2016年中国房地产行业现状分析及发展趋势预测

一、中国房地产销售情况

房地产市场自2015年二季度以来，销售一直呈现复苏趋势。商品房销售面积当月值同比增速从去年4月开始由负转正，之后保持大幅增长。今年以来，在去库存政策和宽松的货币环境之下，房地产销售延续了去年的火爆态势。今年3、4、5月，销售面积当月值同比增速分别37.66%、44.07%、24.24%，保持高位。今年前5个月房地产销售面积累计值4.8亿平方米，同比增速为33.20%。目前应持续关注政策变化对下半年销售的影响，同时关注房企在各个热点地区项目的开发进度和推盘意愿，预计全年销售面积有望达到13亿平方米。

2012-2016年中国商品房销售面积当月值及同比增速

2012-2016年中国商品房销售面积累计值及同比增速

分城市来看，差异十分明显。一线城市在今年2、3月份销售达到顶峰，同比增速分别为41.17%和51.21%，但从4月份开始销售规模骤降，4、5月份销售同比增速分别只有0.31%和-6.71%。三线城市销售同样在3月份达到顶峰后，在4、5月份缓慢下降，3、4、5月份销售同比增速分别为54.15%、47.36%、15.31%。而二线城市仍然保持了销售高速增长的势头，3、4、5月，销售同比增速分别为115.27%、86.32%、43.25%。

2013-2016年中国30个城市月度商品房成交面积同比增长情况

2011-2016年中国一线城市商品房成交面积情况

2011-2016年中国二线城市商品房成交面积情况

2011-2016年中国三线城市商品房成交面积情况

二、中国房地产开发投资、开工面积情况

从2014年开始，商品房新开工面积一直呈现同比减少趋势，这一趋势在今年一季度被扭转。2016年2月商品房累计新开工面积同比增速2年来首次由负转正，达到13.70%，之后的三个月这一数据分别为19.20%、21.40%、18.30%，同样保持高位。2015年强劲的销售消耗了房企的库存，行业库存周期出现拐点，新开工面积的增加正是对这一信号的积极反应。同时，新开工面积和竣工面积的增加也提升了房企的推盘意愿，正反馈循环，对项目布局合理企业的发展十分有利。

2012-2016年中国商品房累计新开工面积及同比增速

2012-2016年中国商品房销售面积、新开工面积和竣工面积同比增速

随着新开工面积的升高，房地产投资增速也结束了自2014年3月以来的下滑。2016年2月，房地产投资增速首次由负转正，3、4、5月同比增速分别为9.67%、9.70%、6.56%。房地产企业投资意愿整体依然偏弱。新增个人购房贷款同比继续大幅增长，2016年第一季度达到75.25%。

2014-2016年中国房地产开发投资当月完成额及同比增速

2013-2016年中国房地产开发投资当月完成额及同比增速

2011-2016年中国房地产开发投资当月完成额及同比增速

2011-2016年中国房地产开发投资当月完成额及同比增速

三、中国房地产价格走势

2016年5月，百城样本住宅平均价格11662元/平米，再创历史新高；百城住宅价格指数同比增长10.34%，增幅继续扩大，比上月扩大1.36个百分点，显示住宅价格依然处于上升趋势。百城住宅价格指数显示，一线城市价格增速高于二三线城市，2016年5月，一线城市价格指数同比增长26.82%，环比增长1.84%，同比增速创近年新高。2016年1-5月中国商品房销售额总计约36775亿元，同比增长50.7%。

2012-2016年中国商品房销售均价当月值及同比增速

2012-2016年中国商品房销售均价及增速

2010-2016年中国百城住宅均价走势

2011-2016年中国百城住宅价格指数同、环比增速

2011-2016年中国百城住宅价格指数一、二、三线城市同比增速

2011-2016年中国百城住宅价格指数一、二、三线城市环比增速

各业态均价同比增速

2013-2016年各业态均价环比增速

2012-2016年中国商品房销售额当月值与同比增速

2013-2016年中国商品房销售额当月值与同比增速

四、中国房地产土地成交情况分析

在销售回升带动下，主要城市土地成交和供应增速均有回升。2016年1-5月份，40个主要城市供应土地占地面积同比增速为3.20%；成交土地占地面积同比增速6.19%。土地成交总价同比大幅上升51.16%，土地成交均价4276.76元/平米，同比增长42.35%。土地市场2015年低迷的局面得以改善。

2013-2016年中国40个城市供应土地占地面积及同比增速

2013-2016年中国40个城市成交土地占地面积及同比增速

2013-2016年中国40个城市土地成交供应面积比

2013-2016年中国40个城市土地成交总价及同比增速

2013-2016年中国40个城市土地成交均价及同比增速

分城市看，今年土地市场改善的区域，主要集中在二线城市。一线城市虽地王频现，但从整体来看，土地供应和成交面积表现低迷。二线城市无论是在土地供应、成交面积还是在成交均价、总价上的增速都表现十分突出。

2013-2016年中国一二三城市土地供应面积同比变化情况

2013-2016年中国一二三城市土地成交面积同比变化情况

2013-2016年中国一二三城市土地成交总价同比变化情况

2013-2016年中国一二三城市土地成交均价同比变化情况

五、中国房地产存货周转情况

房地产市场销售情况的好转带动了房企周转能力的改善，房地产市场去库存压力有所减轻。存货周转率从2015年一季度末的0.0298次增加到2016年一季度末的0.051次，同比增长72.30%。在总资产周转率方面，2016年一季度比去年同期增长46.84%，表明房企周转加快，经营情况有所好转。

2012-2016年中国房地产板块存货周转率及同比增速

2012-2016年中国房地产板块总资产周转率及同比增速

在现金流方面，年初以来，房企经营性现金流持续回升。2016年一季度，板块经营性现金流合计为-654.73亿元，反映了房企的补库存行为。对于筹资活动产生的现金流，2016年一季度为1409.2亿元，相比去年同期的620.58亿元大幅增长，房企的融资环境明显改善。

2008-2016年中国房地产板块经营性活动产生的现金流

2012-2016年中国房地产板块筹资活动产生的现金流及同比增速

在偿债能力方面，板块资产负债率自2009年以来持续攀升，2016年一季度达到了76.49%。在扣除预收款后，真实资产负债率有所下滑，表明销售的明显回升减轻了企业的资金压力。短期偿债能力方面，速动比率有明显提升，2016年一季度达到49.61%。表现了房企短期偿债压力有所改善。

2008-2016年中国房地产板块整体资产负债率情况

2008-2016年中国房地产板块速动比率情况

2008-2016年中国房地产板块扣除预收款后的资产负债率情况

受益于房地产销售的回升，房地产板块预收账款增速在2015年明显回升，2016年一季度同比继续大幅增长。2016年一季度，房地产板块预收账款11440.11亿元，同比增长52.37%。相较于2015年四季度38.73%的同比增速大幅增加。预收账款增速上升，保证了板块未来业绩的进一步释放。

2008-2016年中国房地产板块预收账款及同比增速

六、中国房地产行业发展趋势预测

1、房地产是典型的周期性行业。2016年上半年，从房企新开工面积、土地供应和成交情况、运营周转率等数据来看，房企开始进行补库存行为，行业库存周期出现逆转的信号。在这种情况下，土地和项目储备合理，并兼具丰富项目运营经验的开发商业绩最具弹性。此外，土地供应市场的新情况是，各方争夺的一线城市收紧供应，二三线城市扩张供应，土地成交总价和均价升幅明显。土地供应紧缩导致一线城市地王频现，十分抢眼，但是主要销售增长还是在二线城市。在这种情况下，跨区域经营、在二线城市有丰富项目储备的开发商最占据主动。目前整体货币环境宽松，房地产企业筹资现金流入大幅增加。这一情况有利于那些容易获得融资的资质优良、前期资产负债率比较低的企业。

2、因为库存情况的不同，一二线城市和三四线城市的房地产市场分化明显。部分企业借着去库存解放了大量的资本，从而可以先人一步，优化项目布局，改善经营业绩。2016年上半年房地产投资增速和房企拿地、新开工面积的回升就是反应了这个过程。随着去库存的深入，预计2016年底至2017年，商品房库存情况会有明显好转，那个时候随着大量的资本从库存中解放出来，房企经营业绩将有所改善。

3、目前我国房地产市场仍处的环境仍然比较宽松：货币政策突然转向的可能性比较低；开发商习惯于在下半年集中推盘；去库存政策仍需深入实施等。此外，随着房企新开工面积的回升，新房入市的需求也在增加。所以我们预计下半年房地产市场销售仍能保持高位。全年商品房销售面积仍能达到13亿平方米的水平。

但是房屋销售仍然存在不利因素。从短期来看，美元进入升息通道，压制了我国货币政策的空间；2016年一季度个人抵押贷款增幅明显，透支了居民的消费能力。房地产市场5月份的数据表现开始下滑，预示着下半年市场前进脚步会有所放缓。由于2015年房地产市场是先抑后扬，下半年数据基数高，2016年下半年的增长数据也不会太过抢眼。

从长期看，我国人口进入拐点，城市化进入后半段，对新增房地产的需求在降低。这一趋势最终影响了房企的盈利能力：即使房企的资产负债率在逐年提高，但是净资产收益率ROE仍在逐年下滑。在白银时代，产品特色明显、品牌知名度高、日常运营有效率的企业能最终获胜。此外，虽然行业竞争加剧了，但是房企之间合作开发项目的现象会更常见，这样做的目的，除了可以取长补短互相学习之外，还可以风险共担。

4、房地产市场连续5、6个季度的快速销售消耗了一二线城市的库存。但是从土地供应和成交情况来看，三线城市的房地产市场仍然被库存问题紧紧压在头上，表现缺乏活力。从统计数据看，可以看到从2013年开始商品房库存才开始显得比较高,近年来商品房库存同比增速一直在下滑。而截止2016年5月，商品房待售面积累计为72169万平方米，2016年房地产库存情况比2015年稍有好转，但是并未见明显改善，去库存任重道远。

2016年1-5月份，房屋新开工面积5.95亿平方米，同比增长18.3%。在房地产投资累计完成额方面，同比增长7%，扭转了同比增幅持续减少的局面。房地产投资的触底回升有利于保障经济平稳运行，但是一二线城市和三四线城市的分化愈发突出。

2012-2016年中国房地产行业待售面积情况

5、2016年上半年，民间投资增速下滑的现象十分明显。为了降低企业负担，国务院决定从建筑业入手，降低了企业所需缴纳的工程建设保证金。未来相关领域企业减负的政策仍然值得期待。此外，今年5月1日起施行的建筑业和房地产业营改增对企业的影响程度也值得关注。下半年货币政策的定向宽松也有利于棚改、保障房等领域的推进。同时关注二线城市房地产调控政策的变化和一二线城市土地供应情况的变化。