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2018年我国房地产政策下棚改投资额显著提升
2018/5/9 9:53:37 来源:中国产业发展研究网 【字体:大 中 小】【收藏本页】【打印】【关闭】
核心提示:在国家对于三四线城市长期确实存在城镇化提升空间的考量下,为了解决短期的商品房库存过高、部分城市存在过度建设、资源浪费的问题,采取提高货币化安置比例,为已在城市工作生活的农民解决住房问题,将城市周边农民引入进城,从而消化商品房库存、提高基础设在国家对于三四线城市长期确实存在城镇化提升空间的考量下,为了解决短期的商品房库存过高、部分城市存在过度建设、资源浪费的问题,采取提高货币化安置比例,为已在城市工作生活的农民解决住房问题,将城市周边农民引入进城,从而消化商品房库存、提高基础设施的利用率。
以人口大省山东省为例,山东省年均棚改套数为70万套,2015年户籍人口城镇化水平大幅提高4pct,2017年完成农业转移人口市民化280万人。2015-18年山东省棚改开工套数分别为53.4/80.4/76.4/68.0万套,(常住-户籍)人口城镇化率从2014年的11%下降至9%,为2010年以来首次下降。据山东省统计局显示,2017年完成农业转移人口市民化280万人,目标2020年户籍人口城镇化率达到55%,较2014年提高7pct,累计将有逾1千万人获取城镇户口。
以发展水平较低、国家扶持力度较大的中西部省份贵州省为例,2015-17年贵州省棚改开工套数全国前三,年均开工43万套。2014年贵州省城镇户籍人口占比仅为16.4%,低于全国平均水平20pct,较2020年目标43%仍有近30pct的差距,(常住-户籍)人口城镇化率值为23.6%,高于全国平均水平5.5pct,预计未来棚改力度不会减弱,将是未来国家新型城镇化的重点扶持区域。
2016-17年三四线商品房热销行情以央行发放PSL为国开行发放棚改贷款提供资金、货币化棚改比例上升为基础,叠加一二线城市比价效应,带动三四线销售增速上升。2015-2017年原计划开工棚户区改造1500万套,后调整为1800万;2017年5月国务院确定2018-2020年再改造各类棚户区1500万套,12月住建部定下2018年改造580万套的目标,超出此前市场预期(500万套),较2017年600万套微微下滑,预计将实现三四线城市房地产市场的平稳降温。
抵押补充贷款PSL发放量与三四线销售增速高度相关
数据来源:公开资料整理
根据官网报道,十八大国开行累计发放棚改贷款超过3.4万亿,扣除2012-2016年发放额2.3万亿元,预计2017年发放棚改贷款逾亿万元;农发行2017年全年棚改贷款审批额超过6000亿元,投放额超过4000亿元。2017年PSL新增发放额6350亿元,2018年1-2月发放2230亿元,考虑到地方行垫资、资金发放存在时滞的问题,国开行与农发行使用了约6千至8千亿元的自有资金用于棚户区改造。
国开行、农发行以自有资金发行棚户区改造贷款总额逐渐走高(亿元)
数据来源:公开资料整理
根据财政部公示,截至2018年1月棚户区改造PPP存量项目数为280个,投资额为5000亿元。入库PPP项目状态分为识别、准备、采购和执行四个阶段,其中执行阶段投资额可以确认为落地投资额。预计约三成项目为执行阶段,剩余七成项目为待执行阶段,即约3500亿PPP项目投资额待确认。此外,财政部正在研究扩大发行棚改专项债、扶贫专项债等相关债券。由此我们认为仅看PSL新增资金量会低估棚改整体的规模,应该将其他融资渠道的变化也纳入跟踪范围。其次,目前棚改货币化安置比例在50%-60%区间,预计难有提高空间,且部分省份降低或取消了货币化安置的奖励比例,提高了实物安置比例。由此削弱了对商品房销售的拉动效应,但是由棚改带动的开发投资额依然能维持高位。
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