2017年中国人口结构现状及人口年龄结构对房地产行业的影响分析

　　过去 30 年，中国经济快速发展的过程中最宝贵的财富就是来自于“人口红利”，尤其 1970 年左右迎来第一 波“婴儿潮”高峰，此后在 1987 年迎来“回声潮”高峰，推动了中国劳动力资源的高速增长，也是创造中国奇 迹的重要源泉。但由于计划生育的实施，以及出生率加速下行，近年来我国人口增长维持低速状态，回声潮后 再也没出现过人口出生高峰。

中国出生人口数量

中国人口年龄结构图

　　从中国 25-44 岁人口数量来看，根据联合国数据，中国 25-44 岁人口的规模在 2013 年左右已经见顶，占全 国人口比重 33%左右，未来预计持续向下。出生率的下移和人均寿命的增加，带来老龄人口的攀升，人口抚养 比步入上升通道，2015 年 15-64 岁人口占比为 72%，较 2011 年峰值已经下降 2.5 个百分点，必须面对的是，人口红利的拐点正在出现。

中国人口增长

中国人口抚养比及劳动力占比

中国置业人口规模（千人）

置业人口占总人口比重

　　新开工规模在 2013 年已经达到 20.12 亿平方米的历史高位，同时经过近 20 年的扩张，我国的房地产库存也 已经达到了历史的高位，2015 年末全国房地产库存面积在 60.7 亿平米，这还不包括已经拿地尚未 开工的库存，因此根据国际人口年龄结构变化的经验，房地产开工和投资的高速成长期已经过去，新 开工规模和投资增速的历史峰值已经出现。

中国置业人口与新开工面积

中国新开工与投资增速

　　截至 2016 年 8 月，全国商品房销售面积 8.74 亿平米，同比增长 25.5%，较 13 年同期高出 23.4%，16 年全 年新房成交量超越 2013 年基本确立，再创历史新高。中国置业人口规模已在近年见顶，推动中国新房市场继续 快速增长的动力正在消散，虽然流动性的宽松能够延续当前周期，但是高库存以及区域之间愈发矛盾的供需结构，新房成交量正在接近行业天花板。

　　但相较其他主要经济体，中国的人口结构相对具备优势在于婴儿潮和回声潮（婴儿潮一代生育人口）的间 隔年份在主要经济体中是最短的，这也意味着中国的置业需求的代际承接相对较快，尤其目前回声潮的需求也 开始进入市场，对置业需求带来支撑。在未来 5 年内，依然可以预期每年置业人口规模保持在 4 亿左右， 虽然中国地产周期长期来看处于顶部，但市场波动相较其他国家预计更为平缓。

中国置业人口与新房成交

主要经济体婴儿潮和回声潮之间间隔比较

　　相较新房，存量房市场仍有较大发展空间，根据统计的 16 个重点城市二手房成交数据显示，16 年上 半年重点城市二手房成交占比达到 45%，其中一线占比 61%，二线占比 37%。而且目前各个城市的流通率相比发达国际还处于底部，存量市场未来是房地产更大的舞台。

中国重点城市二手房成交

中国二手住宅交易占比估算

　　从抚养比的角度来看，自数据可得的 1987 年至 2015 年，中国真实房价与抚养比相关系数达到-0.897，在主 要经济体中呈现最强的负相关性，虽然从短期而言，置业人口的见顶并不意味着房价的见顶，但是抚养比的拐 头将在大周期成为房价继续过快上涨的天花板。从大周期来看，全国房价快速上行的势头已经处于尾 声，未来将更多呈现分化格局。

　　从英国、美国等经验来看，随着国家城市化率提升，人口进一步向收入高、公共配套好的核心城市集中， 使得核心城市和非核心城市的房价级差逐步拉大，如旧金山，而当核心城市的人口吸附力下降时，其与非核心 城市的房价级差又会开始缩小，典型城市如韩国首尔。从我国的一线城市经验来看，北上深占全国人口比重逐 步上升，一线城市房价和全国均价的级差也将进一步扩大。

中国置业人口与真实房价

中国人口抚养比与真实房价

北上深房价/全国房价和伦北上深占全国人口比重

　　从省市口径的年龄结构来看，比较 2014 年全国各大省市的抚养比数据，其中抚养比最高的十大省市 分别为广西、贵州、四川、西藏、江西、河南、重庆、湖南、安徽和新疆，高抚养比的省市大多集中在中西部 区域，而抚养比最低的十大省市分别为北京、上海、黑龙江、浙江、吉林、辽宁、天津、内蒙古、山西、广东， 东部省市的年龄结构显著更为优化。

省市抚养比排序

　　如果从动态变化来看，比较 2004 年至 2014 年间抚养比变化最大的省市，其中抚养比下降最大的 十大省市分别为广东、宁夏、海南、山西、上海、青海、浙江、甘肃、重庆和云南，广东省劳动力人口占比呈 现出最明显的增长活力，而上升幅度最大的分别是河北、广西、四川、湖南、吉林、山东、江西、河南、黑龙 江和新疆。

2004 年至 2014 年抚养比变化最大的省市比较

　　从进一步结构变化来看，老年人口占比提升对各个省市房地产需求带来的影响更为明确，过去 10 年各个省市老年抚养比变化，其中上升幅度最大的十大省市分别为四川、山西、吉林、辽宁、湖南、 黑龙江、山东、重庆和甘肃，东三省全部在列，四川省老年人口占比提升幅度最大。而下降最为明显的是上海、 北京、福建、西藏、浙江、广东、海南、新疆、天津和宁夏，北上津以及广东的老年抚养比下降幅度最为明显， 凸显了这些省市持续的人口竞争力。

老年抚养比变化最大的省市比较

　　从京东大数据来看，在中国省份中，江西、湖南、贵州、山东、湖北、安徽等省份母婴购物人群逐年大幅 增加，2015 年用户增速超过 1.1 倍。这点也从百度统计的搜索数据得到一定程度的证实，母婴需求搜索占比较 高同时增速较快的省份主要包括江苏、河南、湖南、湖北、安徽等，一线城市由于本身母婴需求饱和度较高， 增量反而要小于大部分省市。另一方面，如吉林、内蒙古、甘肃、辽宁等省市在百度和京东两份数据中表现都 不突出，可以看出，随着电商的渗透率提升，很多中西部省市的真实母婴需求得到了释放，然而东北省市如吉 林、辽宁等省份的低出生率在电商面前凸显的更为明显。

2015 年全国各省市母婴用户增速

京东母婴用户年龄结构

母婴产品市场规模

百度母婴数据搜索量增速和占比

　　对全国 50 大城市进行了排序，从人口年龄结构的竞争力来比较，深圳、东莞、温 州、苏州、厦门、三亚、郑州、广州、佛山、合肥、杭州、上海、珠海、武汉、福州、宁波、南京、长沙、北 京等城市具备更强的优势。而吉林、齐齐哈尔、宜昌、大同、重庆、沈阳、西安等二三线城市人口年龄结构与 以上城市存在非常明显的差距。

重点城市人口年龄结构比较