2018年中国房地产行业发展现状及市场前景预测

　　一、销售增幅同比放缓，去库存动力尚存在

　　2017年及2018年一季度商品房销售保持增长势头，但增幅有所放缓。2017年全年商品房销售面积16.94亿平方米，同比增长7.7%，低于2016年22.5%的增幅水平；2018年一季度销售面积3.01亿平方米，同比增长3.6%，也低于2017年一季度19.5%的水平。销售金额方面，2017年全年及2018年一季度分别实现13.37万亿元和2.56万亿元，分别同比增长13.7%和10.4%，均低于上年同比增幅水平。

商品房销售面积累计值

数据来源：公开资料整理

商品房销售额累计情况

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　　2017年和2018年一季度的销售增长主要来自三四线城市的贡献。从数据来看，2017年全年三四线城市在销售面积上以及销售金额增速上分别领先一二线城市16个以及25个百分点，是近五年来两者差距最大的一次；2018年一季度差距缩小，但仍有10个和近16个百分点。相对宽松的调控政策、棚改+货币化补偿政策，以及部分人口逆向流动所带来的返乡置业继续推动三四线城市楼市发展。

2017年及2018年一季度三四线城市成交面积同比保持领先

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2017年及2018年一季度三四线城市成交金额同比在保持领先

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　　然而，自2017下半年开始，三线城市的房价已经开始领涨一线与二线城市，且月同比涨幅一度超过其2013年的最高水平。三线城市房价的快速上涨，一方面抑制购买需求，反而降低了整体的销售规模，另一方面则引起政策的日益趋紧，逐渐制约行业政策进一步放松的空间。

2017年末三线城市房价开始领涨

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　　高杠杆资金也是商品房销售提升的重要推动因素。无论是从间接的开发资金来源中按揭贷款的占比来看，还是从直接的按揭贷款与公积金贷款占居民整体购房资金的占比来看，行业的购房杠杆占比在最近2、3年都出现了较快的上升。

从开发商资金来源角度看居民购房杠杆情况

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从购房者角度看居民购房杠杆情况

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　　但是，17年以来对地产行业的信贷收缩无疑也是销售增幅放缓的重要原因。目前按揭利率从2016年的低位开始出现上浮，尤其是2017年下半年开始出现了连续的上涨；同时，首套房贷利率已经逐步逼近二套房贷利率。这对于目前行业这部分高杠杆资金所带来的成交贡献也会带来不利的影响。从17年开始，虽然两种测量方法下的购房杠杆占比仍处于高位，但已经出现了较为明显的回调，“去杠杆”政策开始显示出威力。

2017年5月起房贷利率出现连续上浮（%）

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　　同时去库存也取得了一定的成果，目前行业库存明显降低。随着商品房销售的进一步提升、特别是三四线城市去库存效果的逐步到位，目前行业整体库存明显降低。从统计局最新公布的住宅待售面积来看，2017年和2018年一季度与2016年相比出现明显下降，分别减少约1亿平和1.1亿平，降幅分别达到25%和27.5%。2017年底的待售面积绝对值也已经低于2013年，达到了近5年来的最低值。行业去库存政策已经取得了阶段性成效。

行业狭义库存情况（万平）

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行业可售面积平均去化周期（月）

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全国住宅新开工、销售面积以及推算的去化周期（亿平方米）

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　　二、融资渠道逐渐收紧，开发投资趋于谨慎 2017年，房地产融资渠道收紧，房地产开发投资因而偏于谨慎。开发投资资金来源额和盈余增幅均放缓，18年一季度甚至同比下降。资金趋紧导致开发投资完成额增幅仅维持16年水平。具体投资方向上，地价上升带动土地投资成为开发投资增长主要动力，项目开发放缓。

　　从开发商的资金状况来看，2017年和2018年一季度开发投资资金来源额和开发投资资金盈余（当年开发投资资金来源-当年开发投资额）同比增幅均下降，开发投资资金趋紧。2017年房地产开发投资资金来源额达到15.61万亿元，但同比增幅仅8.21%，不及2016年的15.18%；18年一季度资金来源额为3.68万亿元，同比增幅仅3.09%，远低于17年一季度的11.5%。2017年开发投资资金盈余达到了4.63万亿，为历史最高值；同比实现11.1%的增长，增幅小于16年同期。18年一季度开发投资资金盈余达到1.55万亿元，同比甚至出现下降。

2017年及2018年一季度开发投资资金来源额增幅下降

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2017年开发投资盈余增幅下降，18年一季度绝对值同比下降

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　　开发投资资金的紧张直接影响到开发投资额的完成，2017开发投资增速与2016基本持平。2014-2015年，开发投资跟随新开工出现了一定的增速下滑，但基本还是保持了增长。2016年开始，开发投资增幅回升，2017年和2018年一季度保持了16年的增势。2017年全国房地产开发投资额为10.98万亿元，同比增长7%，与2016年增幅相仿；2018年一季度全国房地产开发投资额为2.13万亿元，同比增长10.36%，仅略高于去年同期9.1%的增幅水平。

　　从单月数据来看，17年3-4月、9月及18年2-3月均实现9%以上的同比增幅。其中，18年2月和3月的单月开发投资额分别达到1.08万亿元和1.04万亿元，同比增幅达到9.91%和10.83%。这是在去年底到今年初持续4个月的开发投资低增长后再次实现了较高水平的增长。

房地产开发投资累计情况

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房地产新开工累计情况

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　　具体而论，地价上涨带来土地投资额上升，进而带动土地投资成为17年，尤其是18年一季度房地产开发投资增长的重要贡献者。17年和18年一季度，全国土地成交总价同比增幅远高于成交总建面，成交单价进一步提高。在地价的带动下，2017年和2018年一季度，除去建筑工程、安装工程和设备工器具购置之外的其他投资（主要为土地开发投资）占比扩大，同比增幅远高于开发投资完成总额。2017年其他费用投资完成额占开发投资总额27%，18年一季度达到30%，是2011年以来的新高；17年其他费用投资完成额同比增速19.56%，远高于16年，18年一季度更是达到48.56%，而同期开发投资完成额增速仅7.04%和10.36%。

2017年和2018年一季度全国土地成交总价同比增幅高于成交总建筑面积

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其他费用投资完成占比持续提升

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其他费用投资完成同比增幅远高于开发投资完成总额

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　　相较之下，项目开发放缓，对开发投资的拉动有限。2017年和2018年一季度新开工和施工面积增幅同比有所下降；竣工面积均同比下滑。2017年新开工面积累计达到17.87亿平方米，同比增长7%，低于2016年同比8.08%的增幅；2018年一季度新开工面积为3.46亿平方米，同比增长9.7%，也低于去年同期11.6%的水平。2017年和2018年一季度施工面积分别同比增长3%和1.5%，均略有下降。2017年竣工面筋仅10.15亿平方米，同比下降4.4%，18年一季度竣工仅2.07亿平方米，同比下降10.1%。

房屋施工面积情况

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房屋竣工面积情况

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全国房地产开工率情况

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　　三、TOP50房企逐步展现优势 2017年，房地产企业集中度进一步提升。根据克而瑞最新的统计，TOP100房地产企业的销售金额市占率已经从2015年的40%上升到了2017年的56%，占据半壁江山；18年一季度更是上升到76%。从销售面积来看，2017年市占率为33%，也占到了近1/3；18年一季度达到53%。

房地产企业近三年来市占率情况

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　　从不同规模企业的市占率提升速度来看，规模越大的房企市占率提升速度越快，两极分化明显。TOP3的市占率在2015-2017年间持续快速提升，2017年金额和面积的市占率分别达到11.9%和8.7%，同比增加3个和1.7个百分点，提升速度明显高于其他规模的房企。同时，TOP50的房企基本都保持了市占率的提升，而TOP51-100房企面积市占率甚至在2017年出现下降。这说明，从总体来看TOP50房企通过快速增长挤压了部分TOP51-100的市场份额。2018年一季度，TOP100中各能级企业的金额占比均同比大幅上升，而面积市占率中，TOP3房企出现下降趋势。

TOP100房企各级别金额市占率提升情况（单位：pct）

数据来源：公开资料整理

TOP100房企各级别面积市占率提升情况（单位：pct）

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　　从签约销售业绩来看，2015-2017年间，TOP50房企表现要好于TOP51-100房企。这与TOP50和TOP51-100房企在2015-2017年间市占率的变化是一致的。2015-2017年，TOP50房企的复合增速中位值为51.7%，远高于TOP51-100房企的13.2%。2017年两级分化趋势愈发明显。TOP50房企实现销售金额中位值为1007.2亿元，同比增速中位值为49.65%。而TOP51-100房企销售金额中位值仅183.6亿元，同比增速中值为-5.18%。2018年一季度差距仍在。TOP50房企实现销售金额中位值279.1亿元，同比增速中值29.54%，TOP51-100房企销售金额中位值仅45.35亿元，同比增速中值仅4.6%。TOP50房企中，泰禾集团、蓝光发展、中南置地等在销售增幅上领先，TOP51-100中北辰实业和华发股份增幅靠前。

　　结算业绩方面，TOP50房企尚未全面展现出如销售表现般的领先优势。2012年以来，在不同规模房企营收增速均放缓的背景下，TOP50房企的增速高于TOP51-100，但优势在缩小。2017年，TOP50房企在前期的高基数的基础上同比增长仅15.12%，而TOP51~100房企的营收中位数增速则达到20.05%，自2012年以来TOP50房企首次落后。

　　营业收入是历史销售的结算值。随着16年和17年的项目进入结算，TOP50房企的销售超额表现将逐渐转化为营收增速上的优势。这在18年一季度的营收增速中已经有所体现：TOP50房企的增速中值达到35.73%，其中新城控股、中南建设、阳光城等快周转房企领跑；而TOP51-100房企营收普遍下降，增速中值为负。

　　从归母净利润增速来看，TOP50房企的表现相对更加稳定。2012年以来，除2014年增速只有11%以外，其余年份的增速中值均在20%左右，17年和18年一季度更是上升到30%以上。而TOP51-100房企则在增幅和稳定性上差一些，从2012年到2014年增速中值只有10%左右，2016年受益于低基数出现了一波较为明显的反弹，2017年和18年一季度再次回到10%-15%的增幅水平。

　　盈利能力的角度来看，行业整体还是处在毛利率下行的一个大趋势中，无论是TOP50还是TOP51-100都出现了毛利率的下滑，2017年两方中值都大约是30%的水平，在毛利率方面区别不大。2018年一季度毛利率均进一步提高，TOP51-100甚至达到38.17%。

　　在净利率的表现上，TOP50房企表现相对较好。虽然整体净利率与毛利率一样出现了下滑的势头，但TOP50房企在2015和2016年基本稳定在了10%的水平，并在2017通过更为优秀的期间费用管控实现了净利率的回升，而TOP51-100房企2017年增速中值则略有下降至12.39%。

　　较高的运营效率是TOP50房企在盈利性方面领先的一个原因。例如从存货周转率的角度来看，TOP50房企就表现出了更高的运营效率，其基本存货周转期中值在3年左右，而TOP51-100则基本在5年附近，2017年虽然也出现了一定的加速趋势，但中值依然还是有4.3年的时间。

　　从扣除预售账款资产负债率来看，TOP50和TOP51-100房企的负债率都在持续攀升，但TOP51-100房企提升速度更快。截止到2017年，TOP50和TOP51-100房企的扣除预收账款资产负债率均攀升到了75%左右的水平。但TOP50房企的债务水平提升相对较平稳，中值从2012年的70%提升到2018年一季度的75.8%，而TOP51-100的房企提升幅度更大，其中值从2012年62.2%提升到了2018年一季度的74.7%。