2016年中国房地产市场现状分析及行业发展趋势

　　一、中国房地产市场现状分析

　　1、2月份PPI指数同比下降4.9%，七个月以来降幅首次收窄至5%以内，环比下降0.3%。固定资产投资额38008亿元，同比上涨10.2%，与前值基本持平，仍处于下行趋势中；房地产开发略有回暖，2月同比上涨3%，大幅超越前值（1%）。2月份固定投资新开工项目总投资额27443亿元，同比大幅增长41.1%。

房地产开发投资完成额及累计同比

固定投资新开工项目投资额及累计同比

　　2、3月百城房地产均价11303元/平方米，环比上涨1.90%，同比上涨7.41%，共60个城市环比上涨，比上月减少1个城市。一二三线城市，环比分别上涨2.91%、上涨1.05%、上涨0.64%；同比分别上涨24.52%、上涨2.90%、上涨0.65%。

2013-2016年中国百城均价及环比上涨城市数

2013-2016年百城、一线、二线、三线均价同比增速

　　3、3月跟踪65大城市一手房合计成交41.18万套，环比上升119.0%，同比上升66.7%，累计同比上升36.7%；一线、二线、三线城市分别成交4.6万套、16.6万套，19.9万套，环比分别上升95.0%、122.6%、122.3%，同比分别上升34.5%，69.9%，73.4%。

65大城市一手房成交套数及同比增速

一二三线城市一手房成交同比增速

2016年3月65城一手房成交套数及面积

2016年3月65城一手房成交套数前二十城市

　　4、19大城市二手房合计成交16.1万套，环比上升155.0%，同比上升170.4%，累计同比上升102.1%。一线、二线、三线城市分别合计成交51.5万套、6.3万套、4.7万套，环比分别上升112.7%、上升154.7%、上升226.5%；同比分别增长184.1%、增长149.0%、增长188.3%。

2016年3月19大城市二手房合计成交套数及同比增速

2016年3月一二三线二手房成交套数同比增速

2016年3月19城二手房成交套数及面积

　　5、24大城市住宅可售套数合计114.9万套，环比下降7.7%；去化周期8.5个月，较上月基本不变。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为24.2万套、35.6万套、55.1万套，环比分别下降6.8%、下降11.0%、下降6.0%；去化周期分别为5.8月、8.3月、11.0月，较上月分别呈现持稳、下降0.8月、下降0.2月，一城市的绝对库存有所下降，去化周期不变，二、三线城市的绝对库存及去化周期有所下降。

2016年3月24大城市可售套数

2016年3月中国一二三线城市房地产去化情况

　　6、2016年3月全国40大中城市供应土地规划建筑面积6165.1万平方米，环比下降3.4%，同比上升10.0%；成交土地规划建筑面积5420.9万平方米，环比上升1.3%，同比上升16.8%，其中一、二线城市环比下降30.6%、下降13.1%，三线城市环比上升22.9%；成交均价环比下降2.9%，成交总价环比下降1.6%。

2016年3月月40大中城市供应土地规划建筑面积

2016年3月月40大中城市成交土地规划建筑面积

2016年3月月40大中城市土地成交均价

　　7、2016年3月，全国40大中城市土地溢价率39.44%，较上月上升。其中一线城市16.72%，二线城市53.07%，三线城市17.99%。

2016年3月40大中城市土地溢价率

　　二、中国房地产行业发展趋势预测

　　1、房产税会出台，但对市场影响不大。由于绝大多数城市房地产出现了拐点，为了稳增长，国家不太可能出台严厉的房产税。房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，税率各不相同，减免政策也不相同。一线城市的房产税率肯定会最高。整体而言，房产税对房价影响不大。

　　2、城市之间房价差距将更大。政府一直想在城镇化过程中，实现大中小城市的均衡发展。但由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，所以城市发展中的“马太效应”将日益明显。

　　过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周边城市;“三小”是郑州、长沙和“厦门 泉州”。资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。

　　3、大城市房屋日益资产化。一线城市，以及10个左右的强二线城市，其中心区的物业将日益资产化，而且投资人将全球化、全国化。中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。

　　4、小户型将机械化。在大城市中心区，机械化的小户型将崛起。20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。开发商，越来越像客机、游轮的生产商。

　　5、大城市很难“去中心化”。欧美绝大多数城市，都出现了去中心化的趋势。目前中国特大城市无不面临交通、环境的压力，让一个城市拥有多中心成为很多人的梦想。但中国的国情是人均耕地少，土地国有化。国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。 加上公共资源不能均衡分配，所以去中心区难度极大。

　　6、逆城市化很难出现。很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。

　　7、商铺面临价值重估。商铺面临的最大问题是，“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。传统商业旺　区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。

　　8、写字楼跟住宅价格将长期倒挂。在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓)，住宅更贵。为什么?原因有三：第一，商业物业基本上没有学位，不能落户口;第二，商业物业土地使用年限短;第三，管理费水电价格高，一般不能通煤气。

　　网络时代，在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求是多多益　善。未来这种现象将持续，投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要投资好的写字楼。