市“国之标杆”被深圳抢先了，媒体的头条也被深圳占尽了。事实上，深圳楼市不过是价格涨幅高而已，上海楼市才是真正的No.1.2015年，上海一、二手住房共成交4986万平方米、66万多套，成交金额达到1.4万亿元，金额和面积分别比北京高出2000万平方米和6000亿元，比深圳高出3000万平方米和9000亿元，更是远超国内其它城市。2015年纽约、香港商品房分别仅成交了7万套和6.3万套。也就是说，在全球范围内，上海楼市高居第一。

　　从价格上看，根据国家统计局的数据，2015年，尽管上海房价指数的涨幅没有深圳147.5那么大，但也以118的水平排在第二位。另外，根据链家地产的数据，2016年1月份，上海商品住宅成交均价为3.59万元/平方米，环比上涨6.9%，同比上涨24.9%，创出了上海商品住宅均价的历史新高；再看深圳，2016年1月份，深圳新房成交均价再攀新高，达到4.65万元/平方米，同比上涨74.27%，环比增长9.51%。由此，在环比涨幅上，上海房价或许正在赶上深圳。

　　驱动2016年上海房价上涨有三大因素，首先是库存。2015年，上海商品住房消化周期仅为4.1个月，在一线城市中是最短的，甚至比楼市暴涨的深圳还要短；其次是国家“去库存”政策的溢出效应。2015年下半年以来，特别是春节前后政策频吹暖风，如提杠杆、降税率、公积金新政，以及各地轰轰烈烈地“去库存”，尽管政策充分贯彻了“因城施策”，但无论是营业税“5改2”，还是近日首套房契税优惠等，一线城市才是最大受益者，毕竟资产保值增值的效应傻子都看得到。货币似水更似蜜，流淌的过程中，哪里有投资价值就跑到哪里，黏附在哪里。

　　最为关键的是，股市对于楼市的财富效应，开始从深圳转向上海。2015年，深圳楼市飙涨与其资本市场密切相关。深圳资本市场的特别之处在于它有中小板和创业板，目前中小板有接近800家上市公司，创业板有接近500家，这两个加起来是1200多家上市公司。上市公司有一个特点，他在哪个交易所挂牌上市，就会在这个城市开户，设立办事处，一定会投资股票，所有自然人股东、法人股东、账户的管理都放在这个城市。深圳集中了大量中小板和创业板发起人、创始人的账户。股价上升的过程当中，这些人的财富迅速增加，敲完钟以后拿着变现的收入就去买房。

　　尽管上海贵为我国资本市场的主板，但一直被代表我国旧增长模式、产能严重过剩的钢铁、煤炭、机械，以及国有银行盘踞，无法发挥对楼市的财富效应。现在不同了，上海的战略新兴产业板马上要开，必然会吸引民营控股的科技新兴企业到上海去上市。届时，必然会有一波政策鼓励下的“大牛市”，江浙、上海一带的人买楼意愿更强，账面财富兑现后，必然对上海楼市形成强有力的支撑。

　　深圳楼市在2016年或许还会上涨，但2015年透支太多，上攻的动能不足。特别是，深圳新房和二手住房市场中，2015年投资投机性购房分别达到60%和40%，部分区域新房投资购房比例达到80%。当投资投机型购房占主导时，房价上涨不可持续，近期传言政府出台调控政策，已经让楼市风声鹤唳，可见深圳楼市之脆弱和敏感。由此，笔者判断，在2016年，上海将取代深圳成为楼市“新标杆”。

　　（作者系深圳房地产研究中心研究员）