人口年龄结构对房地产行业的影响分析

　　房地产行业是受到一个国家人口数量以及质量影响最为集中的行业之一，因为不像消费品等产品可以不断 地更新、迭代，人的一生对于房地产的需求是有限的，因此一旦一个国家或者一个区域的人口总量或者结构发 生变化的时候，该区域的房地产市场往往也将面临新的格局。

　　随着消费者年龄的增大，对于养老房屋的需求也开始爆发，部分消费者在 60 岁以后，会选择在退休地区 购买房屋，用于养老和度假。据统计的 65 岁以后美国家庭买房比例不低，度假、离儿女更近、以大换小增加 养老资金是主要原因。

美国房地产需求生命周期

　　拥有住房的需求是刚性的，从跟踪的数据来看，拥有一套属于自己的住房是大多数国家劳动人口的目 标之一，甚至上升为国家梦。根据统计，72%左右美国人认为拥有住房是美国梦的一部分，而且这种对住 房的需求横跨了所有年龄段，其中 19-34 岁、35-44 岁、45-54 岁和 55 岁以上的年龄段人口分别为 65%、66%、 74%和 76%，59%的租户希望能够结束自己的租房生涯。英国同样如此，在 25-34 岁的租房人口中，78%的人群 希望能够实现购房，47%的租户会为买房的目标奋斗不止。

美国各年龄段期望购房的人口比例

英国各年龄段希望购房的人口比例

　　如果有条件，绝大部分居民都想拥有一套自己的住房，抛开文化、习俗等因素，制约人们购房 的最大障碍就是经济因素。根据 trulia 数据，美国租户不能买房的障碍有：没存够首付、没有贷款的资格、信用 记录不良好、没能力还清当前债务等，其中占比最高的是没攒够首付（51%）；根据英国住房调查数据，英国租 户不愿购房主要原因就是购买力的制约，买不起房的租户占比达到 65.5%。

美国人买不起房主因：没攒够首付

英国租客不愿买房主因：买不起

　　从住房需求生命周期来看，首次置业和改善性需求无疑是最为核心的需求，而这两种需求有着非常明显的 年龄特征。从美国数据来看，购房人口中，49 岁以下人口占据全部需求的 59%，其中 34 岁以下人口首次购房 的比例达到 68%；从英国、日本的数据来看，英国 25-44 岁人口占到首次置业人群的比重达到 81%，日本 30-50 岁人口是首次置业的主力人群，占比达到 73%。我国并未有完整的购房人口年龄结构统计，根据链家发布的 2015 年数据来看，北京、深圳 25-44 岁购房人口合计占比达到 85%、89%，这点与国际数据基本吻合甚至更为集中。

美国购房人口年龄分布

英国首次购房人群年龄分布

日本首次购房人群年龄分布

北京、深圳购房年龄结构

　　年轻家庭不仅仅是当地购房的主力，同时也是迁徙的主要人群，在美国迁徙人口中，20-34 岁人口占比最高， 其中 25-29 岁人口超过 70 万人/年，不断地从美国东北部和中西部向东南部等区域迁徙，迁徙的原因在于不断寻 求更适宜的气候、职业机会和生养儿女的地点，推动当地房地产市场的兴起。

美国迁移人口年轻人比重

　　与美国类似，中国流动人口主力军也是以 80 后为主的 25-35 岁的新生代人口。根据《中国流动人口发展报 告 2013》显示，2010 年新生代人口占全国流动人口比重达到 53.6%，14 年末在外农民工约 1.68 亿人，占当年 全国 2.63 亿的流动人口比重达到 63.9%，从我国农民工年龄结构数据看，15 年 21-40 岁的农民工比重为 52%， 结合城镇化的推进，为城市带来潜在的置业需求。

我国 80 后流动人口占比

中国农民工年龄结构

　　25-44 岁人口的购房需求最为旺盛，除了对于居住需求的提升之外，还来自于这个阶段人口的购买力提升， 一方面来自于自身收入改善、家庭组合带来的购买力增加，另一方面，父母资助也减轻了购房负担，因此这一 年龄段住房消费可能是两代人、多个家庭的收入和储蓄一起作用的结果。

　　亲友资助方面，中国购房父母资助比重较高，据上海公积金管理中心调查显示，上海购房年轻人口中，62.3% 购房首付得到父母资助，其中 10.7%完全靠父母资助。但“啃老现象”并不仅仅是中国特有，根据美国房地产 经纪人协会数据来看，父母等亲朋好友的资助是首付资金的重要来源，25%、15%的 34 岁以下、35-49 岁美国 购房人口依靠亲朋无偿资助解决购房首付；而在英国，依靠父母亲朋资助购买首套房的购房人群比例达到 27%；购买力方面，日本 30-39 岁年龄段人口按揭还贷负担较整体高出约 3 个百分点，但按揭还贷占居民可支配 收入比重仅为 19.8%，从侧面反映了日本这一年龄段家庭可观的住房购买力。回到我国，根据中原地产整理的 数据，上海 2014 年购房人群中，25-44 岁人群的购买房屋单价均高于其他年龄段，也从一个角度表明了 25-44 岁年龄段人口充足的购房能力。

美国年轻人口购房首付资金来源

英国父母亲朋资助购买首套房人群比重逐步提升

　　从住房自有率的国际数据比较来看，我国居民住房自有率显著高于主要发达国家，根据《中国家庭金融调 查》数据，2013 年我国住房自有率为 89.7%，其中城镇住房自有率为 85.4%，同期其他主要国家住房自有率分 别为：美国 65%、英国 63%、日本 62%、法国 55%、德国 43%，较高的住房自有率反映了中国更强的房产观念， 使得中国居民购房意愿更为强烈。

各国住房自有率比较

　　中国人购房意愿同样体现在资产配置的差异上，从美、英、日、中四国 2004-2014 年十年的数据来看，各 国家庭房地产的资产配置比例均在降低，但房地产占中国家庭财富比重仍远远大于其他三国，截至 2014 年，房 地产在中国、英国、美国、日本的家庭资产占比分别为 54%、43%、25%、24%，这一方面在于家庭对于房产的 依赖以及相对投资渠道的狭窄，另一方面也在于中国过去 20 年处于快速城镇化的过程中，很多居民在初始资产 积累的阶段，房屋占资产比重较高是必经的过程。

房地产在美国居民家庭财富比重

住宅在英国居民家庭财富比重

房地产在日本居民家庭财富比重

房地产在中国居民家庭财富比重

　　人口年龄结构的变化带来的是跟消费层面全方面的变化：

　　1、大众消费品销售增速的趋缓。日本在 1950 年开始进入“人口稠密一代”，中产阶级人口快速增加，推升 了家电、住房、汽车等大众消费的爆发，但在年轻人口规模逐步下降之后，日本各方面的消费都出现了下降， 包括衣食住行各个方面。耐用消费品方面，日本、美国汽车销量在 25-44 岁人口规模见顶之后，也都出现了增 长的乏力甚至下降。

　　2、消费结构的升级。人均收入提升叠加人口年龄结构变迁，人口消费特征会逐步从大众化向个 性化变迁。日本上世纪 70 年代开始，25-44 岁人口规模下降，但随着消费意识的升级、家庭结构的变化（少子 化）以及收入的改善，大众消费意识呈现出非常明显的从大众化向个性化转移的特征。上世纪 70 年代开始“标 志迷恋”奢侈品需求的爆发就是一个非常典型的例子，较为类似的是，我国 8090 后的消费特征目前也正处于从 大众化向个性化传导，中国居民全球奢侈品销售份额的提高、豪华车的购买增速都反映出鲜明的年龄结构变化 所带来的特征。

　　在人的生命周期中，不同年龄阶段正好对应了不同的卫生产品：婴儿时期的纸尿裤，逐渐成熟后大量使用 卫生纸以及卫生产品，而在老年时期，又开始面对成人尿布等需求，因此卫生用品的数据也能动态且真实地观 察一个国家人口结构变化。日本和美国卫生用品的数据，可以看到日本美国在老龄化趋势下不同卫生用品增速的结构变化。 从日本数据来看，1994 年至 2003 年周期日本 65 岁人口占比从 14.5%提升至 20%，于此同时，观察到日本婴儿纸尿裤的销售量增速为 32%，而成人失禁用品的销售量增长了 227%，两个数量等级也在不断接近，纸尿裤 婴儿/成人的比值从 4.5 下降到了 1.8。同样在存在老龄化趋势的美国，根据美国 INDA 数据，2012 年北美地区 成人卫生用品的年均销售量增幅高于婴儿纸尿裤，后者与前者销售额比重为 1.7，人口结构老龄化带来卫生用品 刚性需求的结构变化。

美国和日本成人失禁用品 2014 年销售增速

美国成人卫生用品和婴儿纸尿裤销售增速

　　在中国也同样观察到这些变化，中国过去 5 年的婴儿纸尿片消费量复合增长率仅为 5%，而成人卫生 用品的复合增速达到 38%，婴儿/成人消费量比值从 2009 年的 8.0 下降到了 2.0，老龄化的趋势也正在这些消费 品中体现。

中国婴儿及成人卫生用品销售量

中国婴儿/成人卫生用品销售量比值

　　置业人口规模的增长持续推动着新房市场的增长，但两者的峰值并不一致，美 国、法国、日本的新房、土地销售峰值都滞后于人口，可以理解为，置业人口是新房市场增长的支撑，但是会 随着货币因素强化，其后会随着流动性的变化受到更大的扰动。所以看到这几个国家新房成交都因为金融 危机影响而出现拐点，如美国、法国、西班牙等 2007 年，以及日本的 1990 年。而在金融危机之后，拥有更好人口结构以及经济基础的国家房地产市场拥有更好的韧性，15 年美国新房成 交套数已经恢复至峰值的 39%，法国 15 年新房成交恢复至峰值的 68%，相对而言，西班牙新房成交 15 年新房 成交仅为峰值的 12%。

美国置业人口与新房成交

法国置业人口与新房成交套数

西班牙置业人口与新房销售套数

日本置业人口与一手公寓成交套数

　　置业人口见顶并不意味着房价的见顶，美国、日本、韩国、法国的 25-44 岁人 口规模见顶后，房价仍保持了多年的上行，其中真实房价峰值滞后置业人口峰值的时间长度分别为，美国 6 年、 日本 12 年、法国 15 年，这点和此前讨论的新房市场一致，影响一个国家房价水平的是较为综合的因素，除了 人口的内生变化，还包含货币政策、行业政策等综合因素的扰动。

各国置业人口峰值和真实房价峰值年份梳理

美国房价与置业人口

日本房价与置业人口

　　尽管从置业人口拐点难寻房价拐点，但这并不代表在大周期中，房价能够脱离人口年龄结构这一基本面。梳理了21 个国家自 20 世纪 60-70 年代至 2015 年约半个世纪的真实房价和人口抚养比的数据，通过 相关系数计算发现 21 个国家中的 11 个国家的抚养比和房价呈现较强的负相关关系，5 个国家呈现较弱的负相 关，5 个国家呈现正相关。由此看出，人口年龄结构和房价的负相关关系在全球大多数主要经济体中基本成立， 当人口步入老龄化，随着收入增速下降，购房需求和购买力出现萎缩，房价终将告别高增长时代。

各国真实房价和抚养比相关系数

美国房价与抚养比

澳大利亚房价与抚养比

日本房价与抚养比