2017年杭州房地产行业市场前景及发展趋势预测

　　2016年以来杭州房地产市场总体延续 2015 年良好发展势头，随着房地产交易契税、营业税调减等利好政策的加码，杭州房地产市场信心得到了有效提振，刚性需求和改善型需求持续发力，整体市场呈现出积枀向好的态势，每个月杭州商品房成交量均为历史同期第一。2016年1-10 月全市新建商品房成交面积 1742.3 万平米、成交金额 2768.3 亿元，同比分别大幅增长 69.2%和 85.3%，均创下史上同期最高，且已超过 2015 全年成交量。

杭州商品房销售额及同比

杭州商品房销售面积及同比

　　2016年1-10 月杭州主城区二手房成交 886.9 万平米，成交套数高达 88614 套，同比分别大幅增长 69.8%和 71.2%，且均超过 2015 年全年成交量。

杭州二手房成交面积

杭州二手房成交套数（套）

2015 年 3 月 30 日，央行、住建部、银监会三部门联合发文对公 积金和事套房的首付比例做了调整，随后 2015 年多次降息降准也使得信贷效应体现在房地产市场，事套房公积金首付降至 2 成等对楼市需求利好的相关政策频发，对 2015 年杭州房地产市场具有逆转效果。2016 年春节之后去库存政策再度加码，央行降低购房首付、提高公积金存款利率，调整契税及营业税等。2016 年 3 月 1 日，杭州市政府网站发布《杭州市人民政府办公厅关于进一步促进房 地产市场健康稳定发展的通知》（简称杭十条），共同推动杭州楼市回暖。

2008 年至今首套/事套房最低首付比例变动情况

“杭十条”主要内容

杭州商品住宅成交均价当月同比与政策调控时点

　　受密集出台的调控新政影 响，2016 年 10 月杭州新建商品住宅供应端的新增批准预售与入市开盘项目锐减，市场观望情绪渐浓。10 月杭州全市新房共成交 1.57 万套，环比 9 月减少 28.3%；成交总面积 164 万平方米，环比 9 月减少 28.4%。但 10 月仹全市新建商品住宅 1.57 万套的月度成交量仌处历史高位，随着部分住 宅的投资需求导流到商业地产，后续阶段楼市整体成交量预计将稳定。此外在2016年杭州市场回暖下， 大部分房企的现金回流和预收账款得到了较好的累积，对其全年业绩形成支撑，短期内房企主动大幅降价的动力不大。

杭州商品房单月成交套数及环比变化

杭州商品房单月成交面积及环比变化

　　2016 年 11 月 10 日起，杭州再次升级住房限购政策，包括实施进一步住房限购、上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例、暂停发放第三套及以上住房贷 款、加强对首付资金来源审核等。非本市户籍居民家庭限购 1 套住房；无房但有贷款记录、有 1 套 房但无贷款记录、有 1 套房但贷款结清，再次购房最低首付比例从 30%上调至 40%；有 1 套房且贷款未结清，再次购房最低首付比例从 50%上调至 60%，预计未来成交热度将继续回落。

　　分区域来看，余杭、萧山仌是成交主力。主城区中成交最多的为江干区，1-10 月共成交 270.3 万平 米，占全市成交总量的 13.2%；余杭区成交 644.9 万平米，占全市成交总量的 31.5%；萧山区成交 332.9 万平米，占全市成交总量的 16.3%。

2016 年 1-10 月杭州各区商品房成交面积占比

　　截至 2016 年 10 月，杭州全市商品房存量套数 11.0 万套，其中 主城区存量 5.36 万套，库存持续减少。按照 2015 年月均去化套数来算，全市商品房去化周期约 10 个月，主城区商品房去化周期约 12 个月，库存持续减少。全市住宅存量套数约 45309 套，主城区 存量约 15668 套，全市住宅去化周期缩短到 5 个月，创近 1 年最低。

杭州商品房存量及去化时间

杭州商品住宅存量及去化时间

　　各区域间去化月数差异明显，下城、下沙、之江商品房去化月数在 15 个月以上。其中余杭区商品房 存量 36781 套，位列各区之首；下城去化周期最长（约 23 个月） 。

杭州各区商品房存量及去化时间

　　2016年以来杭州商品房价栺实现了从2011 年初限购限贷以来首次明确快速上涨。2016 年 10 月杭州商品住宅成交均价为 20208 元/平方米，较年初上涨 16.2%。

商品住宅成交均价稳步上升

2016 年前三季度杭州销售额排名

　　分区域来看，上城区住宅成交均价最高，为 29488 元每平方，其次是西湖区和滨江区，每平方分别 是27337元和24373元。10月仹杭州各区住宅成交均价涨幅最大的仌是滨江区，同比增长37.49%， 其次是余杭区和桐庐县，同比涨幅均超 27%，整体来看周边涨幅更高。

2016 年 10 月杭州各区住宅成交均价排行榜

　　2015 年末，杭州户籍总人口 723.55 万人，同比 增长 1.09%。常住人口为 901.8 万人，比 2014 年末增加了 12.6 万人。其中，居住在城镇的人口为 679.1 万人，占总人口的比重（即城镇化率）为 75.3%；居住在乡村的人口为 222.7 万人，占总人 口的 24.7%，与 2014 年相比，城镇化率提高 0.2 个百分点。其中萧山区的常住人口最多，有 139.1 万人；其次是余杭区，也有 125.9 万人；排在第三位的是西湖区的 80.9 万人。

杭州户籍总人口及同比变化

　　市重点小学集中在西湖、上城、下城，滨江没有市重 点。根据中国指数研究院的统计，市重点小学周边学区房年涨幅 20%-30%，区重点的年涨幅区间在 18%-24%，普通学区的年涨幅 15%-20%。且市重点周边基本无新房出售，学区房基本为二手房。

杭州重点小学周边学区房均价及涨幅

　　2016 上半年杭州土地市场延续升温趋势，成交金额创下历 史同期最高纪录（810.1 亿元），超过 2015 年成交总额。三季度适逢 G20 杭州峰会，推地下降导致 土地成交回落，随着年底推地高峰来临，预计土地成交将有所回升。 1-10 月，杭州土地成交面积 816.9 万平米，同比增长 13.3%；成交金额 1164 亿元，同比增长 113.3%。

杭州土地成交情况

　　主城区（上城、下城、江干、拱墅、西湖、滨江） 土地成交面积自 2015 年起下降明显，余杭、萧山两大副中心区近年供地大幅增加，已超过主城区成 为杭州市区供地主力。

杭州主城区土地成交面积

杭州主城各区域土地成交面积

　　杭州土地市场最高楼面价多次刷新，钱江新城、申花、钱江世纪城、萧 山市北开发区、未来科技城等多板块创下区域楼面价新高。上半年拿地前两位的开发商信达和融信，占据全部拿地金额的 31.6%，市区 拿地金额 TOP10 房企的总额占市区总成交金额的 71.7%。

2016 上半年杭州拿地排名

　　上半年杭州房企拿地金额前十个中，本土 房企仅滨江、绿城榜上有名。2016 年新进入房企数量也有所回升，和昌、江苏中南、重庆东原、禹 洲、鲁能、中骏、中梁、军安恒基等八家品牌房企新进杭州市场。在 2016 上半年全国房企销售金额 30 强中，仅剩华夏并福、华发、正荣、荣盛发展 4 家企业未入杭。

2013 年以来杭州新进入品牌房企数量

　　2016 年 1-10 月，杭州累计 房地产开发投资 1467.2 亿元，同比下降 8.7%；累计房屋施工面积 10767.1 万平米，同比增长 2.4%； 累计房屋新开工面积 1387.0 万平米，同比下降 4.4%，增速均有所放缓。

杭州房地产投资同比收窄至负值

杭州累计施工面积增速持续放缓

杭州累计新开工面积增速降至负值