2016年中国房地产行业累计销售面积、价格指数及新开工面积情况分析

　　2016年前三季度，在多重去库存政策以及市场流动性较为宽松的环境下，行业整体沐浴回暖春风，量价齐升。139家上市房企前三季度销售商品与提供劳务收到的现金达10756.43亿元，同比高涨52.97%。较高的销量增速带动行业库存去化持续好转。但由于三季度部分地区价格的加速上涨，致使二十多个核心一二线及强三线城市在三季度末迎来政策收紧调控。

　　业绩增长的房企数量由58家上升至80家；亏损企业数量同比减少33.33%。在行业增长空间逐渐收窄、竞争日渐激烈的情况下，集中度持续提升是长期趋势。TOP10房企市占率由6.98%提升至7.49%；且龙头房企的竞争实力不断彰显，前三季度招保万金业绩实现41.27%的较高增速，大幅跑赢行业平均水平（25.36%）。

　　地价不断走高，使得房企毛利率在2011年高点后持续下降。毛利率降至29.12%，降幅扩大2.18个百分点。而随着合作开发的增多，少数股东损益占比不断提升，带动净利率降幅扩大1.41pct至9.79%。因销售、结转大幅增长，上市房企周转加快，资产周转次数同比上升14.67%；整体杠杆率有所下降。最终，上市房企前三季度整体ROE同比下滑0.23个百分点至5.75%，降幅收窄0.08个百分点。

　　销售结转的大幅提升使得前三季度上市房企回款大量增加，经营性现金净流量力改同期多年负值状态，提升至1536亿元。资金的大量回流使得三季度末上市房企资产负债率同比下降0.64个百分点至75.74%。现金流量的增加叠加负债率的降低，致使三季度末上市房企的货币资金/（短期借款+一年内到期长债）大幅提升至1.71，短期偿债能力大大增强。房企财务结构也得到进一步优化。

　　2016年前三季度，我们选取的139家上市房企(其中因2015年以前数据不具可比性，并未选取绿地控股和招商蛇口，我们将在下文的重点公司对比中进行分析)实现营业收入7052.09亿元，同比增长43.74%；实现归母公净利润690.24亿元，同比增长25.36%。

　　在前期多重去库存政策的作用下，市场整体量价齐升，至9月末累计销量增速达26.90%；9月70大中城市新建住宅价格指数同比增速达9.0%，创近年来新高。也正是价格的过快上涨，致使部分城市在三季度末迎来收紧调控。

　　一、成交提升，价格高涨

　　截至三季末，商品房累计销售面积达10.52亿平方米，累计同比涨幅为26.90%；销售额达8.02万亿元，累计同比大幅增长41.30%。其中二线城市创34.27%的销量增速，三线城市在本轮回暖中也释放大量库存，销量增速高达30.11%，而一线城市涨幅（15.13%）相对较低。

9月全国商品房累计销售面积同比增长26.90%

9月全国商品房累计销售面积同比大幅增长41.30%

40大中城市销售面积累计同比增速一二三城市分别为15.13%、34.27%、30.11%

　　9月70个大中城市新建住宅价格指数同比增速创2014年以来新高，达9.0%。

　　其中一线城市价格涨幅最高，9月同比增速高达29.40%；二线城市涨幅达16.40%；三线城市价格平稳，仅微涨3.80%。

前三季度整体价格高涨，一线城市现29.40%的涨幅，二线城市涨幅16.40%，三线较平稳

　　根据我们选取的139家上市房企，2016年前三季度销售商品与提供劳务收到的现金达10756.43亿元，同比增长52.97%，相比2015年同期的25.63%，增速大幅提升一倍多；预收账款12296亿元，同比增长35.32%，比15年同期增速大幅提升18.23个百分点。

2016Q3我国销售商品与提供劳务收到的现金同比增长52.97%

　　二、房地产开工回暖，投资在二季度创造7%以上的较高增速

　　前三季度伴随市场的回暖，地产投资在二季度创造7%以上的较高增速，随后有所回落，至9月末投资累计同比增速企稳至5.80%，其中中部地区增速提升至12.10%。随着市场整体量价齐升，新开工亦有所回暖，截至三季度末新开工累计增速为6.80%。

2016年9月累计投资增速为5.80%

2016年9月累计新开工面积同比增速为6.80%

　　土地市场热度不亚于楼市，尤其一路飙升的地价以及高频出现的地王。

　　前三季度上市房企拿地建面同比增长30.13%，而拿地金额涨幅近1倍，且拿地多现于具有需求和价格支撑的一二线核心城市。

2016Q3上市房企拿地总价同比增长99.20%，拿地规划建面同增30.13%（亿元，万平）

　　三、前三季度较高的销量增速带动库存持续好转，从二季度起库存绝对量由增入减

　　前三季度较高的销量增速带动库存持续好转，从二季度起库存绝对量由增入减，至9月底，全国商品房待售面积从7.39亿平降至6.96亿平，去库效果明显。房企的去化周期降幅亦有所扩大，同比降幅为24.34%，比同期降幅提升13.20个百分点。

2016年9月全国商品房未售面积降至6.96亿平方米（万平方米）

2016Q3房企去化周期同比降低24.34%，降幅比上期扩大13.20个百分点

　　四、政策收紧，健康发展

　　2016年以来市场量价齐升，核心一二线城市热度持续提升，而三季度以来价格加速上涨。

　　为保证市场健康发展，在三季度末，22个核心一二线及强三线城市相继出台调控政策，抑制投机性需求，防止房价过快上涨，保证市场健康发展。在限购政策出台后，预计限购城市成交量会有一定的下调，房价涨幅大概率会逐渐收窄。

9.30后相继出台的重要调控政策