2017中国房地产行业发展过程及未来发展趋势分析

　　1、我国农村集体建设用地制度现状与演变

　　土地制度由两大部分组成：产权体系和发展权体系。

　　产权体系指以土地所有权、土地使用权为主构成的体系。我国土地产权体系呈城乡二元结构：城市土地归国家政府所有，农村集体土地归农村经济集体所有，农村集体土地产权体系由‚集体所有权+农民使用权构成。土地发展权，或土地开发权，是因为变更土地用途或其他外部因素引发的土地增值的权利配置，目的在于实现国家对土地的用途管制，对于耕地保护、粮食安全和社会公平等非常重要。我国农村集体用地发展权，主要体现在国家对土地的征用制度：法律严格限制集体建设用地流转，农村集体建设用地不能直接出让、转让或出租，必须先征收为国有土地后才能在市场上流转。

《中华人民共和国土地管理法》规定

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　　根据现行的《中华人民共和国土地管理法》：对于农村集体建设用地，不得直接或变相地出让、转让或者出租用于非农建设。集体建设用地只能由村集体经济组织或村委会经营管理，并在符合乡镇土地利用总体规划的前提下，严格限定于四类用途：村民宅基地建设、乡镇企业建设（经营性集体建设用地）、公共设施建设和乡村公益事业类建设。其中集体经营性建设用地村集体以外的个人或单位要使用村集体建设用地，只有通过入股、联营等形式和村集体共同举办企业，使用乡镇企业类集体建设用地一条途径。并且兴办企业的建设用地受到严格控制，各省针对不同行业和规模的乡镇企业，有明确的用地标准和指标。

　　2、 四大创新试点内容

　　（1）审批规划制度：审批才能新建、杜绝形成未批先建的小产权房

　　我国实行国有土地所有制和集体土地所有制的二元制土地所有权结构，农村宅基地等建设用地集体所有，和城镇国有建设用地在权属、利用规则等方面均不同。《中华人民共和国土地管理法》规定：农村集体用地上建设的住宅只能在集体经济成员内部转让；卖给城市居民不受法律认可和保护，不能办理合法手续，属于小产权房。集体租赁住房是用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，经依法批准建设，依法实施不动产登记的用于租赁的住房，和小产权房不是一个法律概念。通过完善审批规划程序，杜绝因程序不规范导致未批先建滋生小产权房的问题。

小产权房与集体租赁房差异性比较

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　　（2）建设运营机制：村集体可以自行开发、也可联营、入股，调动土地方的积极性

　　方案规定了土地方参与项目建设和运营的机制：村镇集体经济组织可以自行开发、联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾了政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。农村集体建设用地开发受到严格规范和限制，通过准许土地方多种形式参与租赁住房建设和运营，将释放集体土地价值，增加农村集体的收入渠道，提高土地资源配置效率，最终调动土地方参与的积极性。

　　（3）监测监管机制：租赁有监管、不能以租代售、不能转租，充分保障用于自住

　　不得以租代售、不得转租。建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动。一方面将防止‚以租代售变相交易小产权房、转租获利等投机行为，确保租赁自住功能；另一方面，稳定有效的租金形成和监管机制，有利于供需匹配、稳定预期，需求有效释放、供应主体积极参与。

　　（4）保障承租人权利：租售同权，充分保证享受基本公共服务

　　保障承租人权利是鼓励住房消费的重要措施，也是顶层设计六大政策之一。方案规定承租人可申领居住证，享受基本公共服务；有条件城市进一步健全非本地户籍承租人的社会保障机制。租购同权，即保障租房人的户籍、教育和财产权。租房可以落户、上学、不被房东随意驱赶、不被随意涨租金。目的在于改善租房体验，提升租房性价比，改变购房才是家的观念，有效释放住房租赁需求。预计未来将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等权利。租购同权将从概念阶段，逐步过渡到实质执行阶段。

　　3、多个试点出台政策，杭州经验先行

　　2017 年 7 月以来，试点城市密集出台地方方案，落实《关于在人口流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，制定因地制宜的细化措施。截止 8 月 30 日，已有 11 个城市出台：12 个试点城市中仅厦门、肇庆尚未实施方案，而北京虽不在 12 个试点城市范围内，但租赁市场需求巨大、且已有实施经验，也出台地方方案发展租赁市场。我们将 11 城地方方案详细整理，其中广州、成都、郑州、南京、北京、深圳、杭州 7 城方案中已涉及鼓励集体建设用地建设租赁住房。主要涉及房源和供应主体的简要规定：房源方面，主要有‚城中村住房统一出租、农村集体和农民合规住房直接租赁、农村集体房屋改造出租、集体建设用地新建租赁住房；供应主体主要有农村集体、经济联社、农民个体、地方国企等。审批规划制度、建设运营机制、监测监管机制和保障承租人权利等方面尚未作出规定。由于当前政策多为地方总体方案的征求意见稿，预计后续各城将在正式稿、详细配套方案和实际工作中，根据本次《方案》的四个试点内容、主体责任和工作进度安排，完善集体用地建设租赁住房的相关政策。

　　经过 20 年的探索，杭州村级留用地管理形成完善和操作性强的制度体系，在留用地指标确定、开发管理模式、产权界定和登记转让、项目监督管理和土地出让收入等方面均有制度规定和实践经验。

杭州村级留用地管理办法

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　　4、 租赁市场蓝海广阔、商品房市场冲击有限

　　本部分通过对租赁市场空间、发展租赁市场对房地产销售、新开工和投资影响的量化测算，明确发展租赁市场的政策影响。

　　我们在 2017 年 8 月 18 日发布的租赁专题深度《住房租赁市场：政策与未来》中详细测算租赁市场空间以及发展租赁市场对房地产销售、新开工和投资的影响。《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》出台，我们认为对测算的影响主要包括三点：（1）通过集体建设用地建设租赁住房，缓解热点城市商品房建设用地有限，限制新建租赁住房的问题，我们将新建租赁住房面积在总租赁住房中占比由 30%提升至 40%；（2）方案明确了试点时间表，在 2020 年底以前总结试点工作，形成可推广经验，因此 2017 年影响上海房地产市场，2018-2020 年影响试点 12 城+京沪，2021 年开始在人流入城市推广（原测算是 2019 年开始推广）。（3）集体建设用地建设租赁住房，土地成本更低，这一点在之前的测算中已经得到体现（假设新建租赁住房的土地购置费仅为普通商品住房的一半）。

　　对房地产销售、新开工和投资影响：

　　中长期看：将分流 24.2 亿平商品住房销售，占新增194.5 亿平住房有效需求的 12.5%。由于存在一定的空置率，满足同等面积的住房需求，需要更多的租赁住房，将增加房地产新开工面积 6.1 亿平，占未来新增住房新开工面积的 3.14%。更多的施工面积，装修和运营维护产生更高的建安成本，因此会增加房地产投资 3.31 万亿，占新增住房有效需求对应商品房投资 78.9 万亿的4.2%。

　　短期看：2017 年在上海实质性试点，影响很小；2018年-2020 年在 12 个试点城市和京沪试点，对商品房销售、投资和新开工有产生影响。若 2021 年在总结试点经验基础上，资人口流入热点城市推开（以一二线城市为主），则影响进一步释放。具体而言，2017 年，上海试点，房地产销售、新开工和投资增速将分别降低 0.6 个点、增加 0.1 个点、增加 0.1 个点；2018 年-2020 年 14 城试点，对房地产销售、新开工和投资增速影响增加。其中：对销售、新开工和投资增速的影响，2018 年分别为减少 5个点、增加 1.1 个点、增加 1 个点；2019 年分别为增加0.2 个点、增加 0 个点、增加 0 个点；2020 年分别为将分别增加 0.2 个点、增加 0 个点、增加 0 个点。2019-2020年新开工和投资增速未增长是因为基数原因，2021 年开始推广后，当年两者增速会分别提升 1.8 个点和 1.4 个点。

房租租赁群体的主要分类

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　　参考城镇化水平和房地产市场均较为成熟的发达国家，确定我国未来合理的住房自有率水平。二十大主要发达国家住房自有率中位数（为避免极值影响）为63.4%，考虑到发达国家统计时将农村产权也纳入住房自有，我们将这部分扣除（发达国家城镇化率为 85%，故应扣除农村产权占比为 15%），估算出我国城镇化和租赁房市场达到发达国家水平时，城镇常住人口中，住房产权非自有的比率为 21.6%。在城镇常住人口中，有约 25%的比例没有形成有效住房需求，将其定义为需求漏损率。住房需求漏损，主要包括农民自带房入城、单位产权住房、长期寄住亲友家庭等（具体测算过程较复杂，详情请联系方正地产团队）。

　　因此，真正通过租赁解决住房需求的人口占比为 21.6%*(1-25%)，即 16.2%。