2017年中国房地产市场现状分析及2018年房地产市场发展趋势预测

　　2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。

　　一、2017年中国房地产市场形势总结

　　1、地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期

　　2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。

　　未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性，主体政策收紧趋势不变，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制，中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设，2018年长效机制落实将进一步加快。同时，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，在维持房地产市场稳定的同时，完善多层次住房供应体系，这也将对未来房地产市场产生更深远的影响，推动住房观念变化和住房居住属性强化，为房地产市场稳定建立更稳固的基础。

　　2、重点城市成交下行，三四线城市增长显著

　　2017年1-11月，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。价格方面，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，楼市全面回暖，拉动全国销售面积上扬。另一方面，重点城市在严厉政策管控下，市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减，一线城市降温最为显著。

　　(1) 重点城市成交规模：供应受限，全年成交规模明显缩减，一线城市降幅最大

2010-2017年11月50个代表城市商品住宅月度成交量走势

资料来源：公开资料整理

　　全年成交规模明显缩减。据初步统计，2017年1-11月50个代表城市商品住宅市场月均成交面积2943万平方米，同比下降24.2%，绝对值低于2015年同期水平。不同级别城市来看，一线代表城市成交规模下降最为明显，绝对水平与2011年相当。二线代表城市成交量降至2015年水平。三线代表城市较2016年成交回落，但绝对规模居相对高位。

　　(2)、重点城市成交结构分析

　　基于套总价、结合成交量，将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前10%的属于高价位楼盘，10%-40%属于中高价位楼盘，后60%属于中低价位楼盘。

2017年30个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间

资料来源：公开资料整理

　　2017年各类城市各层次楼盘套总价及中位数有所上升，多数代表城市成交结构向高端转移，居民置换需求不减。展望未来，在楼市长效机制作用下，房屋自住属性强化，租赁住房、共有产权房供应不断增多，刚需和中小户型产品成交占比有望提升。此外，限售限贷等政策将有效抑制投资需求，降低大户型产品购买力，部分城市住宅高端化步伐或将放缓。对于大多数二三线城市来说，房价基数较低，首次购房者更倾向于购买大户型产品，且随着时间的推移，改善需求也将陆续释放，未来这类城市中高端大户型房源销量占比将进一步上升。

　　三、土地成交规模情况分析

2011-2017年11月全国300个城市住宅和商办用地推出面积分析

资料来源：公开资料整理

　　全国各类土地推出量由降转升，住宅用地推地量增幅最大。2017年以来，为缓解供求压力，政府积极推地，尤其是住宅用地，推地量增幅最大。截至11月，全国300个城市共推出各类用地17.5亿平方米，同比增长10.8%，增幅较2016年上升了19.5个百分点，推地总量与2015年基本持平。成交方面，各类土地成交量开始回升。1-11月共成交14.7亿平方米，同比增长12.5%。其中住宅用地成交7.0亿平方米，同比增长22.9%。

2011-2017年11月全国300个城市住宅和商办用地成交楼面均价

资料来源：公开资料整理

2011-2017年11月全国300个城市住宅和商办用地成交楼面平均溢价率走势

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　　住宅用地成交楼面均价继续上涨，溢价率开始回落。2017年全国300个城市各类用地成交楼面均价为2343元/平方米，较2016年同期上涨25.6%。其中住宅用地楼面均价为4094元/平方米，同比上涨22.0%；商办用地为2328元/平方米，同比上涨19.6%。溢价率方面，2017年全国300个城市各类用地平均溢价率为30.3%，较2016年下降12.6个百分点。其中，住宅用地平均溢价率35.2%，较2016年下降19.7个百分点；商办用地平均溢价率为13.8%，较2016年下降0.4个百分点。

　　四、房地产行业竞争格局分析

　　2017年，品牌房企销售业绩再创新高，碧桂园全年销售金额有望接近6000亿元，龙头房企提前完成全年销售目标，市场占有率快速提升，行业规模效应不断发酵。企业拿地补仓热情不减，品牌房企拿地金额占同期商品房销售金额四成左右，整体趋于理性，拿地重心向三四线城市下沉。行业分化加剧，兼并重组成为一种趋势。同时，行业进入发展新周期，房地产行业的业务模式和服务方式亟待重构，品牌企业通过全产业链的复合布局保持规模增长。

　　(1)、销售业绩：品牌房企销售业绩显著提升，市场占有率不断提高

2012-2017年11月代表企业月度销售额及同比增速

资料来源：公开资料整理

　　重点监测房企销售金额保持增长。2017年，在三四线城市带动下全国商品房销售面积再创新高，品牌房企借势壮大规模，销售业绩保持增长。1-11月，20家品牌房企累计销售额达到34121亿元，较2016年同期提高47.8%，销售面积26065万平方米，同比增长34.8%。

　　行业集中度加速提升，品牌房企市场占有率持续走高。2017年1-11月，20家品牌房企市场占有率进一步提升，其中销售金额占有率为29.5%，较2016年提升8.4个百分点，销售面积占有率为17.8%，较2016年提升4.5个百分点。与此同时，部分中小企业市场份额有所下降，领先房企垄断特征明显，中小房企竞争压力增大。

　　(2)、拿地融资：品牌房企拿地规模增加，境外融资热度提升

2012年1月-2017年11月20家代表企业拿地面积 和金额情况

资料来源：公开资料整理

2011-2017年11月20家代表企业拿地金额在各等级城市的分布

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　　企业加大土地投资，城市圈及其周边三四线城市拿地规模增长显著。2017年1-11月，品牌房企拿地积极，20家代表企业累计拿地23794万平方米，同比增长75.4%；累计拿地金额14434亿元，同比增长86.0%。其中，碧桂园拿地金额2498亿元，位于房企之首。保利、世茂、龙湖和金地等企业拿地金额同比翻番。从房企拿地分布来看，大型房企重点把握主要城市群市场。在京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝5个城市群，大型房企拿地面积占总拿地面积六成以上。

　　2017年，房地产行业聚集度持续提升，企业发展格局发生新变化。大型房企业绩高速增长，市场占有率越来越高。中型房企在复杂的竞争环境下分化趋势愈加明显，行业加速迈向寡头竞争时代。对于开发企业来说，一方面要继续把握增量市场空间，深耕重点都市圈及城市群，关注不同城市发展进程，把握重点和潜力城市发展规律，扩大自身规模。“CREIS中指·城市地图”等大数据工具的使用，会让企业的研判和决策更有锐度。同时，可积极发展租赁、产业地产和文化等领域，通过开发主业与新业务的协同发展，为企业可持续发展提供长期驱动力。另一方面，企业可大力挖掘存量资产运营价值，借助产品创新促进居民消费升级，提高开发主业服务附加值。通过业务模式和服务方式的变革和创新，保持企业持续稳健发展。

　　二、2018年中国房地产市场发展趋势预测

　　宏观经济方面，央行在三季度货币政策报告中指出坚决落实好十九大精神和全国工作会议部署，关注点将更多集中于经济结构的优化和质量效益的提高，宏观政策保持连续性稳定性，货币政策将与宏观审慎政策相互配合，为供给侧结构性改革营造中性适度的货币金融环境。展望2018年，经济增长向好趋势不变，就业情况保持良好，同时金融严监管、去杠杆政策延续，物价存一定上涨压力，外围货币环境变化对人民币汇率的影响仍未消除，内外因素共同决定短期内货币政策不存在放松的基础，而适度的中性调控更符合国内经济结构调整的需要。

　　政策方面，长效机制建设迎关键期，市场中长期运行环境逐步确立，短期调控不放松稳预期。未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期。长效机制继续深化促发展。年末中央政治局会议分析研究2018年经济工作指出，2018年要引导和稳定预期，加强和改善民生，要加快住房制度改革和长效机制建设。2018年将是长效机制与短期调控结合的转折点，将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化。

　　1、市场发展趋势分析：成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长

　　在对国外房地产市场模型研究基础上，同时借鉴国内外的理论成熟、操作实际的国民经济动态模型和行业模型，中国指数研究从中国房地产发展实际出发，设计建立了“中国房地产业中长期发展动态模型”来研究房地产市场的长期内在规律和进行政策评估设计

　　根据“中国房地产中长期发展动态模型”，参照近期宏观政策走向和党的十九大精神，对2018年房地产市场提出如下假设：

　　假设1：宏观经济在结构转型过程中稳中向好（GDP增长6.7%）；

　　假设2：货币政策稳健中性（M2增长10.1%，人民币贷款余额增长11.9%，新增贷款约14.2万亿元）；

　　假设3：2018年基准利率不变，热点城市信贷政策收紧不放松；

　　假设4：因城施策，多策并举，多管齐下，力促房地产市场回归平稳理性。

　　在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，据测算，2018年全国房地产市场将呈现“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的特点。

2018年全国房地产市场各项指标预测结果

资料来源：公开资料整理

　　总体来看，本轮周期将持续5年或更长时间，预计2018年市场下行。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调，全年降幅将达到9.3%~11.3%，其中一线销售面积将保持平稳，二线城市销售面积或将出现较为显著的下降，三四线城市在基本完成去库存后也将随着二线城市之后面临市场下行的压力。鉴于一二线城市销售回落，房企新开工意愿不足，将使全国新开工增长受限，预计全年新开工的增幅会维持在4.5%~6.5%之间。投资方面，受到新开工增速放缓的影响，预计2018年企业补仓意愿保持理性，在拿地投资支撑下，投资或将出现小幅增长，范围在5.1%~7.1%之间。价格受到销售回落影响，预计全年保持平稳。

　　2、因势而变，把握增量、突破存量

　　(1)、发展阶段：经济增速与人口红利仍是我国比较优势，房地产市场规模将维持相对高位

　　我国房地产市场化运行时间较短，依据历史经验不足以发现我国房地产市场的周期规律，市场参与各方均在摸索中前行，借鉴具备长周期房地产市场发展历史的国家经验显得尤为重要。为了明确了解国家发展阶段历程，从经济产业、人口红利、城市化发展程度三个维度，选取人均GDP、三产占比、人口增速、抚养比、城镇化率、城市群聚合力 等六个指标，基于1960-2016年宏观数据，将不同年份的美国、日本、澳大利亚和中国看做独立样本，并判断我国未来的发展趋势。

　　美国、澳大利亚经济水平达到顶层，日本在发展过程中经济开始倒退，目前我国的经济人口发展水平处于第二发展阶段，与70年代的美国、80年代前后的澳大利亚和日本处于同一水平。不过与发达国家相比，我国的经济发展速度和人口数量红利仍是优势。一方面，与相应时期的发达经济体相比，我国经济增速突出。同处第二发展阶段的70年代后期的美国与80年代左右的澳大利亚、日本的经济增速在2.5%-4.5%之间，与之相比，我国目前的经济增速仍处高位，即使未来几年在新旧经济交替另一方面，我国人口数量红利仍有一定释放空间，质量红利提升助力经济结构优化。与发达国家相比，我国的抚养比明显较低，具备一定的人口红利优势。

　　我国房地产市场尚未形成自身周期规律，但2017年楼市长短期调控齐发，2017年势必会成为我国房地产市场历史上一个非常重要的转折点。从对比美国新开工情况来看，我国仍处于新房扩张末期，租购并举体系下增量市场将保持相对高位运行。纵观美国房地产周期与市场结构变化，长期来看市场规模变化是相对平稳的，需求存在惯性，除非有高强度利空刺激，市场并不会出现断崖式下跌。随着我国楼市长效机制落地，住房保障等政策调控会更为长期化，租购并举会成为新时代背景下的新格局，新房市场规模仍会处于相对高位。

　　(2) 租赁市场发展空间分析

　　2017年，住房租赁市场受到社会各界空前关注，各级政府先后出台多个政策，从多角度发文支持住房租赁市场发展。对我国当前住房租赁市场的市场规模及未来市场空间进行了详细测算， 2016年我国住房租赁市场规模达1.38万亿，至2020年可达近2万亿元。

　　从流动人口数量看， 2016年，我国流动人口总数为2.45亿人，约占全国总人口的六分之一。流动人口主要集中于城市群内的一二线城市，是未来租赁市场发展的主要阵地。根据2010年第六次人口普查数据，我国流动人口数量最多的十个城市分别为上海、北京、深圳、东莞、天津、广州、佛山、成都、武汉、重庆。

　　从流动人口收入来看，我国流动人口收入增长较快。2015年我国流动人口平均月收入4598元，较2014年同比增长19.0%，较2013年增长34.5%，涨幅显著高于全国城镇居民人均可支配收入

　　从流动人口家庭房租支出占收入比值看，我国主要城市房租收入比较低，多数城市不足20%。这一结果与我国当前发展所处阶段及当下人民生活习惯是相符的。一方面，我国目前尚处于发展中国家之列，人均GDP、家庭总收入等与大部分发达国家尚有不少差距。流动人口家庭总体而言相对当地居民收入更低，且收入中有相当比例需用于日常生活消费支出，因此在居住上尚不足以追求过高居住品质。另一方面，由于流动人口在流入地“根基”并不牢靠，中国家庭普遍储蓄及购房意识较强，因此也不愿在租房上付出更高资金。

　　综合上文分析，在判断我国城市未来租赁市场发展空间上，应主要考虑租赁人口的绝对数量、流动人口流动范围及租金增长空间。此外，各城市流动人口的长期居留意愿、房价与租金差值、落户门槛等也将影响各城市租赁市场发展的差异化。

　　人口的流动对住房租赁市场的发展乃至城市房地产市场的发展均至关重要。近年来随着新型城镇化的推进，大量农业人口转移到中小城镇中落户定居，然而这些城镇不能提供足够的就业机会，更多的就业机会仍集中在特大城市及周边的城市群内，未来仍将有大量人口向城市群内移动。若大城市及周边城市群能够提供相应的住房租赁保护机制及一定的教育、医疗配套，这些城市的住房租赁市场才能持续健康发展。