2017年中国房地产行业市场深度调研及未来发展趋势分析

　　1、土地供应从总量上看依旧明显

　　房地产一二级市场（土地出让市场和新房市场）的发展显著依赖于土地的供应，土地购置费（房企当期发生的购置土地的费用，与土地成交面积和地价密切相关）直接计入当期的房地产投资额，其增速的表现与房地产开发投资的增速呈现出高度相关性。土地能否持续放量供应以及土地供应的结构性变化是判断政策真实导向以及行业发展空间的重要因素。

土地购置费与房地产投资变化趋势高度拟合

数据来源：公开资料整理

国有建设用地供地（含存量和增量）显著回落/ 万公顷

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　　从“国有建设用地出让面积”这个指标来看，我国在 2013 年达到高点 37.48 万公顷后明显回落，与之对应的“国有建设用地出让面积-住宅用地”在 2013 达到 14.20 万公顷后也呈现出同样的趋势。根据《全国国土规划纲要 2016-2030》，2016-2020 年我国年均“批准建设用地-住宅用地”为 5.59 万公顷，2021-2030 年年均批准住宅用地 4.83 万公顷。而2013年这一数字为 8.72 万公顷，2011-2015 年均为 7.87 万公顷。显然，我们有合理依据判断2013年“国有建设用地出让面积-住宅用地”和“国有建设用地供应面积-房地产用地”这两个指标可能是未来十年的高点。

国有建设用地出让面积在 2013 年见顶后回落显著

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“建设用地供地- 房地产用地”在 2013 年达到峰值

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　　从土地利用现状上看，根据数据（按“建制镇-县-市-省-国家”方式，覆盖 31 个省，不含香港、澳门和台湾），截止 2015 年末我国农用地 64546万公顷（其中耕地 13500 万公顷，约 20.25 亿亩），占我国陆地总面积的 67.2%；建设用地3859万公顷（其中城镇村及工矿用地3143万公顷，剩余的是交通运输用地和水利设施用地），仅占我国陆地总面积的 4%。建设用地中，城市（不含县，包括 4 个直辖市、291 个地级市和 361 个县级市）建设用地为 516 万公顷，仅占建设用地的 13.4%。在城市建设用地中，居住用地为 163 万公顷，占比 31.6%。在县建设用地中，居住用地占比明显偏高，我们估算约为 37.3%。

　　相比其他国家，我国由于有效利用土地的不足、坚守耕地红线、土地当量制度尚未建立等因素，城市里投放的居住用地建设指标严重不足，而另一方面资本、资源、技术等生产要素不断在城市集聚吸引人口持续流入，主流城市基本面都存在供需错配的问题。

2015 年末我国土地利用现状（万公顷）

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2015 年末城市建设用地面积构成（平方公里）

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　　从供地趋势上看，城镇住宅用地增幅明显放缓，增长在向中西部地区、中小城市偏移。2009-2014年，全国城镇住宅用地面积累计增幅为23.0%，与全国城镇用地总增幅基本接近，且增幅由 2010 年的 5.3%下降至 2014 年的 3.6%，呈现出放缓趋势。自 2011 年起，中、西部地区的城镇住宅用地年度增幅维持在 5%、6%左右，均大于东部、东北部地区的年度增幅。2015-2016 由于“房地产去库存”的政策导向，供地和土地成交持续走低。总体上看，对于不同规模城市，其住宅用地的年度增幅基本呈现出“小城市>中等城市>大城市>特大市和超大城市”的特征。

　　2、新开工开始落后销售、新房进入紧缺时代

　　从新开工方面来看，商品房新开工面积从 2013 年达到 20.12 亿平方米以后持续回落，虽然在 2016 年再次回归增长，但与商品房销售面积的差距显著缩小。而住宅新开工和销售面积的表现更为明显，2015 年首次出现住宅新开工落后于销售面积，2016 年显著落后，核心原因在于：

　　（1）土地供应在 2013 年的顶点特征显著；

　　（2）2014 年 7 月开始房地产实施“千方百计去库存”；

　　（3）2014Q3 央行通过抵押补充贷款工具（PSL）为开发性金融机构支持棚户区改造提供长期稳定、成本适当的资金额度，2015 年国家实施了棚改三年计划，在 2015-2017 完成棚户区改造 1800 万套，大力倡导和推行棚改货币化安置。

商品房新开工- 销售面积显著减少

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去年商品住宅销售面积显著超过新开工

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　　商品房新开工是销售面积的先行指标，累计新开工也是累计可售资源的上限。2017 年上半年，全国商品房销售面积 7.47 亿平米，同比增长 16.1%；商品住宅销售面积 6.48 亿平米，同比增长 13.5%；考虑到信贷节奏的趋紧，我们预计下半年增速会回落至 5-10%之间。在考虑到价格上涨趋势起来后对需求的提振和存货的持续消耗，我们判断 2017 年销售面积可能会成为近几年销售的峰值。

　　2014 年 7 月住建部部长力推“千方百计去库存”对行业影响显著，配合棚改货币化安置比例的推广提升，全国商品房库存在两年后有了显著的改善，不少城市进入长期的新房供不应求的状态。从总量上看，全国商品房和商品住宅的狭义库存（已竣工未销售，刚性库存占比大）从 2016Q2 开始回落，到 2017H1 回落幅度已经十分明显。在现在严格执行“限购、限贷、限价、限签”的主流一二线城市（截止到 2017 年上半年末约 36 个左右）基本面没有去库存的问题了。其余的三四线城市我们进行了抽样统计，如下图所示，福建泉州的商品房待售面积在 2017 年 2 月达到峰值（487 万方）后明显回落；浙江台州的库存高点在 2016年 12 月（299 万方）；福建莆田更早一些，在 2015 年 12 月，达到 306 万方。

2016Q2 开始全国商品房狭义库存见顶回落

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三四线城市库存高点不一，呈现见顶回落或高位盘整

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　　限购限贷对发达城市的销量影响明显，但更多的三四线城市量价齐升，“限”与“非限”的市场呈现出明显的“此消彼涨”的运行趋势。而新增批准面积相比以前更低，总体上库存进入下行通道。以广东省为例，2017 年上半年珠三角六个主要城市商品住宅销售面积同比呈现较大降幅，但粤东西北市场则较为活跃。全省商品房销售面积 7,466 万平方米，创下历史同期新高，是新增批准面积的 2.3 倍，市场总体供不应求，商品住宅库存量创 2014 年以来最低。

　　从绝对水平来看，我们将商品房的库存口径按从小到大的四个维度逐步放大，分别是商品房待售面积（已竣工的未销售的）、可售未售面积（拿到预售许可但未售的）、已开工未售面积（已开工且未售的）和已拿地（签订土地出让合同且未售的）。我们测算出 2014-2017H1四个时点全国商品房的绝对库存如下图所示。在 2016 年末四个维度的库存数据相比 2015年末已经在降低了，2017 年上半年末体现的更明显。

我国商品房四个维度的绝对库存量（亿平方米，建筑面积口径）

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　　3、土地价格约束机制缺乏、溢价率居高不下

　　从 2014 年 6 月开始限购限贷政策逐步走向宽松，多个区域销售持续好转，大部分房企对销售持续向好的时间和 2016 年价格上涨的幅度预期不足，导致存货被过度消耗。这种现象导致了土地购置的需求从2016Q2开始出现难以抑制的上行，目前来看这种过程还在持续。从我们跟踪的 100 个城市来看，住宅用地平均成交溢价率从 2016 年二季度开始快速走高，之后的土地成交平均溢价率一般在 40%以上。

　　从城市分类上看，一线城市在 2016 年 Q2 住宅用地成交溢价率也有过一波显著的攀升，启动时间反而落后于二线城市（由于是土地竞拍的主战场），但拉长来看，由于一线城市土地起始价较高，而且样本成交数据相对较少，其平均溢价率抬升并不显著（2014.1-2017.7的平均值为 40.3%）。

　　二线城市住宅用地成交溢价率领先于一线城市上涨，在 2015Q3 开始逐步走高，平均溢价率抬升显著，原因可能是二线的土地供应相比一线较为充足，也是公认的收益风险相对比较均衡的区域，在去库存之后最早成为房企竞地的主战场。从 2015 年 7 月到 2017 年 7月，26 个二线城市住宅用地成交平均溢价率为 50.8%。

　　三四线城市从 2016Q3 开始住宅用地成交平均溢价率开始快速走高，今年更是显著强于一线和二线，说明房企竞地的主战场转移到了三四线城市。从 2016 年 7 月到 2017 年 7 月，70 个三四线城市住宅用地成交平均溢价率为 58.4%。

2016Q2 开始全国商品房狭义库存见顶回落

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三四线城市库存高点不一，呈现见顶回落或高位盘整

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