2017年中国房地产行业发展前景及市场供需预测

　　2014 年年底以来的多次降准降息，以及2016年 2 月《关于调整房地产交易环节契税、营业 税优惠政策的通知》的发布，刺激房地产销量。前 9 月，新增人民币贷款中的新增中长期居民贷款占比达到 41%，同比增长 18 个百分点，显示新增人民币贷款大量用于购买房地 产。房地产量价齐升，刺激了开发商加大拿地、新开工力度，房地产投资额增速向上。

固定资产投资完成额累计值（万亿元）及累计同比

房地产开发、基建投资累计值（万亿元）及累计同比

　　2016年前 9 月住宅销售面积同比增长 27%，库存得到有效去化。由于房价不断升温，“十一” 后多个地方政府先后出台房地产调控政策，抑制资产泡沫，但二、三线城市市场情绪依然 较好，10 月单月销售面积同比增速大于 26%。

商品房销售面积累计值及累计同比

商品房待售面积及同比

　　2016 年 10 月上旬，国务院印发《推动 1 亿非户籍人口在城市落户方案》，户籍人口城镇 化率年均提高 1 个百分点以上，年均转户 1300 万人以上，到 2020 年实现户籍人口城镇 化率提高到 50%以上。由于不同规模的城镇在落户政策放松程度上有差异，初步判断该方 案将促进三四线城市房地产的库存去化。

　　住宅用地的成交面积在 2014 年、2015 年分别下降 33%、16%，新开工面积在 2014 年、2015 年呈现负增长，随着 2015 年下半 年以来的销售加速，开发商需要补库存。从 2015 年 9 月开始，商品房新开工累计同比增 速开始增长，并于2016年年初转正，2016 年前 10 月，商品房新开工累计同比增速达到 8%。

住宅用地成交土地规划建筑面积值及累计同比

　　从历史数据看，商品房销售和房屋新开工领先房地产开发投资半年到 1 年，开发投资从 2016 年 2 月开始转正。由于目前经济仍然处于转型期，新兴产业方兴未艾，基建和房地 产依然是经济维稳的重要力量，2016年国庆节后的房地产调控主要为打压房价泡沫、并非抑 制销售，因此房地产商的补库存和新开工也会继续。

房屋新开工面积累计值及累计同比

房地产开发投资完成额累计值及累计同比

　　从 2016 年 5 月 1 日开始，营改增扩张至建筑业、 房地产业、金融业及生活服务业。营业税是地方第一大税种，占地方税收收入 50%左右； 营改增后，中央和地方的分配比例为 3:1。由于暂时没有税收返还地方的政策，地方政府 将更加依赖土地出让。同时，由于土地价款可作为进项税额，会促使地方政府从原来的追 求地产产业链（可以通过营业税重复征收）转化为追求高地价，2016年年初到目前成交的住 宅用地溢价率已高达 67%。由于土地溢价率高，开发商土地持有成本较高，新开工、房地 产投资会继续增长，施工面积将维持高位，从而带动用钢需求。

一线、二线、三线城市成交住宅用地规划建筑面积占比

一线、二线、三线城市成交住宅用地规划建筑面积及溢价率

房屋施工面积累计值及累计同比

建筑工程及设备工具购置累计值及累计同比

　　伴随着房地产库存周期逐渐进入 15 个月左右的正常区间，以及货币 宽松走完一个 2-2.5 年的货币短周期，明年下半年可能收紧货币，一方面抑制资产泡沫， 另外一方面，由于近期的新增贷款主要进入居民户，用于购买房地产，因此收紧货币对企 业融资影响不大。房地产销售放缓，将对新开工、施工面积带来影响。

住宅商品房库存及库存周期